나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60491 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 284-14 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등교" 동측 인근에 위치하는 (통칭,리치 하우스 A동) 제4층 제401호로서, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재 하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물내 제4층 제401호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨, 건물개황도 참조)

설비내역

개별 난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (2024-11-12)(일부제한구역[전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)])<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역 {주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(25-08-26)(외국인등 대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2024.9.10일자로 주택임차권(임차보증금 160,000,000원,범위 건물 전부, 임대차계약일자 2022.08.09, 주민등록일자 2022.08.26, 점유개시일자 2022.08.26) 표시되어 있음.

물건 비고

1. 통칭 '리치하우스 A동'임
2. 2024.9.12.자 제124288호 주택임차권등기에 대하여 임차인 김순남의 승계인 주택도시보증공사가 2026.5.21.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 284-14, 4층 401호에 소재한 다세대주택으로, 통칭 '리치하우스 A동'으로 불립니다.

본 물건의 감정가는 170,000,000원입니다.

토지 면적은 49.52㎡ (약 15평)이며, 건물 면적은 42.88㎡ (약 13평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사로 추정되며, 본 건물은 2011년에 건축되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정도 보통으로 평가됩니다.

본건 동측으로는 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2026년 2월 25일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

본 경매로 인해 을구 5번 순위의 김순남 임차인의 주택임차권(160,000,000원)은 말소될 예정입니다.

임차인 김순남 관련 정보: 등기부상 주택임차권(160,000,000원)이 존재하며, 2022년 8월 26일 전입 및 점유를 시작하였습니다.

권리분석상 김순남 임차인의 대항력은 없는 것으로 기재되어 있으나, 물건 명세서의 특이사항 및 주의사항에는 '대항력 있는 임차인'으로 언급되어 정보가 혼재되어 있습니다.

그러나 주택도시보증공사는 2026년 5월 21일자로 확약서를 제출하였으며, 해당 확약서에 따르면 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해 줄 것을 확약하였습니다. 이에 따라 매수인에게 김순남 임차인의 보증금 관련 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 김지혜 관련 정보: 2025년 3월 10일 전입하였으며, 보증금은 0원이나 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 보증금이 명시되지 않았으나 대항력을 갖추고 있어, 향후 명도 과정에서 관련 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

이 외 다수의 소유권 이전 등기가 존재하며, 채권 총액은 160,000,000원으로 기록되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 내유동에 위치한 다세대주택으로, 전반적으로 주거 지역 내에 자리하고 있습니다.

최근 2026년 7월 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 양지그린타운(2002년식, 약 45.67㎡): 45,000,000원

* 위너스빌(2017년식, 약 45.37㎡): 107,000,000원

* 블루캐슬(2013년식, 약 45.19㎡): 125,000,000원

본건 건물의 건축 연도는 2011년으로, 비교적 최근인 2013년식 및 2017년식 건물의 거래가와 유사한 시세를 형성할 가능성이 있습니다.

감정가 170,000,000원은 최근 실거래가 최고가인 125,000,000원보다 약 36% 높게 책정되어 있어, 시세 대비 감정가가 높게 평가되었을 가능성을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

도보권 내에 내유초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

차량 및 대중교통 이용이 가능한 입지 조건입니다.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김지혜(보증금 0원)의 존재는 명도 과정에서 부담으로 작용할 수 있습니다. 보증금 0원이라도 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

임차인 김순남의 경우, 권리분석상 대항력은 없으나 '대항력 있는 임차인'으로 언급되어 정보의 혼재가 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 확약으로 보증금 관련 매수인 부담은 없을 것으로 보이나, 등기 말소 등 절차 확인은 필요합니다.

감정가(170,000,000원)가 최근 실거래가(최고 125,000,000원) 대비 높아, 입찰 시 신중한 시세 파악이 요구됩니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(외국인 등 대상) 등에 해당하여 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 내유초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

주택도시보증공사의 적극적인 확약으로 임차인 김순남 관련 보증금 인수 부담은 해소된 것으로 판단됩니다.

하지만 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 김지혜가 존재하여 명도에 대한 면밀한 계획이 필요합니다.

최근 주변 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

종합적으로 볼 때, 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하고 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 선행된다면 신중한 접근이 가능한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

주택도시보증공사의 임차인 보증금 반환청구권 포기 확약으로 매수인 부담이 실질적으로 경감됩니다.

내유초등학교 인근의 안정적인 주거 입지입니다.

차량 및 대중교통 이용이 가능한 접근성을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 170,000,000원

최근 유사 면적 다세대 주택 실거래가 범위: 107,000,000원 ~ 125,000,000원 (2026년 7월 기준)

인수해야 할 보증금:

* 김순남 임차인: 주택도시보증공사 확약으로 잔존 보증금 반환 청구권 포기. 인수 보증금 0원.

* 김지혜 임차인: 보증금 0원. 인수 보증금 0원.

총 인수 보증금: 0원

감정가가 최근 최고 실거래가 대비 약 36% 높은 점을 고려할 때, 유찰 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

최근 거래된 위너스빌(107,000,000원) 및 블루캐슬(125,000,000원)의 시세를 기준으로, 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서의 입찰을 제안합니다. 최종 입찰가는 명도 예상 비용, 향후 시장 변화, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.