나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50218 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 517-38 호안빌 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정고등학교" 동측 인근에 위치함. 주위는 공동주택,단독주택,학교,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3,6호선 환승역인 "연신내역" 등이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 공동주택(다세대주택) 내 2층 204호로서 외벽:치장벽돌마감. 내벽:본타일 마감 창호:하이샷시 창임.

이용상태

2017.03.27일자로 사용승인되고, 방2,거실,주방,욕실,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,화재탐지설비,승강기설비,도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<은평구 갈현동 517-38소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) <은평구 갈현동 517-39소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

본 물건은 서울서부지방법원에서 진행 중인 2026타경50218 (1) 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 517-38, 호안빌 2층 204호

용도: 다세대주택

토지면적: 27.64㎡ (약 8.36평)

건물면적: 29.66㎡ (약 8.97평)

감정가: 254,000,000원

1.3. 감정평가요약

본 건은 서울특별시 은평구 갈현동에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 지하철 3, 6호선 환승역인 연신내역이 인근에 소재하여 교통 여건은 보통입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 다세대주택 중 2층 204호이며, 2017년 3월 27일 사용 승인되었습니다. 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용 중이며, 위생 및 급배수, 화재탐지, 승강기, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 건축물정보

건축물명: 호안빌

준공일자: 2017년 03월 27일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 공동주택(다세대주택)

전유부: 2층 204호

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 건은 선정고등학교 동측 인근에 위치하며, 주거 지역에 속합니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 혼재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통여건

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 3호선과 6호선의 환승역인 연신내역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 지역분석

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지(외국인 등 대상) 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지(아파트 등 대상)로 명시되어 있어, 외국인 또는 특정 목적의 부동산 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (주의: 경매 진행 시점에 따라 적용 여부 및 조건 변동 가능성 있으므로, 입찰 전 반드시 관할 관청에 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건의 등기부등본상 소유권 보존 등기(갑1) 및 소유권 이전 관련 등기, 그리고 다수의 압류 등기(국민건강보험공단, 은평세무서장, 성북세무서장 등)가 존재합니다. 가장 빠른 권리인 소유권 보존 등기(2017.04.03)를 기준으로, 본 건의 말소기준권리인 강제경매 개시 결정 등기(갑11, 2026.02.26, 주택도시보증공사)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인현황

주택도시보증공사(HUG)와 임대차 계약을 맺은 임차인 성은수가 보증금 170,000,000원에 거주 중입니다. 전입일자는 2020년 8월 21일이며, 확정일자는 2020년 8월 3일입니다. 그러나 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수주의사항 (권리분석 종합)

본 건의 임차인 성은수 씨는 대항력이 없으며, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매각으로 인해 본 건을 낙찰받는 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. HUG 인수조건 변경에 대한 특이사항이 있으나, 이는 채권자의 권리 관계에 따른 것으로 보이며, 상기 확약서 내용에 따라 매수인에게 승계되는 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 인접한 지역의 다세대/연립주택 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월, 서울 은평구 갈현동 481-19번지 현대빌리지(연립, 1994년 준공) 46.47㎡가 235,000,000원에 거래되었습니다. (약 505.7만원/㎡)

- 2026년 5월, 서울 은평구 갈현동 275-154번지 (다세대, 1986년 준공) 49.97㎡가 190,000,000원에 거래되었습니다. (약 380.2만원/㎡)

- 2026년 5월, 서울 은평구 갈현동 507-2번지 창성빌라(다세대, 2001년 준공) 71.91㎡가 330,000,000원에 거래되었습니다. (약 458.9만원/㎡)

4.2. 유사물건 비교

본 건은 2017년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 연면적 29.66㎡ (약 8.97평)입니다. 제공된 주변 시세 정보와 비교했을 때, 본 건의 감정가 254,000,000원 (약 2,831.6만원/평)은 최근 거래된 유사 물건들의 평당 가격(약 380.2만원 ~ 505.7만원/평) 대비 다소 높은 수준으로 보입니다. 이는 건물의 신축 연식(2017년) 등 개별적인 가치 평가가 반영되었을 수 있으나, 실제 경매 참여 시 시장 상황 및 유사 물건의 최신 거래가를 면밀히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 연신내역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있어 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등)을 이용하기 편리합니다.

5.2. 교육시설

선정고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 그 외 다수의 초, 중, 고등학교가 학군 내에 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 기타

주변 환경이 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적제한

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 경매 낙찰 시 외국인 또는 특정 용도의 부동산 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (상세 내용은 2.3. 지역분석 참고)

6.2. 시장변동성

최근 거래가 대비 감정평가액의 괴리가 상대적으로 큰 편으로, 시장 상황에 따라 예상보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성 또는 높은 가격에 경쟁이 치열할 가능성이 모두 존재합니다.

6.3. 기타 특이사항

건물의 신축 연도는 비교적 최신이나, 주변 시세와의 가격 비교 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건평가

본 건은 입지가 우수하고 건물이 비교적 신축이라 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 학군 또한 양호합니다. 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 특별한 권리나 보증금 부담은 없는 것으로 보입니다.

7.2. 투자성

신축급 다세대주택으로서 장기적인 관점에서의 투자 가치는 있으나, 감정평가액 대비 주변 시세와의 차이를 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다. 토지거래허가구역이라는 점도 투자 결정 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 우수한 교통 여건: 연신내역(3, 6호선) 도보 이용 가능

* 양호한 생활 환경: 상업시설 및 편의시설 인접

* 준신축급 건물: 2017년 사용 승인으로 건물 노후도 적음

* 권리관계 명확: 매수인이 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 관계

8.2. 기회요인

* 인근 개발 잠재력: 서울 은평구 일대의 지속적인 개발 가능성

* 실수요자 접근 용이: 소형 면적으로 신혼부부나 1~2인 가구 실수요자에게 적합

9. 예상 입찰가

9.1. 산정근거

제공된 주변 시세 자료에서 본 건과 유사한 면적, 연식, 위치의 다세대주택 거래가를 분석한 결과, 평당 1,250만원 ~ 1,670만원 수준으로 추정됩니다. 본 건의 면적(약 8.97평)을 고려하면, 보수적으로 약 11,000만원 ~ 15,000만원 범위의 시장 가치가 형성될 수 있습니다.

그러나 본 건의 감정가는 254,000,000원(약 2,831.6만원/평)으로, 주변 시세 대비 높은 편입니다. 이는 건물의 신축 연식 및 개별적인 감정평가 가치가 반영된 것으로 보입니다.

주택도시보증공사의 임차인 보증금 170,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않는다는 점과, 채권자의 확약서를 고려할 때, 낙찰가는 감정가격을 기준으로 산정하되 시장 가치와의 괴리를 염두에 두어야 합니다.

낙찰가는 감정가 대비 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 시세와의 괴리를 감안하여 최종 결정해야 합니다.

9.2. 제안 입찰가

약 210,000,000원 ~ 230,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 분석에 기반한 제안이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 주변 실거래가와 감정가 간의 괴리가 크므로, 추가적인 시세 조사 및 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.