나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3878 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 634-2 한사랑2차삼성아파트 제204동 제16층 제1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "서울백석초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 주상용건물, 공원, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철9호선 "등촌역", "증미역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 18층 아파트 건물 내 제16층 제1601호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방시설로서 주차장설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 접하며 주출입구를 통해 공항대로59길 및 양천로66길과 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3878 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 634-2 한사랑2차삼성아파트 제204동 제16층 제1601호

* 용도: 아파트

* 감정가: 969,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 키움저축은행 (키OOOOO)

* 건물 개요

- 아파트명: 한사랑2차삼성아파트

- 동/호: 204동 16층 1601호

- 건물면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

- 토지지분: 30.83㎡ (약 9.3평)

- 건축 구조: 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕

- 사용승인일: 1999년 6월 29일

- 총 층수: 18층 (본건 16층)

- 총 세대수: 339세대

- 총 주차대수: 351대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

- 본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "서울백석초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

- 주위는 아파트, 다세대주택, 주상용건물, 공원, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

- 차량 접근이 가능하며, 단지 내 도로와 접하여 공항대로59길 및 양천로66길과 연계됩니다.

- 대중교통 이용이 편리한 편으로, 인근에 노선버스정류장이 있으며 지하철 9호선 "등촌역" 및 "증미역"을 이용할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 5월 30일자 키움저축은행의 근저당권 (을19, 채권최고액 1,095,600,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.)

* 임차인 현황:

- 임차인: 이석란

- 보증금: 150,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 5월 31일

- 확정일자: 2026년 3월 23일

- 배당신고일자: 2026년 4월 6일

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

- 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 절차 진행 시 점유 관련 사항을 관리해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 1,143,244,461원

1.3. 상권분석

* 주거단지 내 위치: 본건은 대규모 아파트 단지인 한사랑2차삼성아파트 내에 위치합니다.

* 주변 상업 및 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울백석초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 9호선 등촌역, 증미역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 단지 주변 및 인근 지역에 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 편의시설이 밀집해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 다음과 같은 여러 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

- 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 등) 등 다양한 법적 규제가 적용되어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

- 특히 공항 관련 보호구역 및 최고 높이 제한 지역은 건축 및 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

* 주변 환경: 현재 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 준공업지역 및 공항 보호구역 지정 등 지역 특성에 따른 환경적 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 한사랑2차삼성아파트 16층으로, 교육 및 교통 환경이 양호한 입지를 자랑합니다. 아파트 단지 내 위치하며 주변 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 권리분석상 모든 권리가 소멸되고 인수되는 임차 보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상 다수의 규제가 존재하므로 투자 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다. 감정가 9억 6,900만 원 대비 최근 실거래가 및 시장 가치를 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 9호선 등촌역, 증미역 역세권 아파트로 교통 편의성이 우수합니다.

* 서울백석초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되며, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 감정가 9억 6,900만 원 대비 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석

- 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 단지 내 전용면적 59.37㎡(약 18.0평) 기준으로 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

- 2026년 4월 20일: 90,500만원 (9층)

- 2026년 6월 18일: 103,700만원 (7층)

- 2026년 7월 1일: 106,000만원 (6층)

- 이는 최근 거래에서 6층, 59.37㎡ 기준 최고 10억 6,000만원에 거래되었음을 보여줍니다.

- 본 물건은 전용면적 84.96㎡ (약 25.7평)으로, 제공된 거래 사례보다 면적이 크며, 16층이라는 높은 층수에 위치합니다.

- 따라서 본 건의 현재 시세는 10억 6,000만원을 상회할 것으로 예상되며, 면적 및 층수 프리미엄을 고려 시 11억 원 이상으로 평가될 수 있습니다.

- 감정가 9억 6,900만원은 최근 시장 가격보다 현저히 낮은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정

- 본 건은 감정가 대비 시장 가치가 높게 형성되어 있어, 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

- 최근 거래된 59.37㎡(약 18.0평)의 최고가(10억 6,000만원)를 기준으로, 본 건(84.96㎡, 16층)의 잠재적 가치를 고려하면, 최소 11억 원 이상의 가치를 지닌다고 판단됩니다.

- 보수적으로 접근하더라도 감정가의 100% 이상, 즉 10억 원 이상의 입찰가를 고려해야 합니다.

- 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동성이 있을 수 있으나, 10억 8,000만원 ~ 11억 8,000만원 범위 내에서의 입찰가를 예상합니다.

- 최종 입찰가는 본건의 정확한 면적(84.96㎡)에 대한 등촌동 실거래가 및 호가를 추가로 면밀히 조사한 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.