나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600338 [1] 세종특별자치시 한솔동 939 첫마을아파트 101동 6층613호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강감정 · 평가일 2026.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 한솔동 소재 "참샘초등학교" 북측 인근에 위치하는 첫마을아파트 제101동 제6층 제613호로서, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 관공서 등이 혼재하는바, 주거용으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 단지까지 제반차량의 진출입 및 주정차 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 26층 중 제6층 제613호로서, - 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등, - 내벽 : 페인트, 벽지 및 일부 타일 붙임, - 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 주차설비, 승강기설비, 소방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지로의 진입도로 및 단지내 도로 상태는 무난한편임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 절대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 역사문화환경보존지역(세종 한솔동 고분군){문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률}, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 일반건축물대장상 현황도면 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 참여시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600338 (1)

소재지: 세종특별자치시 한솔동 939 첫마을아파트 101동 6층613호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 70.31㎡ (약 21.27평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

*참고: 아파트 전용면적은 84.91㎡와 유사한 84.96㎡, 84.87㎡가 최근 거래되었으며, 59.61㎡ 면적의 거래도 존재함.*

1.3. 감정가 및 권리 총액

감정가: 632,000,000원

등기부채권 총액: 810,520,763원

*말소기준권리: 2021년 6월 30일 근저당 (한국자산관리공사)*

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

세종특별자치시 한솔동 소재 "참샘초등학교" 북측 인근에 위치.

아파트단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재된 지역.

주거용으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진출입 및 주정차 용이.

인근에 시내버스 승강장 소재.

제반 대중교통 사정은 보통 수준.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

지역지구: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시).

도로: 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합.

기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역(세종 한솔동 고분군), 중점경관관리구역.

*토지이용계획상 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역 등은 개발 또는 건축 시 추가적인 검토가 필요할 수 있음.*

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 한국토지주택공사 (2011-12-21)

소유권 이전: 강명훈 (2012-01-27, 매매)

근저당: 한국자산관리공사 (2021-06-30, 756,000,000원) - 말소기준권리

가압류: 현대카드 (2025-10-16, 32,920,763원) - 말소

가압류: 세종신용보증재단 (2025-10-28, 21,600,000원) - 말소

임의경매: 한국자산관리공사 (2026-02-24, 666,642,632원) - 말소

*등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보임.*

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

*임차인 현황에 인수할 보증금이 없으므로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨. 다만, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 반드시 확인 필요.*

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 생활 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

세종시청 등 관공서 접근성 고려 가능.

4.2. 교육시설

참샘초등학교 북측 인근 위치.

초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설 이용 가능. (상대보호구역, 절대보호구역 정보 참고)

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 첫마을1단지 (첫마을아파트)

사용승인일: 2011년 11월 30일

총 동 수: 11동 (본건 101동)

총 세대수: 895세대

최고층: 29층 (본건 6층)

주차: 총 1114대 주차 가능 (지하 자동 주차 포함)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 내부 상태 (추정)

감정평가서상 거주자 부재로 내부 확인이 어려워 표준적인 이용 상황을 감안하여 평가되었음.

난방, 주차, 승강기, 소방, 위생 및 급배수 설비 등이 되어 있음.

외벽: 석재붙임 및 몰탈 위 페인트 마감 등.

내벽: 페인트, 벽지 및 일부 타일 붙임.

창호: 새시 창호.

*정확한 내부 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인 필요.*

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

다수의 채권 및 임의경매 개시 결정이 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정임.

총 채무액이 감정가를 초과하는 점은 입찰 시 고려해야 할 요소.

6.2. 거주자 부재 및 내부 확인 불가

감정평가 당시 거주자가 부재하여 내부 상태, 점유 관계 등을 명확히 파악하기 어려웠음.

명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

6.3. 토지 이용 제한

역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 또는 리모델링 시 관련 법규 적용에 대한 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 내 신축 아파트 단지에 위치하며, 교통 및 생활 환경이 무난한 편임.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 총 채무액이 감정가를 상회하고 있어 낙찰 후 명도 과정에서 신중한 접근이 요구됨.

거주자 부재로 인한 내부 상태 미확인 및 명도 리스크는 잠재적 위험 요소임.

토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하나, 주거용 아파트로서의 가치 하락에 미치는 영향은 제한적일 수 있음.

8. 투자 포인트

세종시 한솔동의 첫마을 아파트로, 비교적 안정적인 주거 수요 기대 가능.

최근 거래된 유사 면적의 아파트 시세(6.75억원, 5.75억원)를 고려할 때, 감정가(6.32억원) 대비 시세 차익 가능성 존재. (단, 59.61㎡ 면적의 3.3억원 거래는 규모 차이 고려 필요)

말소기준권리 이후 권리 소멸로 인한 권리 분석의 명확성.

단지 내 편의시설 및 주변 교육 환경 양호.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

84. 96㎡ (2026년 5월 10일, 14층): 675,000,000원

84. 87㎡ (2026년 7월 4일, 9층): 575,000,000원

평균 (84.9㎡대): 625,000,000원

본 물건의 6층이라는 점, 내부 확인 불가, 명도 리스크 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 금액에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

안정적인 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여, 590,000,000원 ~ 630,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

*단, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.