나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100364 [1] 서울특별시 종로구 종로6가 270-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해원 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 종로6가 소재 지하철 1,4호선 "동대문역" 남서측 인근의 동대문종합 시장 디동 내에 위치하며, 주위는 원단, 의류부자재 등을 판매하는 점포가 밀집하여 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 동대문역이 소재하고 있어 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물내 제2층 제2243호(현황 점포번호 : 2791호)로서 사용승인일 : 미상 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 복합판넬 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등임.

이용상태

공인중개사 사무소로 사용중임.

설비내역

전기, 위생급배수설비, 에스컬레이터 설비, 냉난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 일단의 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약40미터, 서측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

270-3번지 기준 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2016-07-21)(종로4,5가 지구단위 계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협 조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 도시관리계획 입안중(2022-06-02) (종로4,5가 지구단위계획구역 변경(안)), 서울도심((4대문안)), 건축선(2022-03-18)임.

공부와의 차이

본건은 평가명령서 및 관련공부상 디동 2243호이나, 해당건물에서 관리하는 점포번호는 2791호 로 표시되어 있음.(첨부하는 내부구조도 및 사진 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100364 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 종로6가 270-3

용도: 근린시설 (상가 점포)

감정가: 240,000,000원

토지면적: 3214.20㎡ (약 972.33평)

토지지분: 0.80660349㎡ (약 0.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

건물지분: 5.79㎡ (약 1.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지지분/건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동대문상가 (동OOOOOOOOOO)

특이사항: 지분매각, 대지권미등기

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 지분매각, 대지권미등기

2.2. 건물 현황

구분건물감정평가요항표에 따르면 본건은 서울특별시 종로구 종로6가 소재 지하철 1,4호선 "동대문역" 남서측 인근의 동대문종합 시장 디동 내에 위치합니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물 내 제2층 제2243호 (현황 점포번호 : 2791호)로, 사용승인일은 미상입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 복합판넬 마감 등이며, 내벽은 인테리어 마감 등입니다.

현재 공인중개사 사무소로 사용 중입니다.

설비로는 전기, 위생급배수설비, 에스컬레이터 설비, 냉난방설비 등을 갖추고 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 종로6가, 동대문종합시장 디동 내에 위치하며, 주위는 원단, 의류부자재 등을 판매하는 점포가 밀집한 지역입니다. 전반적인 주위환경은 양호합니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 동대문역이 소재하여 교통상황은 양호합니다.

3.3. 토지 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 일단의 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태로는 북측으로 노폭 약40미터, 서측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(270-3번지 기준)는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2016-07-21)(종로4,5가 지구단위 계획구역)으로 지정되어 있습니다.

또한, 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협 조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심)에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(대상자: 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 별도로 아파트 용도에 대한 허가구역 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31.)도 존재합니다.

도시관리계획 입안 중(2022-06-02)인 종로4,5가 지구단위계획구역 변경(안)이 있으며, 서울도심((4대문안)) 지역 및 건축선(2022-03-18) 규제를 받습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2014년 10월 31일 접수된 동대문상가새마을금고의 근저당권(을6)으로, 채권액은 351,000,000원입니다.

4.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4.3. 임차인 현황

임차인: 오순석 (오 )

보증금: 300,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2025-11-21

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본건 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4.4. 등기부 요약

갑1: 소유권이전 (한은자, 1979-10-10)

갑2: 소유권이전 (오영애, 2014-10-31, 매매)

을6: 근저당권 (동대문상가새마을금고, 2014-10-31, 351,000,000원, 말소기준권리)

갑3: 임의경매 (동대문상가, 2026-02-25, 242,878,990원)

등기부채권 총액: 351,000,000원

4.5. 권리분석 요약

등기부 상의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 말소기준권리인 을6 근저당권에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 오순석은 대항력이 없으므로 낙찰 후 인수되는 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건은 서울의 대표적인 상업지구인 동대문 시장 내에 위치하고 있어, 원단 및 의류 부자재 관련 업종이 밀집된 도소매 상권의 중심지입니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 1, 4호선 동대문역이 인근에 위치하고 버스 노선도 잘 갖춰져 있어 교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 상권의 유동인구 및 집객력에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5.3. 상권 동향

전통적인 도소매 상권으로서 현재도 활발한 거래가 이루어지고 있습니다. 다만, 온라인 쇼핑 증가 등 소비 트렌드 변화에 따른 영향을 고려할 필요가 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

동대문종합시장 내에 위치하여 쇼핑 및 관련 편의시설 이용이 편리합니다. 주변 상업지구 내 은행, 식당 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

6.2. 문화 및 관광시설

동대문역사문화공원, DDP 등 주요 문화 시설과의 접근성이 용이하여 지역 내 문화 활동 및 관광객 유입 효과를 기대할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 지분 매각

본건은 토지 지분 매각(0.80660349㎡)이며 건물 전체를 매각 대상으로 합니다. 토지 지분만으로는 건물 사용 및 관리에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 이는 향후 재산권 행사나 활용에 제약으로 작용할 수 있습니다.

7.2. 대지권 미등기

대지권 미등기 상태이므로, 건물 소유주가 토지에 대한 정당한 권리를 법적으로 완전히 확보하지 못한 상태일 수 있습니다. 추후 대지권 등기 설정 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

7.3. 공부와의 차이

공부상 건물 표시(2층 2243호)와 실제 현황(점포번호 2791호)이 다르게 표기되어 있어, 임대차 관계, 관리비 정산 등에서 혼란이 발생할 수 있습니다.

7.4. 토지 공부상 불일치 및 소유 관계 복잡성

본건 건물 등기부상 소재 지번과 집합건축물대장상 소재 지번이 상이하며, 토지 등기부상 공유 지분 관계가 복잡(공유 지분의 합이 1초과, 1미만 등)하게 표시되어 있어, 토지 소유 관계 및 권리 확보에 있어 불확실성이 존재합니다. 이는 재산권 행사에 심각한 제약을 야기할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

7.5. 토지 이용 계획 및 제한

다수의 도시관리계획, 허가구역 지정 등으로 인해 향후 토지 이용에 있어 제한이 따를 수 있습니다. 특히, 종로4,5가 지구단위계획구역 변경(안)이 입안 중이므로, 변경 내용에 따른 사업성 변화 등을 면밀히 검토해야 합니다.

7.6. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 제공된 임차인 정보 상 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으므로, 임차인으로 인한 직접적인 재정적 위험은 낮을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 현황 및 점유 관계 확인은 필요합니다.

7.7. 주변 시설

해당 지역은 동대문종합시장 등 전통적인 도소매 상권으로, 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문역 인근의 동대문종합시장 내 위치하여 교통 및 상권 접근성이 뛰어난 상가 점포입니다. 원단, 의류 부자재 등 상권의 특성을 고려할 때, 상권 활성화 시 안정적인 운영 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

하지만, 토지 지분 매각, 대지권 미등기, 공부와의 차이, 복잡한 토지 소유 관계 등 다수의 권리 및 공부상 불일치 문제가 존재하여, 낙찰 후 재산권 행사에 상당한 제약이 따를 수 있는 특수 물건입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 법률 및 권리 관계에 대한 전문가의 면밀한 검토 후에 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 최상의 입지 조건

지하철 1, 4호선 동대문역 초역세권에 위치하며, 국내 최대 규모의 상가 시장 중 하나인 동대문종합시장 내에 있어 최상의 집객력과 유동인구를 자랑합니다.

9.2. 상권의 지속 가능성

오랜 기간 형성된 도소매 상권의 특성상, 관련 업종의 수요가 꾸준히 유지되고 있어 안정적인 상권으로 평가됩니다.

9.3. 잠재적 가치 상승 요인

향후 지역 재개발 및 도시 재생 사업 등의 잠재적 수혜 가능성이 있습니다. 작고 효율적인 면적으로 다양한 업종의 소규모 사업체 운영에 적합합니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 240,000,000원

채권자 경매 신청가액: 242,878,990원

인수되는 보증금: 0원

본 물건은 지분 매각, 대지권 미등기, 공부상 복잡한 불일치 등 심각한 권리 및 물건상의 하자를 다수 포함하고 있습니다. 따라서 일반적인 부동산 경매 물건과 동일한 기준으로 시세 평가 및 입찰가 산정에 접근하는 것은 매우 위험합니다.

따라서, 이러한 특수성을 충분히 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다.

현장 방문을 통해 실제 점유 및 이용 현황을 면밀히 파악하고, 인근 유사 물건의 시세, 그리고 향후 예상되는 법적 및 행정적 문제 해결에 소요될 시간과 비용을 충분히 고려해야 합니다.

일반적으로 감정가의 60%~80% 수준에서 시작하는 것이 타당할 수 있으나, 본건의 경우 하자 요인을 감안하여 시세 대비 더욱 낮은 가격에 접근하는 것이 필요합니다.

따라서, 충분한 현장 조사 및 권리 분석 후, 본건의 특수성을 감안한 합리적인 수준에서 보수적으로 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 구체적인 입찰가는 시장 상황 및 최종 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.