나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50225 [1] 서울특별시 은평구 구산동 177-8 트라움하임구산 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2026.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 기존주택지대 임

교통상황

본건 까지 차량 출입 가능하며 북동측 근거리에 지하철 6호선 "구산역"이 소재하고, 인근으로 지나는 갈현로 및 갈현로15길변에 버스정류장이 있어 교통환경은 무난시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내 4층 403호(사용승인일: 2020.01.30)로서 외벽은 석재붙임 등 마감이고 창호는 PVC 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택(방 2, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 등고 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약6미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경50225 (1)

서울특별시 은평구 구산동 177-8 트라움하임구산 4층403호 (신주소: 서울특별시 은평구 갈현로15길 11-14)

용도: 다세대주택

감정가: 219,000,000원

토지면적: 18.74㎡ (약 5.67평)

토지지분: 18.74㎡ (약 5.67평)

건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.9㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 1월 30일

건축물대장 상 건물명: 트라움하임 구산

2. 입지조건

위치: "구산중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

교통: 차량의 접근이 용이하며, 북동측 근거리에 지하철 6호선 "구산역"이 위치하고 있습니다. 또한, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 환경은 무난하다고 평가됩니다.

도로: 본건 건물은 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 현대카드 가압류 (2023-09-12, 갑3)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않음.

말소 예정 권리: 을3(주택임차권, 지영헌), 갑3(가압류, 현대카드), 갑4(가압류, 메리츠캐피탈), 갑5(압류, 은평구), 갑6(강제경매, 주택도시보증공사) 등 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(지영헌)

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-24

* 확정일자: 2021-03-09

* 배당신고일자: 2023-06-02

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

등기부 채권 총액: 248,561,022원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주로 다세대주택, 단독주택 등 주거용 건물이 밀집된 주택지대입니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동은 이루어지고 있습니다. "구산중학교"가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 소비층의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 조용하고 안정된 주택가 내에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

교통: 지하철 6호선 구산역을 도보로 이용할 수 있으며, 여러 버스 노선이 운행되어 서울 시내 곳곳으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 구산중학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. (토지이용계획 상 상대보호구역에 해당하여 관련 법규 확인 필요)

이용상태: 본 건물은 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 현재 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 입니다. 외국인 등 특정 대상자나 특정 용도로 부동산을 매수하는 경우 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. (현재 시점(2026년 8월)에는 첫 번째 기간이 만료 예정이며, 두 번째 기간이 진행 중 또는 예정에 있습니다.)

기타 지역 규제: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 관련 법규에 따른 규제가 있을 수 있습니다.

건축물: 사용승인일이 2020년 1월 30일로 비교적 신축급 건물에 해당합니다.

임차인 관련: 대항력 없는 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않으며, HUG 인수조건 변경 및 신청채권자의 확약서 제출로 인해 잔여 보증금에 대한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 계약의 세부 사항은 추가 확인이 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 2020년 사용승인된 신축급 소형 다세대주택입니다. 지하철 6호선 구산역을 이용할 수 있는 역세권에 자리하고 있으며, 주변에 학교와 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 투자용으로 모두 적합한 물건으로 판단됩니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이고, 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담도 없어 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다. 토지거래허가구역이라는 점은 매수 대상에 따라 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

신축급 소형 다세대주택으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

지하철 6호선 구산역 역세권에 위치하여 출퇴근이 편리하고, 실수요자의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리관계가 명확하고 말소될 권리가 많아 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 219,000,000원

물건 특징: 전용면적 29.90㎡ (약 9.05평)의 2020년 사용승인된 신축급 다세대주택입니다.

주변 시세 분석:

제공된 JSON 형식의 최근 매매 정보(리치빌, 금당빌라)는 거래 금액이 8,800만원 및 11,500만원으로, 본 건의 감정가 및 면적 대비 현저히 낮은 수준을 보여 실제 시세를 반영하는 정보로 보기 어렵습니다.

한편, 구산동 일대의 빌라(다세대) 실거래가에 대한 추가 검색 결과에 따르면, 2026년 1월~6월에 전용면적 29.42㎡~29.99㎡가 17,700만원에서 33,000만원까지 거래된 사례가 확인됩니다.

본 물건의 감정가는 219,000,000원으로, 전용면적(9.05평) 기준 평당 약 2419만원에 해당합니다. 신축급 건물이라는 점과 깨끗한 권리관계를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

제공된 JSON 데이터의 낮은 거래가보다는 최신 실거래가 정보(1.77억~3.3억)를 참고하여 가격을 판단하는 것이 중요합니다.

보증금 인수 부담이 없으므로, 최소 1.77억원 이상의 가치를 지닐 수 있으며, 감정가(2.19억원)를 기준으로 시장 상황과 경쟁 입찰 정도를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

추정 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.