나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50152 [1] 전라남도 무안군 일로읍 월암리 121-5 이지캐슬 3동 3층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금상감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 무안군 일로읍 월암리 소재 "일로전통시장" 북동측 인근에 위치하는 '이지캐슬' 제3동 제3층 제202호이며, 주위는 연립주택 및 단독주택, 전통시장, 점포 등이 혼재하는 읍 중심지 주변의 용도 복합지대를 형성중임.

교통상황

본건까지 소형차량통행이 용이하며, 읍 중심지이므로 용도에 따른 제반 교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상1층~지상5층 건내 3층 202호로서, 외벽 : 돌붙임 및 스톤코튼뿜칠 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 차일 등 마감, 바닥 : 테코타일 및 일부 타일 마감 등 창호 : 하이샷시 유리창임. 이용상태 : 주택(방, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실, 다용도실, 기타)임.

이용상태

설비내역

공용 위생설비, 급배수설비 및 승강기설비, 소방설비(화재탐지, 경보설비), 시스템에어콘에 의한 냉방시설, LP가스에 의한 난방시설 등이 되었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 자체 지면 평탄하고 다세재주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측이 폭 6m정도의 아스콘 포장도로에 접하며 단지 내 주차시설 되었음.

토지이용계획 및 제한상태

월암리 121-5 :도시지역, 준주거지역, 도시계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구(2013-10-31)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 월암리 111-54 :도시지역, 준주거지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구(2013-10-31)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

등기사항증명서상 '건축법상 사용승인을 받지 않은 건물'이라고 등기되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2018. 4. 6.자로 사용승인일이 기재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50152 (1)

소재지: 전라남도 무안군 일로읍 월암리 121-5 이지캐슬 3동 3층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 133,000,000원

토지면적: 52.23㎡ (약 15.8평)

토지지분: 52.2272㎡ (약 15.8평)

건물면적: 56.01㎡ (약 16.9평)

건물지분: 56.0111㎡ (약 16.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주원광신용협동조합

건축물대장상 사용승인일: 2018년 4월 6일

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 일로읍 월암리 소재 "일로전통시장" 북동측 인근에 위치한 '이지캐슬' 제3동 제3층 제202호입니다. [cite: Appraisal Summary]

주변은 연립주택, 단독주택, 전통시장, 점포 등이 혼재하는 읍 중심지 주변의 용도 복합지대를 형성하고 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

본건까지 소형 차량 통행이 용이하며, 읍 중심지이므로 용도에 따른 제반 교통 여건은 무난한 편입니다. [cite: Appraisal Summary]

남동측으로 폭 6m 정도의 아스콘 포장도로에 접하며 단지 내 주차 시설이 마련되어 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 11월 12일 접수된 광주원광신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액은 219,510,223원이며, 이는 감정가를 초과하는 금액입니다.

등기사항증명서상 현재까지 주요 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 2015.01.05: 소유권보존 (주식회사이지)

* 2015.03.13: 소유권이전청구권가등기 (정경숙)

* 2021.11.12: 소유권이전 (김동선)

* 2021.11.12: 근저당권 (광주원광신용협동조합, 채권액 117,600,000원) - 말소기준권리

* 2022.10.14: 근저당권 (유한회사동천연구소, 채권액 50,000,000원) - 말소예정

* 2024.04.23: 가압류 (서민금융진흥원, 채권액 7,296,785원) - 말소예정

* 2024.09.27: 가압류 (토스뱅크, 채권액 44,613,438원) - 말소예정

* 2026.02.26: 임의경매개시결정 (광주원광신용협동조합, 채권액 94,543,894원) - 본건

임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-25

* 확정일자: 2025-08-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 송 은 대항력이 없어 보증금 20,000,000원을 인수하지 않습니다. [cite: 권리분석]

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 "일로전통시장" 북동측 인근의 읍 중심지로서, 연립주택, 단독주택, 전통시장, 점포 등이 혼재하는 복합상권입니다. [cite: Appraisal Summary]

단독주택 및 공동주택(다세대/연립) 거주 수요와 함께 전통시장 및 점포 등 상업 시설 이용객의 유동인구가 있는 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상1층~지상5층 건물 중 3층 202호입니다. [cite: Appraisal Summary]

내부 이용 상태는 주택(방, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실, 다용도실, 기타)으로 구성되어 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

공용 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 시스템에어컨에 의한 냉방시설, LP가스에 의한 난방시설 등이 갖추어져 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

건축물대장상 사용승인일은 2018년 4월 6일로 기재되어 있습니다. [cite: Building Register Summary]

1.5. 잠재적 리스크

등기사항증명서상 '건축법상 사용승인을 받지 않은 건물'로 등기되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2018년 4월 6일 사용승인일이 기재되어 있습니다. 이는 등기부와 건축물대장 간의 정보 불일치로, 명확한 확인 및 필요시 말소/정정 절차가 요구될 수 있습니다. [cite: 주의사항, 물건명세서 참고사항]

다만, 건축물대장에 사용승인일이 명시되어 있어 실제 건물 사용에 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 서류 검토를 통해 정확한 사실 관계를 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 무안군 일로읍 중심지에 위치한 다세대주택으로, 전통시장 및 상업 시설 접근성이 좋습니다. 건물은 2013년 건축 허가, 2018년 사용 승인을 받아 비교적 신축에 속하며, 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다. 등기부와 건축물대장 간의 사용승인일 정보 불일치라는 잠재적 리스크가 존재하나, 이는 확인 및 정리가 가능한 사안으로 판단됩니다. 현재 감정가는 133,000,000원이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

1.7. 투자 포인트

* 읍 중심지 내 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 비교적 최근(2018년)에 사용 승인을 받은 신축급 주택임.

* 감정가가 1.33억원으로, 지역 내 시세 대비 투자 가능성이 있음.

* 모든 선순위 권리는 말소되므로 권리 관계가 명확함.

1.8. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 '거전우리빌(7-12, 201동)' (2004년 준공, 84.9㎡/25.7평)은 3,840만원에 거래되었습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보 1] 이는 평당 약 150만원 수준으로, 해당 거래의 총액이 매우 낮아 일반적인 시세와 괴리가 있어 보입니다.

* 2026년 5월 거래된 '제일우리빌' (2004년 준공, 73.49㎡/22.2평)은 3,840만원에 거래되었습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보 2] 이 또한 평당 약 173만원 수준으로, 총액이 매우 낮습니다.

* 2026년 4월 거래된 '승원팰리체' (2014년 준공, 70.175㎡/21.2평)는 12,900만원에 거래되었습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보 3] 이는 평당 약 608만원 수준으로, 본건과 건축 연도 및 거래 금액대가 유사한 비교 대상입니다.

본건은 2013년 건축 허가, 2018년 사용 승인된 56.01㎡ (16.9평) 면적의 다세대주택이며, 감정가는 133,000,000원입니다. 이는 평당 약 787만원 수준입니다.

유일하게 현실적인 가격대를 보여주는 '승원팰리체'의 평당 가격(약 608만원)을 고려할 때, 본건의 감정가(약 787만원/평)는 약간 높은 수준으로 보입니다. 하지만 감정평가가 최근(2026년 6월 2일)에 이루어졌으며, '승원팰리체'의 거래 시점(2026년 4월)과 큰 차이가 없는 점, 그리고 해당 지역의 신축 건물임을 감안할 때, 감정가는 합리적인 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 133,000,000원이며, 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다.

주변 시세 분석 결과, 가장 유사한 거래 사례인 '승원팰리체'의 평당 가격(약 608만원)을 적용하면 본건(16.9평)의 예상 시세는 약 10,275만원 수준입니다.

그러나 본건은 감정가가 133,000,000원으로 책정되어 있으며, 2018년 사용 승인된 신축급 건물임을 고려할 때, 감정가 이상 또는 근접한 금액에서의 입찰이 예상됩니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 감정가인 133,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 추가 시세 확인 후 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

초기 입찰가는 감정가인 133,000,000원부터 고려해 볼 수 있으며, 유찰 시에는 시세 및 현장 상황을 재점검하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.