나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50131 [1] 전라남도 영암군 영암읍 역리 176-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 영암읍 역리 소재 "역리2구마을회관" 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 읍소재지내 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고 일반적인 교통이용사정은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형의 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 소폭의 시멘트도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 본건 토지 남동측 일부에 별지 "사진용지"와 같이 인접지의 건물 일부가 침범하여 점유 사용중에 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가) 목조 기와지붕 단층 외벽 : 몰탈위 페인트 내벽 : 벽지 등 창호 : 목재창 바닥 : 장판 등으로 치장 또는 마감임.

이용상태

주택(현황 공가)임.

설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

기호 가)의 구조는 공부상 "목조 스레트지붕 단층"이나, 현황 "목조 기와지붕 단층"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함 매각
-목록1. 지분매각
-목록1. 토지 남동측 일부에 인접지(역리 176-18, 176-19번지)의 건물 일부가 침범하여 점유 사용 중에 있으며, 이 건물을 위하여 본건 대지에 법정지상권 성립 여부 불분명함
-목록2. 현황 공가임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50131 (1)

소재지: 전라남도 영암군 영암읍 역리 176-17

용도: 단독주택

감정가: 59,848,000원

토지면적: 298.00㎡ (약 90.17평)

토지지분: 58.2292㎡ (약 17.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.40㎡ (약 10.10평)

건물지분: 7.42㎡ (약 2.24평)

건물 제시외면적: 233.57㎡ (약 70.66평)

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회

특이사항: 지분매각, 법정지상권 성립 여부 불분명

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 영암군 영암읍 역리 소재 "역리2구마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 읍소재지 내 주택지대임.

교통: 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통 이용 사정은 양호한 편임.

도로: 본건 남서측으로 소폭의 시멘트 도로에 접해 있음.

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축)), 하수처리구역임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 농업협동조합중앙회의 2006-09-07 접수된 가압류 (등기구분: 갑4)

기타 권리:

* 토지 등기부상 총 채권액: 129,307,801원

* 등기부상 채권자: 농업협동조합중앙회

* 토지 등기부상 권리 내역:

* 1번 강천덕 지분 가압류 (말소)

* 5번 이명선 외 다수 지분, 22번 박영근 외 다수 지분 강제경매 (채권자: 농업협동조합중앙회, 말소)

* 건물 등기부상 권리 내역:

* 강제경매 (채권자: 농업협동조합중앙회, 말소)

매각 후 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 본건 대지에 인접지 건물 일부가 침범하여 점유 사용 중이며, 이 건물을 위하여 본건 대지에 법정지상권 성립 여부 불분명함. 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시됨.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 전라남도 영암군 영암읍 주택지대 내에 위치하며, 주변은 주로 단독주택과 일부 상가 및 마을회관 등이 혼재된 지역임.

* 읍소재지 내에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성은 양호한 편으로 판단됨.

* 인근에 "영암파크가동" (연립, 1990년식, 약 84㎡ 면적, 2025년 11월/12월 거래가 6,400만~6,500만원) 및 "삼홍빌비동" (다세대, 2006년식, 약 75㎡ 면적, 2025년 3월 거래가 6,900만원) 등의 유사 건물 거래 사례가 있음. 이는 본건과 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 부동산 시세 형성 수준을 파악하는 데 참고할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 본건은 주택지대 내에 위치하여 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

* 읍소재지 인근이므로 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용이 가능할 것으로 보임.

* 건물 현황은 공가로, 별도의 임대수익은 현재 발생하지 않고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 및 건물 일부만 매각 대상이므로, 전체 부동산을 소유하는 것이 아니며, 다른 공유자와의 관계 설정이 필요함.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 인접지 건물 일부가 본건 대지를 침범하여 사용 중이며, 이로 인해 본건 토지에 법정지상권이 성립될 가능성이 있어, 소유권 행사 및 건물 이용에 제약이 있을 수 있음. 이는 명확한 확인이 필요한 매우 중대한 리스크임.

* 건물 제시외면적: 33.40㎡의 본건 건물 외에 233.57㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되나, 해당 건물의 정확한 현황, 용도, 상태, 소유권 관계 등 추가 확인이 필요함.

* 현황 공가: 현재 건물이 비어있는 상태로, 즉시 사용하기 위해서는 수리 또는 관리가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 전라남도 영암군 영암읍 소재 단독주택으로, 토지 지분 및 건물 전체 매각 물건임.

* 감정가는 59,848,000원이나, 지분 매각, 법정지상권 성립 불분명, 넓은 제시외 건물 포함 등 여러 복합적인 요소를 고려해야 함.

* 특히, 법정지상권 문제는 본건의 가치를 크게 좌우할 수 있는 핵심적인 리스크 요소로, 반드시 입찰 전 철저한 조사가 선행되어야 함.

* 현황 공가 상태이며, 제시외 건물에 대한 추가 확인이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 저평가 가능성: 만약 법정지상권 문제가 원만히 해결되고 제시외 건물의 가치가 높다면, 현재의 감정가나 잠재적 시장가치보다 낮게 낙찰받을 가능성이 있음. (단, 법정지상권 문제 해결 비용 및 시간 고려)

* 지역 내 주택 수요: 읍소재지 내 주택지대에 위치하여 기본적인 주거 수요는 존재할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 토지 지분 매각 및 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 중대한 리스크를 안고 있으며, 제시외 건물 면적이 상당하여 현황 파악이 중요함.

* 제시된 감정가 59,848,000원을 기준으로, 법정지상권 문제 해결 가능성 및 제시외 건물 가치에 대한 면밀한 조사 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 함.

* 주변 연립/다세대 주택의 거래 시세(6,400만~6,900만원)는 본건과 직접 비교하기 어려우나, 지역의 전반적인 시세 수준을 참고할 수 있음.

* 지분 매각 및 법정지상권 관련 리스크를 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하로 접근하는 것이 바람직할 수 있음.

* 잠정적인 예상 입찰가 범위는 55,000,000원 ~ 60,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있으나, 이는 법정지상권 및 제시외 건물에 대한 추가적인 현장 조사와 법률 검토 결과를 바탕으로 조정되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.