나이스옥션 법원경매 대전 2026타경111 [1] 대전광역시 서구 월평동 376 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2026.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 월평동 소재 "월평초등학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다가 구주택 및 소규모 근린생활시설, 공공 및 편의시설, 학교 등으로 이루어진 기존 주거지대 임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로 평지이며, 주택 및 근린생활시설용 건물의 부지임.

인접 도로상태

본건 동북측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타 (단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2024-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리 구역).

제시목록 외의 물건

본건 지상에 소재한 제시외 수목(조경수) 및 조경시설(화단)은 토지가격에 포함하여 평가하 였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 주택 및 근린생활시설 (사용승인일자: 2022.11.22) 외벽: 화강석 및 스톤코트, 드라이비트, 징크 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 새시 창호임.

이용상태

1층: 주택(2개호) 및 근린생활시설 2층: 주택(4개호) 3층: 주택(4개호) 4층: 주택(4개호).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등임.

부합물 및 종물

옥탑 및 확장형 발코니는 건물가격에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

1층의 공부상 용도는 근린생활시설이나, 현황은 주택(2개호) 및 근린생활시설(1개호)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록 1. 1층의 공부상 용도는 근린생활시설이나, 현황은 주택(2개호) 및 근린생활시설(1개호)임
옥탑 및 확장형 발코니는 건물가격에 포함
조경수 및 화단은 토지가격에 포함
(101호)김도운의 배당요구일자 2026. 6. 11.을 2026. 5. 22.로 정정ㆍ변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경111 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 월평동 376 (도로명 주소: 대전광역시 서구 월평로13번길 44-6)

* 용도: 다가구주택 (1층: 근린생활시설 1호, 주택 2호 / 2-4층: 주택 각 4호)

* 감정가: 1,293,844,260원

* 토지 면적: 204.10㎡ (약 61.7평)

* 건물 면적: 375.02㎡ (약 113.5평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOO

1.1. 물건 현황 및 특이사항

* 건물 구조: 철근콘크리트 4층 다가구주택 (2022년 11월 22일 사용승인)

* 1층 용도: 공부상 근린생활시설이나, 현황은 주택 2개호 및 근린생활시설 1개호로 이용 중임.

* 옥탑 및 확장형 발코니: 건물 가격에 포함되어 평가됨.

* 조경수 및 화단: 토지 가격에 포함되어 평가됨.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 소로2류(폭 8m~10m) 접함 등.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 대전광역시 서구 월평동 소재 "월평초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있음.

* 주위는 다가구주택, 소규모 근린생활시설, 공공 및 편의시설, 학교 등이 혼재된 기존 주거지대임.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 및 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난함.

2.3. 도로 상태

* 본건은 동북측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 10월 22일 접수된 한밭새마을금고의 근저당권(을3)임.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 11월 25일 접수된 한밭새마을금고의 근저당권(을1)임.

* 이 외 모든 가압류, 임차권 등은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리

* 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

3.3. 임차인 현황

* 총 19명의 임차인이 확인되며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

* (101호) 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정 2025-03-24, 배당신고 2026-06-11.

* (102호) 유 : 보증금 25,000,000원, 차임 380,000원, 전입/확정 2025-02-06, 배당신고 2026-03-09.

* (103호) 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 480,000원, 전입/확정 2026-03-09, 배당신고 2026-03-09.

* (201호) 권 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-18, 확정 2022-12-28, 배당신고 2026-01-30.

* (202호) 신 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-06, 확정 2023-01-10, 배당신고 2026-03-11.

* (203호) 이 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-06, 확정 2022-12-20, 배당신고 2026-03-09.

* (204호) 한국토지주택공사: 보증금 95,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-02-08, 확정 2023-01-18, 배당신고 2025-03-31.

* (301호) 한국토지주택공사: 보증금 105,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-27, 확정 2023-01-12, 배당신고 2025-03-31.

* (302호) 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2023-02-14, 배당신고 2026-03-23. (확정일자 미상 확인 요망)

* (303호) 배 : 보증금 30,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2024-04-15, 확정 2024-04-03, 배당신고 2026-03-11.

* (304호) 박 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-11-30, 배당신고 2025-06-12.

* (401호) 신 : 보증금 10,000,000원, 차임 430,000원, 전입/확정 2024-09-04, 배당신고 2026-03-13.

* (402호) 유 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-12-06. (보증금, 차임, 확정일자, 배당신고일자 미상 확인 요망)

* (403호) 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 280,000원, 전입 2022-11-30, 확정 2022-11-18, 배당신고 2026-03-12.

* (403호) 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정 2022-11-30, 배당신고 2026-03-19. (동일 호실에 2건 계약 관련 확인 요망)

* (404호) 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 330,000원, 전입/확정 2025-02-10, 배당신고 2026-03-17.

* (정우근) 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-05-30. (보증금, 차임, 확정일자, 배당신고일자 미상 확인 요망)

* 금액이 미상인 임차인(유영인(402호), 정우근) 및 확정일자가 미상인 임차인(김낙현(302호))에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 현황

* 토지 등기부 채권 총액: 801,205,693원

* 건물 등기부 채권 총액: 1,239,905,693원

* 총 채권액이 감정가를 상회하므로, 초기 유찰 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 학교(월평초등학교) 및 다양한 공공, 편의시설이 있어 생활 편의성이 우수합니다.

4.2. 잠재적 상가 임대 수요

* 1층에 근린생활시설이 있어 추가 임대 수익 창출이 가능하며, 주변 주거 밀집 지역 특성상 소매점, 서비스업 등 업종의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 월평초등학교를 비롯한 교육시설과 다양한 공공 및 편의시설이 인접해 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 월평초등학교가 도보 통학 가능한 거리에 있으며, 기타 교육 시설 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 1층 용도 불일치

* 1층의 공부상 용도는 근린생활시설이나, 현황은 주택 2개호 및 근린생활시설 1개호로 이용 중입니다.

* 향후 관련 법규에 따른 용도 변경, 원상복구 등의 행정 조치가 필요할 수 있으므로 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.2. 임차인 관련

* 다수의 임차인이 거주 중이며, 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석되나, 일부 임차인의 보증금, 차임, 확정일자, 배당신고일자 등이 누락되거나 불명확한 경우가 있어, 배당 순위 및 보증금 회수 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

* 특히, 보증금 및 관련 정보가 미상인 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

6.3. 혐오시설

* 주변 지역 검색 결과, 해당 물건지와 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 보도에 따르면 월평동 일대에서 무단 쓰레기 투기 문제가 언급된 바 있으며, 이는 쾌적한 생활환경 조성에 일부 영향을 줄 수 있는 요소로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대전 서구 월평동의 월평초등학교 인근에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인)인 다가구주택입니다.

* 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있으며, 토지/건물 일괄 매각 조건으로 신축 건물로서의 가치를 지니고 있습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 1층 용도 불일치 문제와 일부 임차인의 정보 불확실성은 명확한 확인 및 주의가 필요합니다.

* 다수 임차인이 거주 중이므로, 명도 절차 진행 시 관련 법규를 숙지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 최신 설비를 갖추고 있어 유지보수 비용이 절감될 수 있습니다.

* 탁월한 입지: 초등학교 인접, 교통 편리, 다양한 생활 인프라 구축.

* 안정적인 임대 수익 기대: 다수의 임차인이 거주 중이며, 명도 완료 후 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

* 보증금 인수 부담 없음: 모든 임차인의 대항력이 없어 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 1,293,844,260원

9.2. 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석됨)

9.3. 고려 사항

* 건축물대장상 다중주택(11호) 및 근린생활시설 포함.

* 다수의 임차인으로 인한 명도 절차 소요 시간 및 비용 발생 가능성.

* 1층 용도 불일치에 따른 행정적 조치 가능성.

* 토지 및 건물 채권 총액이 감정가를 상회하므로, 초기 유찰 가능성이 높음.

9.4. 산정 기준

* 감정가 대비 70% ~ 85% 수준에서 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

* 명도 비용, 공실 위험, 향후 건물 관리 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

9.5. 예상 입찰가

* 감정가: 1,293,844,260원

* 인수 보증금: 0원

* 보수적 접근 시 (감정가 70%): 약 905,000,000원

* 적정 가치 평가 시 (감정가 85%): 약 1,099,000,000원

* 본 보고서는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 답사, 시세 조사, 법률 전문가 및 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.