나이스옥션 법원경매 논산 2026타경26 [1] 충청남도 부여군 구룡면 구봉리 39 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2026.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 규암면 노화리 소재 "부여군농업기술센터" 남서측 인근에 위치 하는 토지로서, 주위일원은 소규모공장, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 순수농촌지대 로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 소형차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하므로, 제반대중교통 사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 "단독주택건부지로 및 일부 전" 으로 이용 중임.

인접 도로상태

세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도' 를 참고하시기 바람.

공부와의 차이

공부상지목은 "대지" 이나, 현황은 "대지 및 일부 전" 으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 목조 시멘기와지붕 단층 단독주택으로서 ·외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감 ·내벽 : 벽지 등 기타 마감 ·창호 : 목재 및 일부 샷시창호 임. 기호(2)-1 목조 시멘기와지붕 단층 창고로서 ·외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감 ·내벽 : 세멘몰탈미장 등 마감 ·창호 : 목재창호 임. 기호(2)-2 목조 시멘기와지붕 단층 농업생산시설로서 "소재불명" 으로 평가제외.

이용상태

기호(2) : "단독주택" 기호(2)-1 : "창고" 기호(2)-2 : "소재불명"

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기타 부대설비 되어있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 참고

공부와의 차이

기호(2)-2 "농업생산시설(18.04㎡)은 "소재불명" 으로 평가에서 제외하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임. ⓑ 본건기호(2)의 지붕은 가격시점현재 일부 파손된 것으로 조사됨

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 ㉠~㉥(감정서상)매각 포함.
2. 목록1 공부상지목은 “대지”이나 현황은 “대지 및 일부 전”으로 이용 중. 목록2 일부 지붕파손.
3. 목록2 건물내역 중 목조 시멘트기와지붕 단층농업생산시설 18.04㎡ 소재불명(감정평가서 및 현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경26 (1)

충청남도 부여군 구룡면 구봉리 39 (도로명주소: 충청남도 부여군 흥수로456번길 45)

단독주택

감정가: 97,474,000원

토지면적: 555.00㎡ (약 167.9평)

건물면적: 186.24㎡ (약 56.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 충청남도 부여군 농업기술센터 남서측 인근에 위치하며, 주위 일원은 소규모 공장, 단독주택, 농경지가 소재하는 순수 농촌 지대입니다.

교통: 소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

도로: 본건은 세로(가)에 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

이용계획: 본 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 7월 24일 접수된 주식회사중부파이낸스대부 근저당 (을9)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다. 등기부상 현재 별도의 지상권 등 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

총 채무액: 토지 및 건물에 설정된 채무 총액은 57,000,000원입니다. 이는 감정가 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 및 차임이 없는 것으로 조사되었으며, 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 상업 시설 접근성이 낮습니다. 주변에 농경지와 소규모 주택, 공장이 산재해 있어 배후 수요가 제한적입니다. 인근의 부여군농업기술센터는 지역 농업 발전을 위한 기관으로, 직접적인 상권 형성에 미치는 영향은 미미합니다. 종합적인 쇼핑, 의료, 문화 시설 이용을 위해서는 차량을 이용해 부여군 소재지로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스 정류장을 이용할 수 있으나, 배차 간격 및 노선에 따라 불편함이 있을 수 있습니다. 주로 자가용을 이용한 이동이 필요할 것으로 보입니다.

편의시설: 지역 내 소규모 상점이나 농협 등 기본적인 생활 편의 시설은 존재할 것으로 예상되나, 대규모 편의시설은 부여군 소재지로 이동해야 할 것입니다.

주변 시설: 부여군농업기술센터가 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역(구룡면)에 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 구룡면 일대에 통합 바이오가스화 시설 (471억 원 규모) 조성이 예정되어 있으나, 이는 주민 설명회 등을 통해 님비 현상 없이 추진되는 사업입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 상태: 등기부 및 감정평가서에 따르면, 목록2 건물(단독주택)의 지붕 일부가 파손된 상태로 조사되었습니다. 해당 부분에 대한 수리 또는 보수가 필요할 수 있습니다.

토지 이용 현황: 공부상 토지 지목은 '대지'이나, 현황은 '대지 및 일부 전'으로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용에 대한 계획이나 건축 허가 등에서 예상치 못한 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

소재불명 건물: 기호(2)-2 농업생산시설(18.04㎡)이 소재불명으로 평가에서 제외되었습니다. 이는 향후 재산권 행사나 추가적인 건축물 조사 시 문제가 될 수 있습니다.

건축물 노후화: 건물 준공 연도가 1940년으로 매우 오래되어 전반적인 건물 상태 및 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

가축사육제한구역: 본 토지는 가축사육제한구역으로, 모든 축종 사육이 제한됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 부여군 구룡면의 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다. 감정가(97,474,000원) 대비 총 채무액(57,000,000원)이 낮아 가격적인 메리트를 가질 수 있습니다.

다만, 건물 일부 파손, 토지 지목과 현황 불일치, 소재불명 건물, 그리고 1940년 준공이라는 건축물의 노후화 등 하자가 존재하여 이에 대한 면밀한 현장 확인과 수리 비용 산정이 필수적입니다. 또한, 농촌 지역의 특성상 상권 및 편의 시설 접근성이 낮다는 점을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 권리 인수 부담: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

가격 경쟁력: 감정가와 현재 채무 규모를 고려했을 때, 시세 조사 결과에 따라 매력적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

농촌 주택 투자: 귀농, 귀촌 수요 또는 주말 주택으로 활용할 잠재력을 가질 수 있습니다.

지역 개발 가능성: 부여군 지역의 개발 계획 및 농촌 관광 활성화 등 장기적인 가치 상승 가능성을 검토할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건과 유사한 조건의 주변 부동산 시세를 종합적으로 분석한 결과, 입찰 희망가는 다음과 같이 산정됩니다.

현지 부동산 시장 조사에 따르면, 부여군 구룡면 일대의 토지 거래 가격은 평당 약 10만원 ~ 15만원 수준으로 형성되어 있으며, 오래된 농가 주택의 경우 그 가치가 추가적으로 고려되어야 합니다. 본 건의 토지 면적 555㎡ (약 168평)와 건물 면적 186.24㎡ (약 56평), 그리고 감정가 97,474,000원을 기준으로 볼 때, 현재 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 상회하는 수준으로 예상됩니다.

건물 노후화, 지붕 파손, 소재불명 건물 등 하자 보수 비용을 감안하고, 현재 설정된 채무액 57,000,000원을 초과하는 금액으로 투자를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이 범위는 최소한의 취득 비용을 고려한 것이며, 실제 낙찰가는 경매 진행 상황 및 입찰 참여자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.