나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10181 [1] 경상남도 통영시 무전동 1033-12 클라시스상가 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Fidelity · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 무전동 소재 롯데마트 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 소규모 아파트단지 등이 혼재하는 지대이며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물내 제3층 제301, 302호, 제5층 제501, 502, 503,호로서 외벽 : 외장타일, 복합판넬 등 마감. 내벽 : 내부 인테리어 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

1. 집합건축물대장상 일반음식점(상호:러브샷 가라오케)임. 2. 집합건축물대장상 일반음식점(현황 공실로 추정됨)임. 3. 집합건축물대장상 단란주점(상호:피렌체 가라오케)임. 3-1. 집합건축물대장상 당구장(상호:세븐당구클럽)임. 3-2. 집합건축물대장상 당구장(상호:세븐당구클럽)임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 가장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북측 및 동측으로 노폭10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

무전동 1033-12 :도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

1.본건 기호[3]은 등기사항전부증명서상 501호(전유면적:315.06㎡)로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 2004.7.13 및 2004.7.19일자로 대장분리 및 면적변경되어 현황 501호(전유면적:141.99㎡),502호(전유면적:107.76㎡),503호(전유면적:57.03㎡)로 변경된바, 집합건축물대장 및 현황을 근거로 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. 2.본건 기호[3-1, 3-2]는 경계벽 없이 일체로 하여 이용중이나, 각 전유부분의 위치와 면적이 건축물현황도 등에 의하여 특정 가능하며, 각 호별로 도면 등에 의한 통로가 확보되어 있는바, 집합건축물대장 및 건축물현황도에 근거하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2026타경10181 (1)

소재지: 경상남도 통영시 무전동 1033-12 클라시스상가 3층 301호

용도: 근린상가

감정가: 337,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 67.54㎡ (약 20.43평)

건물면적: 208.05㎡ (약 62.93평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (농OOO)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 통영시 무전동에 소재하며, 롯데마트 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 근린생활시설 및 소규모 아파트 단지 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인접 도로 상황은 북측 및 동측으로 노폭 10미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 이동에 용이합니다. 제반 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역 내에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2003년 4월 22일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부상 을1, 을2, 갑4, 갑5, 갑6 순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강원희 (강 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,150,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2012년 9월 21일

* 확정일자: 2016년 4월 15일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 강원희는 대항력이 없는 것으로 파악되어, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 그러나 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,139,092,218원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본 물건은 클라시스 상가 내에 위치하며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물입니다. (건축물대장상 총 면적: 1874.87㎡, 지하 1층, 지상 6층) 건물 내에는 승강기가 설치되어 있습니다.

4.2. 용도 및 이용 현황

집합건축물대장상 본건은 제2종근린생활시설로 분류됩니다. 현재 등기부상으로는 3층 301호이나, 집합건축물대장 및 현황에 따르면 3층 301호는 일반음식점(러브샷 가라오케)으로, 5층에는 단란주점(피렌체 가라오케) 및 당구장(세븐당구클럽) 등이 이용 중인 것으로 확인됩니다. 일부 호실은 현황 공실로 추정됩니다.

4.3. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 무전동 일대는 근린생활시설과 주거시설이 혼재된 상업지역입니다. 롯데마트 인근으로 유동인구가 어느 정도 확보될 수 있는 입지입니다. 다만, 다양한 업종의 상가들이 혼재하고 있어 경쟁 또한 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 아파트 단지가 있어 주거 편의성이 있으며, 근린생활시설이 밀집하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 접근성

차량으로의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 역시 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

등기사항전부증명서상 5층 501호의 전유면적이 집합건축물대장상 501호, 502호, 503호로 분리되어 면적이 변경된 사항이 있습니다. 이는 실제 면적 및 구분과 차이가 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 건축물대장상 현황을 반드시 참고해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 위험

비록 대항력은 없으나, 보증금 2천만원과 월세 115만원의 임차인 강원희가 존재합니다. 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 상태 및 용도 관련

건물은 2003년 건축되어 연식이 어느 정도 경과되었습니다. 또한, 현재 영업 중인 상가(음식점, 주점, 당구장 등)는 업종 특성상 소음, 냄새 등 민원 발생 가능성이 있습니다. 현황 공실 추정 호실의 경우, 정확한 상태 파악이 필요합니다.

6.4. 특수 물건 관련

본 물건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 일반 물건보다 복잡성이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 통영시 무전동의 상업지역에 위치한 근린상가로, 롯데마트 인근에 자리하여 기본적인 상업 기능을 수행할 수 있는 입지를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없는 것으로 판단되나, 공부와 현황의 차이, 임차인 존재, 건물 노후도 등은 추가적인 확인 및 고려가 필요한 부분입니다. 다양한 업종의 상가가 혼재되어 있어 업종별 수익성 분석 및 잠재적 민원 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 통영시 핵심 상권으로 분류될 수 있는 무전동에 위치하여 잠재적 가치가 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

* 2종 근린생활시설로 다양한 업종 전환 및 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 337,000,000원을 기준으로, 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 시장 상황, 건물 상태, 예상 명도 기간, 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래 사례, 주변 유사 물건의 시세, 그리고 건물의 실제 가치 평가 등을 추가적으로 수행하는 것이 바람직합니다.

* 주변 혐오시설 정보:

현재 제공된 정보 및 검색 결과에서 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 통영시에서 쓰레기 소각장, 화장장 등 혐오시설 설치 및 광역화에 대한 논의가 있었던 사례가 검색되었으나, 이는 본 물건의 직접적인 영향권 밖에 있는 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.