나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600301 [1] 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 5층532호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동에 소재하는 "방울새 어린이공원" 서측 인근에 위치하는 "2차푸르지오시티" 단지 내 구분건물(제5층 제532호 - 전유면적 : 23.24㎡)로서, 본건 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내 5층 532호로서, 외벽: 복합판넬마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 대체로 사다리형의 토지로서, 상업업무용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 대지권의 목적인 토지는 주변으로 대로 및 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600301 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 5층 532호

용도: 오피스텔

감정가: 84,000,000원

토지 면적: 5.95㎡ (약 1.80평)

건물 면적: 23.24㎡ (약 7.03평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 어진동의 "방울새 어린이공원" 서측 인근에 위치한 "2차푸르지오시티" 단지 내 오피스텔입니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 대로 및 중로에 접해 있어 차량 통행에 원활합니다.

토지이용계획: 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(30m~35m), 중로3류(12m~15m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

혐오시설 정보: 현재 제공된 정보 및 검색 결과에서 해당 물건지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 유사 지역에서 폐기물 처리 시설이나 오수중계펌프장 등 환경 관련 시설로 인한 민원이 발생한 사례가 있으므로, 매수인은 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

등기부현황:

* 을1: 주택임차권 (박호연, 93,000,000원, 인수) - 전입일 2021-03-02, 확정일자 2021-03-02.

* 갑5: 강제경매 (박호연, 93,000,000원, 말소) - 대전지방법원 2026타경600301.

* 갑4: 압류 (세종세무서장, 말소) - 말소기준권리.

* 기타: 소유권이전, 신탁등기말소, 압류 등이 존재하나 모두 말소 대상입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 93,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-03-02

* 대항력: 있음

* 주의사항: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 임차권등기(을1)가 되어 있습니다. 감정평가 요약표 및 물건명세서에 따르면, 본 임차인의 보증금 93,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 인수 금액을 반드시 확인해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (권리분석 요약 기준, 단 물건명세서상 인수 가능 보증금 93,000,000원 존재)

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 어진동은 세종시의 중심 업무지구에 속하며, 정부 세종청사, 근린생활시설, 상업시설, 공원 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권의 특징을 보입니다.

주변 시설: 오피스텔 주변으로 업무시설 및 상업시설이 밀집되어 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다. 또한, 인근에 공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

토지 이용 계획: 중심상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 및 업무 시설로서의 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 공원(방울새 어린이공원)이 있으며, 업무 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 접근성도 우수합니다.

주거환경: 오피스텔 자체는 업무시설, 상업시설과 함께 있어 편리한 생활이 가능하지만, 일부 사례에서 인접 건물과의 배치로 인해 조망권 및 사생활 침해 우려가 제기된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금: 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 93,000,000원입니다. 만약 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 실투자금액이 증가할 수 있습니다. 이는 감정가(84,000,000원) 및 최근 시세(7,700,000만원)보다 높은 금액입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 임차권(주택임차권, 93,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 93,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높아, 입찰 시 해당 금액을 총 투자금액에 반드시 고려해야 하는 부담이 있습니다. 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청한 점을 고려할 때, 경매가가 임차보증금 수준까지는 올라올 가능성도 배제할 수 없으나, 인수되는 보증금으로 인해 실질적인 매수인의 부담은 더욱 커질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 정부 세종청사 인근으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 단지 내 및 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 84,000,000원

최근 매매 사례 (23.24㎡, 5층, 2026년 6월 5일): 77,000,000원

임차인 보증금 (인수 가능성): 93,000,000원

현재 감정가는 8,400만원이며, 최근 유사 면적 및 층수의 오피스텔 매매가는 7,700만원입니다. 그러나 본건은 선순위 임차인이 대항력과 함께 보증금 9,300만원을 인수해야 하는 상황입니다. 이는 감정가 및 최근 시세보다 높은 금액으로, 낙찰 시 인수되는 보증금을 포함한 총 투자 비용이 상당할 수 있습니다.

상기 인수 보증금 9,300만원을 제외하고 순수 부동산 가치만 고려했을 때, 보수적으로 감정가 수준에서 접근하는 것이 바람직합니다. 그러나 임차인의 권리가 낙찰 후에도 그대로 유지된다는 점을 감안하면, 투자 위험이 높습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 80,000,000원에서 85,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 시세 및 감정가를 고려한 가격이며, 인수되는 임차 보증금을 별도로 고려하여 총 투자 비용을 신중하게 산정해야 합니다. 최종 입찰가는 물건의 특성과 시장 상황, 그리고 본인이 감당할 수 있는 위험 수준을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600301 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 5층 532호

용도: 오피스텔

감정가: 84,000,000원

토지 면적: 5.95㎡ (약 1.80평)

건물 면적: 23.24㎡ (약 7.03평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 어진동에 소재하는 "방울새 어린이공원" 서측 인근의 "2차푸르지오시티" 단지 내에 위치합니다. 주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건이 속한 건물까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

인접 도로상태: 본건의 대지권 목적 토지는 주변으로 대로 및 중로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지 이용계획: 본 건 토지는 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

혐오시설 정보: 현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 해당 물건지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 세종시 일부 지역에서 폐기물 처리 시설이나 오수중계펌프장 설치 등으로 인한 민원이 발생한 사례가 있으며, 인접 건물과의 배치로 인한 조망권 및 사생활 침해 관련 논란이 있었던 점을 고려할 때, 주변 환경에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

등기부현황:

* 을1: 주택임차권 (권리자: 박호연, 권리금액: 93,000,000원, 말소: 인수) - 전입일 2021-03-02, 확정일자 2021-03-02.

* 갑5: 강제경매 (권리자: 박호연, 권리금액: 93,000,000원, 말소) - 사건번호 2026타경600301.

* 갑4: 압류 (권리자: 세종세무서장, 말소) - 말소기준권리.

* 기타 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박 (박호연)

* 보증금: 93,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-02

* 확정일자: 2021-03-02

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 임차권등기(을1)가 되어 있어 매수인에게 대항할 수 있습니다. 물건명세서에 따르면, 본 임차인의 보증금 93,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차권 등기된 보증금 93,000,000원은 매수인이 인수할 수 있음)

4. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 위치한 어진동은 세종시의 행정 및 상업 중심지로, 정부 세종청사, 다양한 업무시설, 근린생활시설, 공원 등이 복합적으로 자리 잡고 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

주변 시설: 오피스텔이 위치한 2차푸르지오시티 단지 주변에는 상업시설과 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상되며, 인근 공원은 쾌적한 환경을 제공합니다.

토지 이용 계획: 중심상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 및 업무 기능 강화에 따른 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 방울새 어린이공원이 인접해 있어 여가 활동 공간으로 활용 가능합니다.

교통: 인근에 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 주요 도로 접근성도 우수합니다.

주거환경: 오피스텔 자체는 업무 및 상업 지구와 인접하여 편리한 생활이 가능하지만, 과거 유사 사례에서 인접 건물과의 배치 문제로 조망권 및 사생활 침해 우려가 제기된 점은 고려해야 할 부분입니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금: 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 93,000,000원입니다. 이 보증금은 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 감정가(84,000,000원) 및 최근 시세(77,000,000원)를 초과할 수 있습니다.

임차인 명의의 강제경매: 채권자이자 임차인인 박호연이 강제경매를 신청한 상황으로, 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 경매를 주도한 것으로 보입니다. 이에 따라 경매 절차에서의 낙찰가가 임차보증금 수준에 근접하거나 이를 초과할 가능성도 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심업무지구에 위치한 오피스텔로서, 입지적 강점과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 93,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 가장 큰 위험 요소입니다. 이는 물건의 감정가 및 최근 거래가보다 높은 금액이므로, 해당 금액을 포함한 총 투자 비용을 면밀히 검토해야 합니다. 임차인이 직접 강제경매를 신청한 만큼, 경매가가 보증금 수준으로 형성될 가능성을 염두에 두어야 하며, 인수되는 보증금으로 인해 실질적인 투자 수익률에 미치는 영향을 신중하게 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 핵심 업무지구에 위치하여 탁월한 입지 조건을 자랑합니다.

* 정부 세종청사 등 주요 기관과 인접하여 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 단지 내 및 주변 상업시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 84,000,000원

최근 매매 사례 (23.24㎡, 5층, 2026년 6월 5일): 77,000,000원

인수 가능한 임차보증금: 93,000,000원

본건의 입찰가 산정 시, 최우선적으로 고려해야 할 사항은 인수되는 임차보증금 93,000,000원입니다. 이 금액은 부동산 자체의 가치와 별개로 매수인이 부담해야 할 수 있는 금액입니다.

부동산의 순수 가치만을 고려했을 때, 최근 유사 면적 및 층수의 오피스텔 매매가(77,000,000원)와 감정가(84,000,000원)를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 그러나 인수되는 보증금의 위험성을 감안할 때, 높은 입찰가는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

따라서, 인수되는 임차보증금을 제외한 부동산 자체의 가치에 대한 예상 입찰가는 75,000,000원에서 80,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 부동산 자체의 시장 가치를 반영한 것이며, 실제 총 투자 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 될 것입니다. 입찰 시에는 잠재적 총 투자 비용 대비 예상 수익률과 인수 위험을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.