나이스옥션 법원경매 논산 2026타경20061 [1] 충청남도 계룡시 두마면 두계리 67 계룡더샵아파트 116동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2026.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 두계리 소재 '두마면사무소' 북서쪽 인근에 위치하는 승강기 겸용 계단 통행식 구분건물(계룡더샵아파트 제116동 제205호)로서, 주위일원은 학교, 아파트단지, 교회, 공원, 면사무소, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장, 근거리에 호남선 계룡역이 소재하여, 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사지붕 14층 건물로, - 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인트 등 마감 - 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 - 창 호 : 샷시창호 임.

이용상태

계룡더샵아파트 제116동 제2층 제205호 공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관 보안설비, 기타부대설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 중로한면, 남동측 및 북측으로 소로한면에 접하며, 단지 내 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-11-10)(도시관리계획 재정비 변경), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~ 25m), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2021-09-15)(두마초등학교 상대보호구역), 상대보호구역(2021-09-15)(두마초등학교병설유치원 상대보호구역), 철도보호지구(철도보호지구), 역사문화환경보존지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전 임차인 김세언)로부터 2026.10.12.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는데 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 논산지원 2026타경20061 (1)

* 소재지: 충청남도 계룡시 두마면 두계리 67 계룡더샵아파트 116동 2층205호

* 용도: 아파트

* 감정가: 283,000,000원

* 토지면적: 49.15㎡ (약 14.86평)

* 건물면적: 84.82㎡ (약 25.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 아파트 상세 정보

* 아파트명: 계룡더샵아파트

* 동/호수: 116동 2층 205호

* 준공년도: 2008년 (사용승인일: 2008-04-24)

* 총세대수: 987세대 (18개동)

* 전용면적: 84.82㎡

* 분양면적: 제공된 정보에서 본 물건의 분양면적을 직접적으로 산정하기는 어렵습니다.

* 주차대수: 총 1,422대 (지상 329대, 지하 1093대)

* 최고층: 14층 (본 건물 기준) / 18층 (단지 전체 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 계룡시 두계리 소재 '두마면사무소' 북서쪽 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트단지, 교회, 공원, 면사무소, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통상황

* 제반 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 있고, 근거리에 호남선 계룡역이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

* 주변에 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하며, 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 검색 결과, 본 아파트 단지 주변에서 특별히 문제가 되는 혐오시설은 확인되지 않았음. 과거 인근 산업단지 내 세탁공장 입주 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 직접적인 혐오시설로 분류되지 않으며 아파트 단지와 직접적인 인접성이 낮음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 갑6 (가압류, 2023-11-10)

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑6(가압류), 갑8(강제경매). 을8(주택임차권)은 물건명세서에 '인수'로 명시되어 매각으로 소멸되지 않음.

* 주요 권리 내역:

* 갑3 (2009-08-24): 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사구월건설)

* 갑4 (2009-08-24): 소유권이전 (주식회사메가에셋)

* 갑5 (2010-07-05): 소유권이전 (김학열 외 1명, 매매)

* 갑6 (2023-11-10): 가압류 (지수현, 40,899,300원) - 말소기준권리

* 을8 (2023-11-24): 주택임차권 (김세언, 250,000,000원) - 인수 대상

* 갑8 (2023-02-26): 강제경매 (주택도시보증공사, 250,000,000원) - 경매 개시

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-23

* 확정일자: 2021-08-31

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 보증금 250,000,000원 전액 인수. (물건명세서 및 등기부상 '인수'로 명시됨)

3.3. 인수 보증금

* 총 인수 보증금: 250,000,000원

4. 상권분석

* 본 아파트 단지는 주거 지역에 위치하며, 주변에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설이 갖춰져 있음.

* 교통 접근성이 양호하여 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리함.

* 대형마트, 병원 등 추가적인 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있음.

* 주변에 근린생활시설 및 마트, 편의점 등이 소재하여 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

* 단지 주변에 학교가 소재하며, 두마초등학교 및 병설유치원의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편임.

5.3. 기타

* 아파트 단지 내 다양한 복리시설을 갖추고 있어 입주민들의 주거 만족도를 높일 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

* 본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 250,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 이 인수 보증금은 감정가(283,000,000원) 및 최근 실거래가(84.82㎡ 기준 약 24,500,000원)와 비교했을 때 높은 수준입니다.

* 따라서, 낙찰가에 인수 보증금을 더할 경우 총 매입 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 높아 투자 위험이 상당합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

* 등기부상 다수의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있습니다. 특히, 말소기준권리(가압류)보다 후순위로 등기된 주택임차권(을8)이 '인수'로 명시되어 있어, 법원의 최종 판단 및 해석에 따라 매수인이 부담해야 할 권리가 달라질 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 부동산 강제경매

* 채권자의 강제경매로 진행된 건으로, 경매 과정에서 예상치 못한 추가적인 권리나 채권이 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 계룡시에 위치한 아파트 경매 건으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 250,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 이는 감정가 283,000,000원 및 최근 실거래가 245,000,000원과 비교했을 때, 인수 후 총 매입 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 높아 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 권리 분석 상 '인수'로 명시된 임차권의 존재로 인해, 실질적인 매수인의 투자 부담이 매우 높은 상황이며, 투자 수익률 확보가 어려울 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인으로 인해 명도 자체에 대한 직접적인 부담은 적을 수 있으나, 높은 보증금 인수액으로 인해 투자 수익률 확보가 매우 어려운 상황입니다.

* 법원 배당 절차에서 임차인에게 일부라도 변제되어 인수 보증금이 줄어들 가능성이 있다면 투자 가치가 상승할 수 있으나, 현재 정보로는 전액 인수 조건이므로 이를 바탕으로 판단해야 합니다.

* 향후 부동산 시장의 장기적인 상승을 기대하고, 높은 총 매입 비용을 감수할 수 있는 투자자라면 신중한 검토가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수해야 할 임차 보증금(250,000,000원)이 최근 실거래가(84.82㎡ 기준 약 24,500,000원)보다 높아, 낙찰 후 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 큽니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 고려하여 실질적인 총 투입 비용이 시장 가치를 넘지 않도록 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

* 현재 상황을 고려할 때, 매우 제한적인 입찰 금액이 예상됩니다.

* 10,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 현재 물건의 위험성과 인수 보증금 규모를 고려한 매우 보수적인 금액이며, 실질적으로는 법원 경매에서 더 낮은 금액 또는 명목상의 금액으로 입찰될 가능성이 있습니다. (투자자 본인의 철저한 권리 분석 및 시장 조사 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.