나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600166 [1] 대전광역시 서구 가수원동 769-2 은아아파트1단지 106동 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 가수원동 소재 "가수원초등학교" 서측 인근에 위치하는 "은아아파트1단지" 제106동 제6층 제607호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 상가주택, 단독·다가구주택, 근린공원 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층건 내 제6층 제607호로서, (사용승인일: 1989.08.14) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽이 공도에 접해 있으며, 아파트 내부진입도로를 이용하여 본건까지 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 사업지역기타(공동주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(가수원택지개발완료<택지개발촉진법>)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(구봉산 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 대전광역시 서구 가수원동에 위치한 은아아파트1단지 내 아파트입니다.

1.2. 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600166 (1)

소재지: 대전광역시 서구 가수원동 769-2 은아아파트1단지 106동 6층 607호

용도: 아파트

감정가: 236,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 43.86㎡ (약 13.27평)

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

본건의 전용면적은 84.90㎡ (약 25.68평)이며, 아파트 단지 전체의 전용면적은 63,989.9㎡, 총 면적은 77,269.92㎡입니다.

1.4. 권리 관계

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: (별도 기재사항 없음)

특수물건정보: 대항력있는 임차인 (정길철)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 가수원동 소재 "가수원초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 상가주택, 단독·다가구주택, 근린공원 및 교육시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 단지 외곽이 공도에 접해 있으며, 아파트 내부 진입도로를 통해 본건까지 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공동주택용지로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 및 분석

임차인: 정길철

전입일자: 2002-10-09

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

임차인 정길철은 2002년 10월 9일에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 이는 실제 인수해야 할 금액이 없음을 의미할 수도 있지만, 금액이 미상인 경우와 같이 주의가 필요하며, 인수 여부 및 실제 부담금에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 12월 4일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을5) 입니다.

등기부채권 총액: 296,000,000원입니다.

집합건물 등기부 상 소유권 이전, 근저당권, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다.

3.3. 인수 권리 여부

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 위에서 언급된 대항력있는 임차인으로 인한 권리 인수 여부는 면밀한 검토가 필요합니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 속한 지역은 아파트단지, 근린생활시설, 상가주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 일상생활에 필요한 기본적인 상업 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

4.2. 교육 환경

단지 인근에 "가수원초등학교"가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 해당 학교 주변은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4.3. 단지 정보

아파트명: 은아1단지

사용승인일: 1989년 8월 14일 (준공 37년차)

총 세대수: 754세대

동수: 9개 동

최고층: 13층

4.4. 주차 시설

단지 내 총 주차 대수는 469대이며, 세대당 약 0.62대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 정길철의 보증금/차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 명도 시 예상치 못한 비용 발생이나 명도 지연 가능성이 있습니다.

5.2. 건물 노후화 및 유지보수

1989년에 사용 승인된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 또는 향후 재건축/리모델링 시 발생할 수 있는 변수에 대한 고려가 필요합니다.

5.3. 기타

주차 대수가 세대당 0.62대로 다소 부족한 편이며, 이는 입주민의 생활 편의에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견

대전 서구 가수원동에 위치한 본 아파트는 초등학교 인접 등 교육 환경과 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋은 입지입니다. 다만, 37년차의 노후된 건물이라는 점과 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 본 물건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 철저한 현장 조사와 임차인 관련 사항에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 가수원초등학교를 도보로 이용 가능한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 대전 서구 지역의 주거 선호도 및 향후 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 노후 아파트 단지로서 향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(84.9㎡)의 아파트 매매가는 2026년 6월 기준 17,000,000원 ~ 18,000,000원 수준입니다.

본 물건의 감정가는 236,000,000원으로, 최근 실거래가 평균보다 높게 책정되어 있습니다.

권리 분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었으나, 대항력 있는 임차인(정길철)의 존재로 인해 명도 과정에서 추가적인 비용이 발생할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

따라서, 최근 시세 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 170,000,000원에서 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.