나이스옥션 법원경매 대전 2026타경103 [1] 대전광역시 유성구 교촌동 619-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2026.03.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 유성구 교촌동 소재 "교촌초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서, 다가구주택 및 사무소 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2020년 대전도시관리계획), 지구단위계획구역(교촌지구 토지 구획정리사업), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(예일유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-12-30)(대전교촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-12-30)(대전교촌초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

대장상 용도는 계단실, 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적개황도", "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

대상물건 건물의 2층과 3층은 각층 건축물대장상 용도가 다가구주택(3가구)으로 등재되어 있으나, 현황 각층 다가구주택 4가구로, 4층은 건축물대장상 용도가 다가구주택(2가구)으로 등재되어 있으나, 현황 다가구주택 3가구로 이용 중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 현장 조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 대상물건의 내부확인이 곤란하여 외부관찰, 주변탐문 및 건축물현황도 등을 통한 표준적인 이용상황 등을 고려하여 감정평가하였으 며, 별지 "건물개황도"의 내부 이용상황과 현황은 상이할 수 있음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-2층, 3층 공부상 3가구이나, 현황 4가구이며, 4층 공부상 2가구이나 현황 3가구임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2026타경103 (1)

1.2. 소재지

대전광역시 유성구 교촌동 619-2 (새주소: 대전광역시 유성구 진잠로139번길 70)

1.3. 건물 정보

다가구주택 (건축물대장상 용도: 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설(사무소))

1.4. 감정가

1,228,766,180원

1.5. 면적

토지면적: 325.70㎡ (약 98.5평)

건물면적: 627.57㎡ (약 189.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 53.35㎡

1.6. 매각 대상 및 경매 구분

토지/건물 일괄매각

부동산 임의경매

1.7. 채권자

주OOOOOOOO

1.8. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건 (대전지방법원 2026타경600314 강제경매 진행 중)

* 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 2층, 3층 공부상 3가구이나 현황 4가구, 4층 공부상 2가구이나 현황 3가구로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 대전광역시 유성구 교촌동 소재 "교촌초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

대상 물건 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(교촌지구 토지 구획정리사업), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(예일유치원), 절대보호구역(대전교촌초등학교, 대전교촌초등학교병설유치원), 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

2.5. 혐오 시설 정보

제공된 정보 내에서 혐오 시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 초등학교 및 유치원 인근으로 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 총액

토지 등기부채권 총액: 343,679,759원

건물 등기부채권 총액: 591,092,904원

3.2. 말소기준권리

토지: 2012.02.27 신한은행 근저당권 (336,000,000원)

건물: 2012.02.27 신한은행 근저당권 (336,000,000원)

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당, 임의경매, 강제경매, 가압류, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (물건명세서상 기재)

3.5. 인수되는 보증금

0원 (임차인 전원 대항력 없음)

3.6. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2025-03-27

배당신고일자: 2026-03-30

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-05-20

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-05-20

확정일자: 2015-05-12

배당신고일자: 2024-03-19

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2012-06-26

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2012-06-26

확정일자: 2012-06-27

배당신고일자: 2024-03-19

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입/확정일자: 2025-07-21

배당신고일자: 2026-03-10

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-21

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-21

확정일자: 2021-06-01

배당신고일자: 2024-03-19

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 78,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-11

확정일자: 2022-06-10

배당신고일자: 2024-03-19

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-06

확정일자: 2024-01-25

배당신고일자: 2026-03-10

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-19

확정일자: 2023-11-20

배당신고일자: 2026-01-22

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 20,000,000원

차임: 100,000원

전입/확정일자: 2020-03-03

배당신고일자: 2026-04-02

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-08

확정일자: 2022-05-10

배당신고일자: 2026-05-08

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-08-30

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-08-30

확정일자: 2017-08-23

배당신고일자: 2024-03-19

대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건은 대전광역시 유성구 교촌동의 다가구주택이 밀집한 주거지역에 위치합니다.

4.2. 주요 시설

인근에 교촌초등학교, 예일유치원 등 교육 시설이 있어 학생 및 학부모 관련 수요가 예상됩니다.

4.3. 유동인구

학교 주변으로 학생 및 학부모의 일일 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다.

4.4. 수익성 분석

다가구주택으로서 주거 임대 수익 창출이 가능하나, 임대관계가 미상이고 현황과 공부상의 차이가 있어 실제 임대 수익률은 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의 시설에 대한 정보는 부족하나, 학교 인근으로 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육 시설

대전교촌초등학교, 예일유치원 등이 도보 통학 가능한 거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통

인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 현황과 차이

2층, 3층은 공부상 3가구이나 현황 4가구, 4층은 공부상 2가구이나 현황 3가구로, 총 8가구에서 10가구로 늘어난 점은 건축물대장 위반건축물 등재 가능성 및 시정명령 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 정확한 임대차 현황 및 공실률 파악이 어려운 점은 투자 결정 시 유의해야 합니다.

6.3. 중복 사건

동일 물건에 대한 강제경매 사건(2026타경600314)이 별도로 진행 중이므로, 경매 진행 과정을 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 제시 외 건물

제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 실제 현황, 철거 또는 원상복구 여부 등을 사전에 확인해야 합니다.

6.5. 건물 용도

건물 이용상태가 다가구주택 외에 사무소 용도로도 등재되어 있어, 실제 사용 용도와 공부상 용도의 일치 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 대전광역시 유성구 교촌동 소재의 5층 다가구주택으로, 교촌초등학교 인근 주택가에 위치하고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

7.2. 권리 분석 요약

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리인 신한은행 근저당권(2012.02.27)에 의해 소멸될 예정입니다. 임차인 중 대항력을 갖춘 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

7.3. 특이 사항 및 고려 사항

건물의 현황과 공부상의 가구 수 차이, 임대 관계 미상, 제시외 건물 포함 등은 현장 방문 및 추가적인 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

7.4. 법적 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역 등에 속해 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 경쟁력

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 임대 수요

초등학교 인근으로 안정적인 주거 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

8.3. 개발 잠재력

교촌지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 제한적입니다. 정확한 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태, 임대 현황, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 권리 순위 외 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

9.2. 고려 사항

정확한 예상 입찰가 산정은 별도의 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.