나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50208 [1] 서울특별시 은평구 응암동 109-3 서강스카이빌 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕감정 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 서울지하철 6호선 "응암역" 동측 인근에 위치하는 아파트 및 근린생활시설 이며 주변은 상업시설, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공공기관 및 학교 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통 여건 무난시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 중공동주택(아파트) 및 근린생활시설 20층 중 2층 201호 로서 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위수성페인 등 마감 내벽 : 벽지로 마감 창호 : 샤시창임

이용상태

아파트로 이용 (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 엘리베이터, 지하주차장 등 설비

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 등고평탄하며 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용됨

인접 도로상태등

북서측과 동남측으로 광로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(응암로, 자세한 사항 별도확인: 도시계획과), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고 높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26-2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20-2026.12.31)), 건축선

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50208 (1)

물건 종류: 아파트

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 109-3 서강스카이빌 2층201호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 2001년 11월 1일

건물 면적: 149.99㎡ (약 45.37평)

토지 면적: 23.06㎡ (약 6.97평)

감정가: 940,000,000원 (9억 4천만원)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주식회사한국비즈니스금융대부 (등기부기록상)

특이사항: 토지거래허가구역

건축 정보: 20층 건물 중 2층

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 응암동에 위치하며, 지하철 6호선 '응암역'에서 동측 인근에 자리하고 있습니다.

차량을 이용한 본건까지의 진출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변으로는 상업시설, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공공기관 및 학교 등이 혼재하여 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

3. 권리분석

등기부상 소유권은 조명식에서 김광자(매매)로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2023년 11월 17일 접수된 주식회사한국비즈니스금융대부의 근저당권(702,000,000원)입니다.

본 경매 절차로 인해 근저당권, 근저당권, 임의경매개시결정 등 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없습니다.

총 등기부채권액은 822,000,000원입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다. 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 '응암역' 인근의 활성화된 상업 및 주거 복합 지역에 속해 있습니다.

주변에 다양한 상업시설과 편의시설, 생활 기반 시설이 풍부하여 유동인구가 많고 상권이 발달했습니다.

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다.

주변 편의시설, 금융기관, 의료시설, 교육시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높은 지역입니다.

건물 내에는 위생 및 급배수시설, 엘리베이터, 지하주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

(참고: 아파트 정보에는 지하주차대수가 0대이나, 건축물대장에는 지하주차대수 189대 및 12대로 기재되어 있어 상이함. 건축물대장 정보를 우선적으로 고려하는 것이 타당합니다.)

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 취득 시 허가를 받아야 합니다. (허가 대상, 기간 등 세부 사항 별도 확인 필요)

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역 등 복합적인 용도지역에 속하며, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

최근 실거래가(2026년 4월, 8억 4,500만원)와 감정가(9억 4,000만원) 사이에 상당한 격차가 존재합니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 중요한 고려 요소가 됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서북권의 역세권 아파트로서, 우수한 교통 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

2001년 준공으로 건축 연령이 20년을 초과하였으나, 꾸준한 관리 및 리모델링을 통해 가치를 유지하거나 높일 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정 및 다수의 도시계획 제한 사항 등 권리 및 이용에 관한 면밀한 확인이 요구됩니다.

최근 실거래가와 감정평가액 간의 괴리를 감안할 때, 철저한 시세 조사와 현장 방문을 통한 가치 평가가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 6호선 응암역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설, 병원, 학교 등이 잘 갖춰져 있어 주거 편의성이 뛰어납니다.

개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 940,000,000원

최근 실거래가 분석:

- 2025년 3월 (2층): 735,000,000원

- 2025년 3월 (17층): 850,000,000원

- 2026년 4월 (14층): 845,000,000원

본건은 2층에 위치하므로, 최근 실거래가 중 2층 거래 가격(7억 3,500만원)을 주요 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

다만, 2026년 4월에 거래된 14층 물건(8억 4,500만원) 및 감정가(9억 4,000만원)와의 격차를 고려할 때, 현재 시장 상황 및 물건의 층수 이점을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 7억 5천만원 ~ 8억원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 본 가격대는 최근 실거래가 범위 내에서 2층이라는 점을 고려한 보수적인 시각이며, 현장 조사 및 최신 시장 동향 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

(참고: 인수할 임차 보증금이 없어 추가적인 인수 비용은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.