나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600331 [1] 세종특별자치시 조치원읍 남리 312 그린월드 1층4호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤감정 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

세종특별자치시 조치원읍 신흥리 소재 '대동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 조치원역(경부선) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조. 경량철골조 스라브, 철판지붕 2층 건물 내 제1층 제4호로 -외 벽 : 화강석 및 스톤코트, 샌드위치판넬 마감 등 -내 벽 : 페인팅 마감 등 -창 호 : 샷시창호임.

이용상태

현황은 근린생활시설(소매점)로 이용 중이며, 기준시점 현재 폐문 상태로 확인됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 2필 일단의 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

본건은 등기부상 소매점 50.4㎡로 되어 있으나, 집합건축물대장(전유부)상 2003.11.6. 용도변경에 의거 일반음식점 30.24㎡, 창고 20.16㎡로 등재되어 있음. 현황은 근린생활시설(소매점)로 이용 중이며, 공부 간 용도가 상이하나 전유면적 합계(50.4㎡)는 동일한바, 귀 제시목록 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 지상에 제시외물건㉠이 소재하며, 해체 및 이동이 용이한 간이 구조물로 판단되어 토지 소유권 행사의 제한이 경미한바, 목측에 의한 개략 면적으로 별도 감정평가하였으니, 경매 시 소유권 귀속 및 일괄매각 여부 등에 유의하시기 바람.(후첨 '내부구조도 및 사진용지' 참조.) -본건은 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 등 상세사항은 미상이며, 건축물대장상 건축물현황도 및 현장 외부관찰·탐문 등에 의거 통상적인 관리상태를 상정하여 평가하였으나, 노후도에 따른 추가 보수·수선비용이 발생할 가능성이 있으므로 업무에 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외물건 매각 제외. 등기부상 소매점 50.4㎡로 되어 있으나, 집합건물대장상(전유부)상 2003. 11. 6. 용도변경에 의거 일반음식점 30.24㎡, 창고 20.16㎡로 등재되어 있음. 현황은 근린생활시설(소매점)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600331 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 조치원읍 남리 312 그린월드 1층4호 (신주소: 세종특별자치시 번영1길 19)

* 용도: 제1종근린생활시설 (집합건축물대장 기준) / 현황: 근린생활시설(소매점)

* 감정가: 111,000,000원

* 토지면적: 84.44㎡ (약 25.54평)

* 토지지분: 84.44285714285715㎡

* 건물면적: 50.40㎡ (약 15.25평) (전유면적 기준)

* 건물지분: 50.4㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트/경량철골조 슬라브, 철판지붕 2층 건물 내 1층 4호

* 건축일자: 1996년 06월 03일 (사용승인일)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 우리금융캐피탈주식회사

1.1. 입지조건

* 주위환경: 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 경부선 조치원역 및 다수의 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 건물은 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있음.

* 주변 시설: '대동초등학교' 남동측 인근에 위치.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 13일 접수된 주식회사성원앤대부의 근저당권(70,000,000원)임.

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 강제경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 등기부상 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요에 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 확인이 필요함.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 임차인은 없는 것으로 확인됨 (인수 보증금 합계: 0원). 그러나 현장 방문 시 폐문 상태로 임대차 관계 등 상세사항 파악이 불가하였으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도 확인 필요.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 지역은 근린생활시설, 주거시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 일반적인 소비 수요가 형성되어 있음.

* 인근에 '대동초등학교'가 위치하여 학생 및 학부모를 대상으로 한 업종의 잠재적 수요가 있을 수 있음.

* 조치원역 인근이라는 점에서 유동인구 및 교통 접근성이 좋으나, 전반적인 상권의 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됨.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 현시점에서는 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: '대동초등학교'가 인근에 위치.

* 교통시설: 경부선 조치원역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 지역 상권 내 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 상태 미확인: 현황 폐문 상태로 내부 조사가 이루어지지 않아, 건물 노후도, 하자 여부, 수리 필요성 등에 대한 정확한 파악이 어려움. 내부 보수·수선 비용 발생 가능성이 있음.

* 공부상 용도와 현황의 차이: 등기부상 '소매점 50.4㎡'로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상 2003년 11월 6일 용도 변경을 통해 '일반음식점 30.24㎡, 창고 20.16㎡'로 등재되어 있음. 현재는 '근린생활시설(소매점)'으로 이용 중이나, 공부와 현황의 불일치는 추후 문제의 소지가 될 수 있음. 다만, 전유면적 합계는 동일함.

* 제시외 물건: 건물 외 별도 평가된 제시외 물건 ㉠이 소재하나, 매각에서는 제외됨.

1.6. 종합 의견

* 본건은 세종시 조치원읍에 위치한 근린상가로, 주거 밀집 지역 내에서 일반적인 상업 활동이 가능한 입지임.

* 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 건물 내부 상태 미확인 및 공부상 용도와 현황의 차이가 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

* 조치원역과의 접근성 및 주변 주거 환경을 고려할 때, 꾸준한 수요가 예상되나, 상세한 상권 분석 및 건물 상태 파악이 선행되어야 함.

1.7. 투자 포인트

* 활발한 주거 지역 내 위치: 아파트, 다세대주택 단지 인근으로 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 교통 요지: 조치원역 및 주요 도로 접근성이 우수하여 방문객 및 이용객 확보에 유리.

* 현황 업종과의 연관성: 현재 소매점 형태로 이용 중이며, 근린상가의 기본적인 역할 수행 가능.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰 시 깨끗한 권리 상태로 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 111,000,000원입니다.

* 임차인 인수 보증금이 없어 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다.

* 다만, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인 및 잠재적 수선 비용 발생 가능성을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

* 실제 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 본건의 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 법원 진행 상황에 따라 유동적으로 판단할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.