나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10258 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1428-2 분성마을부영아파트 219동 15층 1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 '삼계초등학교' 동측 인근에 소재하며, 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경량철골트러스위금속기와지붕 18층건내 15층 1505호로 (사용승인일:2005.03.23) 외벽: 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사 지대내 토지로 '아파트건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 남측 및 서측으로 중로1류(노폭 약 18미터 내외)의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30) , 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(북부지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(1-22)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-09-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-09-18)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가능하여 인근 유사물건의 내부구조, 공부 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 응찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2026타경10258 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 삼계동 1428-2 분성마을부영아파트 219동 15층 1505호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 216,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 46.32㎡ (약 14.01평)

토지지분: 46.3164㎡ (약 14.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 84.79㎡ (약 25.65평)

건물지분: 84.7888㎡ (약 25.65평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건축년도: 2005년 03월 23일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트벽식구조, 경량철골트러스 위 금속기와지붕

건물 층수: 18층 중 15층

내부 마감: 외벽 - 몰탈 위 페인팅 등, 내벽 - 벽지 등, 창호 - 샤시창호

1.5. 아파트 단지 정보

아파트명: 분성마을2단지부영(북부부영7차)

총 세대수: 952세대

최고/최저층: 21층 / 1층

주차대수: 총 514대 (지상 4대, 지하 26대, 기타 484대 추정)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

단지 주소: 경상남도 김해시 삼계동 1428-2

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 '삼계초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 형성된 지역으로 일반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 전반적인 교통 환경은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 남측 및 서측으로 중로 1류(폭 약 18미터 내외)의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (권리 순위 및 말소기준권리)

말소기준권리: 2016년 12월 20일 접수된 한국자산관리공사 근저당권 (을8)입니다.

말소 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없습니다. (지상권 개요: 공란)

3.3. 임차인 현황 (주의사항 포함)

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임.

주의사항: 현재 점유자가 임차인일 경우, 보증금 및 차임이 미상으로 파악됩니다. 이는 임차인의 대항력 유무 및 인수 여부에 대한 불확실성을 내포하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 점유 관계와 내부 이용 현황 및 관리 상태를 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 상업시설

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 이는 일상생활에 필요한 편의시설 이용에 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 삼계초등학교가 소재하여 자녀 교육에 접근성이 좋습니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

대규모 아파트 단지 인근으로 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 지역 내 주요 도로와의 접근성이 양호하여 생활 기반 시설 이용이 편리합니다.

5.3. 아파트 내부 부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 불가

감정평가 과정에서 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 실제 내부 이용 현황 및 관리 상태는 외부 관찰 및 유사 물건을 바탕으로 추정되었으므로, 입찰 전 반드시 직접 재확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 미상으로 파악되어, 혹시 모를 대항력 있는 임차인의 존재 가능성에 유의해야 합니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 관련 조사를 바탕으로, 본 물건 소재지 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 삼계동의 대단지 아파트에 속하며, 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 2005년에 건축되어 연식이 있으나, 꾸준한 관리로 가치를 유지할 것으로 보입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 다만, 내부 확인 불가 및 임대차 관계 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 및 생활 편의시설 접근성

* 대단지 아파트의 안정적인 수요

* 말소기준권리 명확으로 권리관계 인수 부담 적음

* 적절한 시세 수준에서의 감정가 형성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 평형(84.7888㎡)의 분성마을2단지부영(북부부영7차) 아파트의 실거래가는 2026년 6월 기준 17,500만원에서 22,200만원 사이에 형성되어 있습니다. 본 건은 15층으로, 최근 거래된 10층 매물(22,200만원)과 비교 시 층수 이점을 고려할 수 있습니다. 감정가는 21,600만원으로, 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 최종 예상 입찰가

현 시세 및 본 건의 층수 이점, 그리고 권리관계의 명확성을 고려할 때, 최근 최고 실거래가 수준인 22,200만원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 다만, 임차인 현황 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 22,000만원 ~ 22,500만원 사이를 권장하며, 보수적으로 22,200만원 수준을 목표가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.