나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501624 [1] 인천광역시 부평구 부평동 495-10 헤르메스아파트 2동 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 동남측 인근에 위치하며, 주위로는 같은 유형의 주상복합건물 및 근린생활시설 등이 들어서 있는 상가지대임.

교통상황

본 건 서측, 동측으로 각각 직선거리 약 700m 지점에 수도권지하철1호선 "부평역", "부개역" 이 소재하고 있으며, 본 건 인근 대로를 통하여 운행되는 시내버스 등의 버스정류장이 소재 하고 있어 대중교통편익은 대체로 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층, 지상14층 건물이며, 외 벽 : 시멘몰탈위 패인팅 마감 등, 내 벽 : 시멘몰탈위 패인팅 마감 등, 창 호 : 하이섀시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 전유부 용도는 오피스텔이나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인부재로 인해 내부 확인은 불가하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 1개 동(96개 호, 주차 75대, 승강기 2대, 용적률 799%) 건부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 14미터의 포장도로(2차선)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 202 5.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금250,000,000 주택임차권 등기되어 있으며 현재 임대차 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501624 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 물건 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 495-10 헤르메스아파트 2동 3층307호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 전유부 용도)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 지하 1층, 지상 14층

준공일: 2016년 8월 9일 (사용승인일 기준)

2.3. 면적 정보

토지 면적: 11.50㎡ (약 3.48평) - 토지 지분: 11.5㎡

건물 전용 면적: 70.31㎡ (약 21.27평) - 건물 지분: 70.31㎡

2.4. 감정가

감정가: 209,000,000원

1. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 동남측 인근에 위치합니다.

주위로는 같은 유형의 주상복합건물 및 근린생활시설 등이 들어서 있는 상가지대입니다.

2.2. 교통망

본 건 서측, 동측으로 각각 직선거리 약 700m 지점에 수도권 지하철 1호선 "부평역", "부개역"이 소재하고 있습니다.

인근 대로를 통하여 운행되는 시내버스 등의 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 편익은 대체로 양호합니다.

1. 권리 분석

3.1. 채권자 및 경매 정보

채권자: 주택도시보증공사

경매 구분: 부동산강제경매

사건 번호: 인천지방법원 2026타경501624 (1)

청구 금액: 250,000,000원

3.2. 등기부상 권리 현황

등기부상 소유권 이전 이력이 다수 존재하며, 압류 및 강제경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

가장 빠른 권리 신고일자는 2016년 10월 13일의 소유권 이전 등기입니다.

말소기준권리(MCI)는 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 (2026년 2월 26일)로 판단됩니다.

(참고: 2022년 11월 25일 부평구 압류, 2023년 11월 27일 부천시 압류 등은 말소된 것으로 확인됩니다.)

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 정 (주택도시보증공사)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 28일

확정일자: 2022년 2월 11일

배당신고일자: 2024년 3월 8일

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기가 존재하나, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 현재 임대차 관계는 미상이나, 보증금 및 차임 정보는 명확히 기재되어 있습니다.

3.4. 인수/소멸 권리 요약

인수되는 보증금 합계: 0원

말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택임차권 등기는 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

1. 상권 및 개발 계획

4.1. 주변 상권 특성

"굴다리오거리" 동남측 인근의 상가지대에 위치하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

주변에 주상복합건물 및 근린생활시설 등이 소재하여 유동인구 및 소비 활동이 예상됩니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 부지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차를 확인해야 합니다. (현재 시점 기준 허가 기간 내)

1. 생활 환경

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕이며, 외벽은 시멘몰탈위 패인팅 마감 등, 내벽은 시멘몰탈위 패인팅 마감 등, 창호는 하이섀시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방 시스템이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설

주변에는 다양한 소매점, 음식점, 금융기관 등 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 도심 접근성이 우수합니다.

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1. 잠재적 리스크

6.1. 현장 실사 제약

감정평가서상 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가하였습니다. 정확한 내부 상태 및 이용 현황은 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지 거래 허가 구역

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 잔금 납부 전 관할 구청에 토지거래 허가를 받아야 합니다. 허가 취득에 대한 가능성 및 절차를 확인해야 합니다.

6.3. HUG 관련 특이 사항

"HUG 인수조건 변경"이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)의 채무 인수 조건 변경과 관련된 사항으로 보이며, 구체적인 변경 내용 및 해당 물건에 미치는 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 다만, 채권자가 HUG이고 인수 보증금이 0원으로 명시된 점으로 미루어볼 때, HUG가 매수인에게 부담을 전가하지 않으려는 의도로 해석될 수 있습니다.

1. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 역세권 인근 상가지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 상업 시설 접근성이 우수한 편입니다.

건물은 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속하며 기본적인 생활 및 편의 설비를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수할 보증금이 없어 권리 관계는 명확한 편이나, 현장 확인 불가, 토지거래 허가구역 지정 등은 리스크 요소로 작용할 수 있습니다.

채권자가 HUG이고 임차인 역시 HUG(정 )로 명시된 점, 그리고 "HUG 인수조건 변경"이라는 문구는 HUG의 채권 회수 및 관리 절차와 관련이 있는 것으로 보이며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 부평역, 부개역을 이용한 수도권 접근성이 용이합니다.

* 발달된 상업지구 내 위치: 풍부한 생활 편의 시설과 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리상 명확성: 인수할 임차 보증금이 없어 권리상 추가 위험이 낮습니다.

* 넓은 전용 면적: 70.31㎡의 전용 면적은 1~2인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 활용 가치가 있습니다.

1. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(70.31㎡)의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2024년 5월: 190,000,000원

* 2024년 6월: 200,000,000원

이를 바탕으로 현재 시세를 약 190,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

본 물건의 감정가 209,000,000원 대비 현재 시세가 소폭 낮은 편입니다.

9.2. 입찰가 제안

감정가: 209,000,000원

현재 시세: 약 190,000,000원 ~ 200,000,000원

인수할 보증금: 0원

토지거래허가구역 지정 등 추가 확인 사항 고려.

종합적으로 고려 시, 시세 하단에서 상단 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 접근을 고려하여 195,000,000원 ~ 205,000,000원 범위 내에서의 입찰을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.