나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50228 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 151-66 삼원렉스빌 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대심 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연북중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 광역적인 접근성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건내 제6층 제602호로서, 외벽: 치장벽돌 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 마감 등 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 7미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2023-12-14), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호(2) 도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2023-12-14), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상이며, 대상물건에 수차례 현장 방문하였으나 이해관계인의 폐문 및 부재 등으로 내부구조는 집합건축물대장상 건축물 현황도면 및 외부관찰, 탐문조사 등에 의거 확인하였는바, 경매 진행시 재확인 및 유의 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 서울특별시 서대문구 연희동 151-66번지 삼원렉스빌 6층 602호에 소재한 다세대주택입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지면적: 21.56㎡ (약 6.52평)

* 건물면적: 44.13㎡ (약 13.35평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 6층 602호

* 준공연도: 2016년 3월

1.3. 경매 기본 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50228 (1)

* 감정가: 376,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연북중학교" 남서측 인근에 위치하며, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 광역적인 접근성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본건의 말소 기준 권리는 2021년 10월 14일 접수된 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 본건 물건에는 해당 사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (신혜순)

* 보증금: 350,000,000원

* 전입일자: 2021년 07월 20일

* 확정일자: 2021년 06월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (을2, 2023년 08월 02일 접수, 말소 예정)

* 주의사항: 임차인은 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 다세대/연립주택의 최근 실거래가 분석 결과, 2026년 7월 거래 사례들은 면적 및 층수에 따라 339,000,000원에서 500,000,000원 사이에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 10일 거래된 52.83㎡(전용면적), 2층, 1993년식 주택은 500,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 20일 거래된 57.58㎡(전용면적), 5층, 2001년식 주택은 355,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 4일 거래된 56.72㎡(전용면적), 1층, 1997년식 주택은 339,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 44.13㎡ 면적에 2016년에 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 제시된 인근 시세 정보를 종합하면, 본건의 시세는 30,000만원대 후반에서 40,000만원대 초반을 형성할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 혐오시설 유무

본건이 위치한 서울 서대문구 연희동 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변에 특정 혐오시설이 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 연북중학교가 위치해 있습니다.

* 본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항이 존재하며, 이는 임차인이 배당 받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 및 절차 진행이 중요합니다.

6.2. 대항력 없는 임차인 보증금

임차인 신혜순은 대항력이 없으나 350,000,000원의 보증금이 신고되어 있습니다. HUG 인수 조건이 원활히 이행되지 않거나 추가적인 법적 분쟁 발생 시, 낙찰자가 예상치 못한 부담을 안게 될 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 임대 관계는 미상이며, 이해관계인 부재 등으로 내부 확인에 어려움이 있었습니다.

* 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격 확인 및 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 최근 준공 연도를 가지고 있습니다. 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 권리상 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이나, 대항력 없는 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 3억 5천만원을 신고한 점, 그리고 HUG 인수 조건 변경 사항이 존재하여 명확한 확인 및 절차가 요구됩니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 재산 증식의 기회가 될 수 있으나, 임차인 관련 조건 및 토지거래허가구역 지정 등 확인 및 처리해야 할 사항들이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 서울 도심 접근성과 연희동의 주거 환경.

* 비교적 최근(2016년)에 준공된 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 인근 실거래가 대비 합리적인 감정가.

* (주의) HUG 관련 조건 명확히 이행 시, 임차인 관련 리스크 최소화 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 376,000,000원

* 주변 시세 분석: 30,000만원대 후반 ~ 40,000만원대 초반 예상

* 인수 보증금: 0원 (임차인은 배당 받지 못하는 잔액에 대한 청구권 포기 조건)

본건의 감정가는 376,000,000원으로, 최신 실거래가(2026년 7월) 기준으로는 면적 및 층수를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 특히 2016년 준공이라는 점이 강점으로 작용합니다. 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없으나, HUG 인수 조건 변경 사항에 대한 명확한 확인 및 절차 진행이 필요한 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 370,000,000원에서 390,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.