나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501623 [1] 인천광역시 부평구 십정동 303-23 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 십정동 소재 "십정초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "미래아트빌5차" 4층 402호로서, 주변은 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 일반주택가 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 5층건 중 4층 402호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, '공동주택 및 제1종근린생활시설'의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경501623 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 303-23 4층402호

건물명: 미래아트빌5차

용도: 다세대주택

감정가: 192,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

건축년도: 2010년

건축구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 5층건 중 4층 402호

총 층수: 5층

1.2. 면적 정보

토지면적: 34.04㎡ (약 10.30평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.43㎡ (약 20.09평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "십정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 일반주택가 지대임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반 교통 사정이 양호함. 북측으로 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권 정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 ~ 2026-08-25).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 7번 근저당권 (2023-02-27, 권리자: 문경태, 채권금액: 91,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 등기부 요약

* 갑구: 소유권 이전(이재민, 최명천 외 1명, 전철규, 이창섭) 및 다수의 압류(서구(대전광역시) 2건, 천안세무서장, 창원세무서장, 창원시, 국민건강보험공단) 내역이 있으나 모두 말소 예정임.

* 을구: 주택임차권(김태현, 임차금액: 214,000,000원)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. 근저당권(문경태) 및 강제경매(주택도시보증공사) 등이 말소기준권리 및 경매개시결정 등기임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김태현 (주택도시보증공사)

* 보증금: 214,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-26

* 확정일자: 2021-08-13

* 배당신고일자: 2023-10-27

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액: 305,000,000원.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 공동주택 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중인 일반주택가 지대에 속해 있음. 주변에 중·소 규모의 공동주택이 분포하고 있음.

4.2. 생활 편의 시설

인근에 십정초등학교가 소재하며, 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용이 편리하여 기본적인 생활 편의성은 양호한 것으로 판단됨. 상·하수도 설비 및 개별난방 설비가 되어 있음.

4.3. 혐오시설 및 주변 환경

주변 지역은 주로 주거지역 및 일부 공업 시설이 혼재된 지역으로 파악됨. 십정동 303-23번지 인근에는 부평국가산업단지가 위치해 있으며, 과거 공업 도시의 면모를 보여왔음. 다만, 최근에는 경인고속도로 지하화 및 공원화 사업 등이 진행되면서 환경 개선 노력도 이루어지고 있는 것으로 보임. 대규모 산업단지나 혐오시설에 직접적으로 인접해 있지는 않으나, 일부 공업 지역 및 물류 시설 분포 가능성은 염두에 두어야 할 사항임.

5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 잔금 납부 등에서 특이사항이 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

* 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로, 외국인 또는 특정 법인의 경우 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있음.

* 부동산 강제경매 사건으로, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점을 유의해야 함.

6. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됨.

* 인천 부평구는 수도권 접근성이 양호한 지역으로, 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있음.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 십정동에 위치한 다세대주택으로, 십정초등학교 인근의 주거지역에 속해 있어 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 보이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 양호합니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 특이사항과 일부 공업 지역이 혼재된 주변 환경을 고려해야 합니다. 감정가 192,000,000원 대비 최근 주변 시세 데이터를 분석한 결과, 전용면적 66.43㎡ 기준 약 146,000,000원 내외의 시세가 추정됩니다.

8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 58.11㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 2일 128,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건(66.43㎡)의 거래가격을 추정하면 약 146,000,000원 수준으로 분석됩니다. 본건의 감정가는 192,000,000원이므로, 감정가 대비 약 90% 수준인 172,800,000원을 보수적인 예상 입찰가로 제시합니다. 실제 입찰 시에는 입찰 현황 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가: 172,800,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.