나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600129 [1] 대전광역시 대덕구 대화동 229-12 7동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 대화동 소재 "대화동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 및 시멘트 벽돌조 스레트지붕 지상 2층 건물(1986년 09월 05일 사용승인) 7동 내 1층 104호,2층 202호로서 외벽 : 벽돌위 몰타르페인팅, 강화유리 등 마감. 내벽 : 인테리어 등 마감. 창호 : 강화유리문, 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1은 컴퓨터수리점, 기호2는 교회로 이용 중임이 탐문조사되었으므로 경매 참여시 확인 및 주의 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수 설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사되었으므로 경매 참여시 확인 및 주의 하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 일단의 부정형이며, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 8m~10m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번인 동소 229-12를 기준으로 도시지역, 제2종일반주거지역(2020-09-21), 소로2류(폭 8m~10m)(2017-11-01)(소로2-대화11)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2017-11-01)(중로3-296)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대전동부교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상이며 본건의 호별위치는 건물에 표식이 없어 입주자 등의 면담 등에 따라 이루어졌으며, 기호1(104호)는 컴퓨터 수리점, 기호2(202호)는 교회(휴게실,숙소 등)로 사용 중 이므로 경매 참여시 확인 및 주의하시기 바람..

물건 비고

컴퓨터수리점으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600129 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 대화동 229-12 7동 1층104호

용도: 근린상가 (현재 컴퓨터수리점)

감정가: 53,000,000원

토지면적: 22.80㎡ (약 6.9평)

건물면적: 31.50㎡ (약 9.5평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오정동새마을금고 (확인됨)

사용승인일: 1986년 09월 05일

2. 입지조건

위치: 대전광역시 대덕구 대화동, "대화동행정복지센터" 동측 인근

주변 환경: 소규모 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대

교통: 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

도로: 서측으로 폭 8m~10m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(대전동부교육청)에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2014년 04월 24일 접수된 오정동새마을금고 근저당권(을1)

인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 천

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자/사업자등록일: 2021-09-01

* 확정일자: 2021-09-01

* 배당신고일자: 2026-03-04

* 대항력: 없음

총 등기부채권액: 134,700,000원

4. 상권분석

본건은 대전광역시 대덕구 대화동에 위치한 근린상가로, 주변 지역의 주거민들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

현재 컴퓨터수리점으로 이용 중이며, "대화동행정복지센터" 인근에 위치하여 기본적인 유동인구를 확보하고 있습니다.

건물은 1986년에 사용승인된 철근콘크리트 및 시멘트 벽돌조로, 다소 노후된 상태입니다.

대규모 상권이라기보다는 안정적인 지역 기반 수요에 의존하는 소규모 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

주변에는 소규모 아파트 단지와 단독주택이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 좋습니다.

"대화동행정복지센터"가 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주변에 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)이 지정되어 있어, 상대적으로 안전한 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 노후화: 1986년식 건물로, 약 40년이 경과하여 향후 유지보수 또는 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

상권 성장 한계: 주로 주거지역에 속한 관계로, 상권의 폭발적인 성장보다는 안정적인 지역 수요에 따른 운영이 예상되며, 임대료 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.

건물 내 이용 상태 확인 필요: 본건(104호)은 컴퓨터수리점으로 이용 중이나, 202호는 교회로 이용 중이라는 탐문 정보가 있습니다. 건물 전체의 이용 현황 및 관리 상태, 소음 등 발생 가능성이 있는 요소를 경매 참여 시 반드시 확인해야 합니다.

설비 현황: 위생 및 급배수 설비 등은 탐문 조사 결과로, 실제 건물 내 설비의 정확한 상태 및 기능 여부는 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구 대화동에 위치한 근린상가로, 권리 관계가 매우 명확하고 인수해야 할 부담이 없어 안정적인 투자가 가능한 물건입니다.

감정가 5,300만원은 해당 지역의 상가 시세를 고려할 때 매력적인 진입 가격이 될 수 있습니다.

임차인이 대항력이 없어 명도 관련 분쟁의 위험이 낮은 점도 긍정적입니다.

다만, 건물의 노후화 문제와 현재 상권의 성장 잠재력에 대한 면밀한 분석이 필요하며, 투자 결정 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 환경, 실제 상권의 활성화 정도를 직접 확인하시는 것을 강력히 권고합니다.

8. 투자 포인트

권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 소멸되므로, 낙찰자는 권리를 승계할 부담이 없습니다.

명도 용이성: 임차인이 대항력이 없어 명도 과정이 비교적 원활하게 진행될 것으로 예상됩니다.

저렴한 감정가: 5,300만원의 감정가는 잠재적 투자자에게 낮은 진입 장벽을 제공하며, 시세 대비 저평가되었을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

지역 기반의 고정 수요: 주변의 주거 단지를 배후로 하는 근린 상가로서, 지역 주민들의 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 건은 권리 인수 부담이 전혀 없으며, 임차인 명도에도 큰 문제가 없을 것으로 예상되므로, 감정가 5,300만원을 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본 건의 구체적인 상태 및 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.