나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50220 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 1-20 대림에코빌 1동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동에 소재하고 '연희중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변환경은 다세대주택, 단독주택 및 학교, 소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지대로, 주거환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변(증가로)에 노선버스 정류장이 위치하고 있으며, 도보접근이 가능한 원거리에 지하철6호선 '증산역'이 소재하여 대중교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕의 지상6층 건내 제3층 제302호로 (사용승인 : 2021.01.21.) 외벽 : 치장벽돌 붙임 및 일부 외장타일붙임 마감 내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비, 엘리베이터시설, 지상주차장 등 다세대주택(도시형생활주택)의 기본설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1), (2)필지 일단으로 인접도로 및 필지와 등고평탄한 세장형 평지로 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 노폭 약4-5m 정도의 세로에 접하며 북측으로 노폭 약3m정도의 막다른도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1), (2)토지 공히, 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2012-08-09)(7층이하) 가축사육제한지역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.-2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간: 2025.10.20.-2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 서대문구 북가좌동에 위치한 도시형생활주택으로, 서울서부지방법원 2026타경50220(1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다. 감정가는 218,000,000원이며, 토지 면적은 18.12㎡(약 5.48평), 건물 면적은 27.82㎡(약 8.42평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 물건 상세 내역

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50220 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 북가좌동 1-20 대림에코빌 1동 3층302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 218,000,000원

토지면적: 18.12㎡ (약 5.48평)

건물면적: 27.82㎡ (약 8.42평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 사용승인일: 2021년 01월 21일

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서대문구 북가좌동에 위치하며, '연희중학교' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 학교 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다.

2.1. 교통 상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근 증산로에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 도보 거리에 지하철 6호선 '증산역'이 소재하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건은 다수의 권리 관계가 등기되어 있었으나, 말소기준권리인 근저당권(이순임, 2021.11.24. 접수, 22,500,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.1. 임차인 현황

임차인 권용범 씨가 보증금 270,000,000원에 거주 중인 것으로 파악됩니다. 전입일자는 2021년 03월 12일, 확정일자는 2021년 03월 16일이며, 배당신고일자는 2023년 04월 14일입니다. 그러나 본 건은 주택도시보증공사(HUG)에서 인수 조건 변경 관련 확약서를 제출하였으며, 이에 따르면 임차인 권용범 씨는 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 협조하기로 하였습니다. 따라서 본 경매 물건 인수 시 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

3.2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 신축 연도(2021년)의 다세대주택(전용면적 29.91㎡)이 2026년 3월 6일에 240,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 8,024,000원의 시세를 형성하고 있습니다. 본 물건의 전용면적(27.82㎡)을 적용하면, 현재 시세는 약 223,200,000원으로 추정됩니다. 감정가(218,000,000원) 대비 시세가 소폭 높게 형성되어 있어, 경매에서의 가격 메리트가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 학교(연희중학교 인근) 등이 혼재한 주거 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 도보권 내 지하철 6호선 증산역 및 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자에게는 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. 다만, 일반적인 국내 실수요자에게는 절차적 번거로움 외 큰 리스크는 아닙니다. (지정 기간: 2025.8.26.-2026.8.25. 및 2025.10.20.-2026.12.31.)

* HUG 인수조건 변경: 임차인의 보증금 인수 문제는 없으나, HUG와의 절차 및 확약서 내용을 정확히 확인하고 진행해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도(2021년) 대비 감정가가 합리적으로 책정되었으며, 말소되는 권리만 있어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인 보증금 미인수 조건은 큰 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간과 HUG 관련 확약 내용을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2021년 준공) 도시형생활주택으로 희소성 있음.

* 모든 권리 소멸로 인한 안전한 인수 가능.

* 임차인 보증금 미인수 조건으로 추가적인 인수 부담 없음.

* 증산역 인근으로 교통 편리성 우수.

* 감정가가 시세보다 약간 낮게 책정되어 가격 메리트 존재.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 218,000,000원이며, 유사 신축 건물의 시세 분석 결과 현재 시장 가치는 약 223,000,000원 내외로 추정됩니다. 임차 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 깨끗한 점을 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가를 상회하는 220,000,000원에서 230,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 다만, 현장 조사를 통해 정확한 상태와 주변 시세를 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.