나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50221 [1] 서울특별시 마포구 성산동 200-312 화이트빌 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "마포중앙도서관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교 통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 4층 404호로서, 외벽 : 치장벽돌, 치장석 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 : PVC샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, CCTV 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지에 위치한 가각전재된 장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북측, 동측, 남측의 약 6미터, 6미터, 4미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2003-10-01)(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구 역, 소규모주택정비 관리지역(2024-02-22)(모아타운), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(지목 「도로」 한정)(2024.9.10.~2029.9.9.)), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(용도:아파트 한정, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50221 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 200-312 화이트빌 4층404호

용도: 다세대주택

감정가: 450,000,000원

토지면적: 18.17㎡ (약 5.5평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

등기부채권 총액: 498,522,029원

1.2. 입지조건

본건 대상물건은 서울특별시 마포구 성산동에 위치하며, "마포중앙도서관" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통 환경이 우수합니다.

대상 토지는 남서측 하향 완경사지에 위치한 가각전재된 장방형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 북측, 동측, 남측으로 약 6미터, 6미터, 4미터 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 09월 30일 접수된 주식회사디오엠홀딩스의 근저당권(을5)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 6번의 주택임차권이 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-01-31

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(노 )

보증금: 275,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-06-18

확정일자: 2021-04-14

배당신고일자: 2023-06-19

대항력: 있음

비고: 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 임차인입니다.

* 임차인: 왕

보증금: 275,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-06-18

확정일자: 2021-04-14

배당신고일자: 2023-06-19

대항력: 있음

비고: 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 임차인입니다.

인수되는 임차보증금의 합계는 275,000,000원입니다. (강 임차인의 보증금은 0원으로 대항력이 없어 인수되지 않습니다.)

따라서, 본 건의 매수인은 위 임차인의 보증금 275,000,000원을 전부 변제받지 못할 경우 잔액을 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 마포중앙도서관 등 공공시설이 있어 생활 편의성이 있습니다.

다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철역 및 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 5층 건물 중 4층 404호입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 PVC샷시로 마감되었습니다.

* 설비: 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, CCTV 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 소규모주택정비 관리지역(모아타운)으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수: 대항력 있는 임차인의 보증금 275,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 있습니다. (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 이는 향후 부동산 거래 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

* 소규모주택정비 관리지역(모아타운): 향후 재개발 또는 정비 사업 추진 가능성이 있으나, 이는 사업 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 마포구 성산동의 주거지 내에 위치하며, 기본적인 교통 및 생활 편의성은 양호합니다.

건축된 지는 다소 되었으나, 다세대주택으로서의 일반적인 가치를 지니고 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 275,000,000원의 대항력 있는 임차보증금 인수입니다. 입찰 시 이 금액을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 인근 입지: 지하철역과의 접근성이 우수하여 거주 편의성이 높습니다.

* 모아타운 지정 지역: 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 건물의 시세는 평당 약 2,167만원에서 3,344만원 수준으로 나타납니다. 본건 건물 면적(약 9.1평)을 고려할 때, 시세는 약 2억원 초반에서 3억원 초반으로 추정됩니다.

감정가는 450,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 275,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안할 때, 이를 제외한 금액을 입찰가의 상한선으로 고려해야 합니다.

현 시세 및 인수 보증금을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 280,000,000원 (2억 8천만원)으로 제안합니다.

이 금액은 임차보증금 275,000,000원을 포함한 총 부담액이 시장가 대비 합리적인 수준에서 이루어지도록 하며, 추가적인 수익 창출을 위한 여지를 남기는 보수적인 접근입니다.

주변 건물들에 대한 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

주의사항: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 법원 결정 및 다른 입찰자들의 경합 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 인수되는 임차권 등 모든 권리관계를 명확히 확인하고 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.