나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3605 [1] 서울특별시 양천구 목동 916 제50층 제103-5003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 목운초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공원,백화점,아파트,업무시설 및 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 오목교역 및 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철골조, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물로 외벽 : 복합판넬,강화유리마감등 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동,서,남,북측으로 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3605 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 916 제50층 제103-5003호

용도: 아파트

감정가: 4,580,000,000원 (45억 8천만원)

토지면적: 21.36㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 180.42㎡ (약 54.58평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 중복병합사건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 목운초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 공원, 백화점, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설이 소재하여 전반적으로 양호한 편입니다.

교통 상황으로는 차량 진입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 오목교역 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설 분석:

목동 현대하이페리온은 목동 중심지에 위치하여 생활 편의시설이 풍부합니다. 인근에 현대백화점, 행복한세상백화점, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설이 있으며, CGV, 맥스무비 등 문화 시설도 가까이 있습니다. 또한, 학교시설로는 목운초등학교, 목동중학교, 양정고등학교 등이 인접해 있어 교육 환경도 우수합니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 파악되지 않았습니다. 대규모 주거 및 상업 밀집 지역이라는 점을 고려할 때, 혐오시설이 인접해 있을 가능성은 낮습니다. [cite: inferred from provided text and general knowledge of the area]

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 말소기준권리는 을14번 근저당권(오정농업협동조합, 2021.05.21. 접수)입니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후 접수된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 요약:

소유권 보존 및 이전 기록이 있으며, 복수의 소유권 이전 및 지분 이전이 확인됩니다.

또한, 다수의 근저당권, 압류, 강제경매, 가압류 등이 설정되어 있으며, 이들 대부분은 말소 대상입니다.

- 말소기준권리: 을14 근저당권 (오정농업협동조합, 2021-05-21)

- 소멸 예정 권리: 을14, 을15, 을16, 갑15, 갑16, 갑19, 갑24, 갑25, 갑26, 갑27, 갑28, 갑29, 갑30, 갑31, 갑32, 갑33

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 그러나 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. [cite: inferred from provided text]

* 임차인 현황:

제공된 정보상 임차인의 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

다만, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유 현황에 대한 철저한 조사가 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 채권 총액:

등기부상 채권 총액은 약 60억 1천만원 (48억 2686만 8905원 + 각종 부대비용)으로 파악됩니다. 이는 감정가를 상회하는 금액으로, 경매 진행의 주요 요인으로 작용합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 목동 지역은 서울 서남부의 대표적인 주거 및 상업 중심지입니다.

단지 주변으로 백화점, 대형마트, 각종 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 소비 활동이 활발한 지역입니다.

주상복합 형태로 아파트와 상업 시설이 복합되어 있어 직주근접성이 우수하며, 오목교역을 중심으로 한 교통망은 배후 상권을 더욱 강화합니다.

인근에 업무시설과 근린생활시설이 많아 잠재적인 임대 수요 또한 높을 것으로 예상됩니다.

목동 지역은 교육 환경이 우수하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 부동산 시장에서 안정적인 수요를 바탕으로 꾸준한 가치를 유지하고 있습니다. [cite: inferred from provided text and general market knowledge]

* 아파트 매매/임대 시세 분석:

최근 2025년 10월 12일에 동일 면적(180.42㎡)의 47층이 42억 7천만원에 거래되었습니다. [cite: inferred from JSON data]

또한, 2025년 9월 3일에는 167.44㎡ 면적이 66층에서 43억 5천만원에, 2025년 10월 18일에는 154.05㎡ 면적이 63층에서 42억에 거래되었습니다. [cite: inferred from JSON data]

이를 통해 본 건의 전용 면적 기준 시세는 약 42억원에서 43.5억원 수준으로 판단됩니다.

현재 제공된 전월세 정보는 보증금 1.45억 ~ 2.3억 원 수준으로, 월세는 0원에서 37.3만원까지 다양하게 분포하고 있습니다. (2026년 7월 기준) [cite: inferred from JSON data]

이는 해당 아파트의 임대 수요가 꾸준함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울특별시 양천구 목동 916에 위치한 '목동 현대하이페리온' 아파트입니다.

총 2개동, 466세대로 구성되어 있으며, 사용승인일은 2003년 7월 21일입니다.

최고 69층의 초고층 아파트로, 50층에 위치하여 조망권이 우수할 것으로 예상됩니다.

주차는 지상 12대, 지하 13대, 총 1192대가 가능하여 세대당 주차 공간이 넉넉합니다.

단지 내 부대시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

건물면적은 180.42㎡ (약 54.58평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건 및 공동담보: 본건은 중복병합사건으로, 여러 채권이 얽혀 있을 가능성이 있습니다. 공동담보로 묶인 경우, 경매 절차 및 배당에 복잡성이 따를 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한사항:

- 상대보호구역, 절대보호구역: 강서양천교육청에 반드시 확인이 필요한 사항으로, 학교 관련 건축 및 용도 제한이 있을 수 있습니다. [cite: inferred from provided text]

- 대공방어협조구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 고도 제한 등이 적용될 수 있습니다. [cite: inferred from provided text]

- 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 규제를 받을 수 있습니다. [cite: inferred from provided text]

- 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 대해 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 동안 허가를 받아야 하는 지역입니다. [cite: inferred from provided text]

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 미상으로, 실제 점유 관계나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 감정가를 상회하므로, 낙찰가의 적정성 판단 및 배당 순서 등을 신중하게 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 양천구 목동의 핵심 입지에 위치한 고층 아파트로, 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 50층의 높은 층수와 180.42㎡의 넓은 면적을 고려할 때 충분한 경쟁력을 갖춘 물건입니다.

다만, 중복병합사건 및 공동담보, 복잡한 권리관계, 토지이용계획상의 제한사항, 그리고 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

이러한 리스크들을 면밀히 분석하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 명도를 완벽하게 준비한다면 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 목동 중심 상업지구에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

* 우수한 교통망: 지하철 5호선 오목교역 및 다양한 버스 노선을 통한 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 넓은 면적 및 고층: 180.42㎡의 넓은 전용 면적과 50층의 높은 층수로 쾌적한 주거 환경 및 우수한 조망권을 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 목동 지역의 재건축 및 개발 호재와 연계하여 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 낙찰가 가능성: 감정가는 높으나, 실제 거래가 및 복잡한 권리관계를 고려할 때 시세보다 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 4,580,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적, 47층): 4,270,000,000원 (2025.10.12)

최근 실거래가 (유사 면적, 66층): 4,350,000,000원 (2025.09.03)

본건은 180.42㎡ 면적에 50층이라는 장점을 가지고 있습니다. 최근 실거래가 최고가인 43억 5천만원을 기준으로, 층수 프리미엄과 더불어 감정가 대비 시세 차익을 고려했을 때, 예상 입찰가는 43억 8천만원에서 44억 8천만원 사이로 판단됩니다.

종합적인 판단 하에, 본 건의 예상 입찰가는 44억 2천만원으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 대비 소폭 상승한 가격으로, 50층이라는 층수의 이점을 반영한 수치입니다. [cite: inferred from provided data and market analysis]

다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 시세 변동 및 경쟁 상황을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.