나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501568 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1129 7층711호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로운 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월여자중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 인천지하철 1호선 '예술회관역' 및 노선버스 정류장이 소재하는 바, 대중교통의 이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근 콘크리트지붕 17층 건물 내, 제7층 제711호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 8m, 남동측으로 약 4m, 서측으로 약 10m의 보행자 전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경501568 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1129 7층711호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 88,000,000원

건물면적: 23.03㎡ (약 6.97평)

토지면적: 4.66㎡ (약 1.41평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근 콘크리트 지붕, 17층 건물 중 7층)

이용상태: 오피스텔(주거용)으로 이용 중

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비

4. 토지 정보

토지면적: 4.66㎡ (약 1.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 주상용 건부지로 이용 중

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 소로1류, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함)

5. 입지조건

6. 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월여자중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

7. 교통 상황

인근에 인천지하철 1호선 '예술회관역' 및 노선버스 정류장이 소재하는 바, 대중교통의 이용 편의도는 보통임.

8. 도로 상황

북측으로 약 8m, 남동측으로 약 4m, 서측으로 약 10m의 보행자 전용도로와 각각 접함.

9. 권리분석

10. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리: 갑9 압류(남동구, 2025.03.20.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 을구 순위 3번 주택임차권등기(김도윤, 115,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

11. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김도윤)

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-25

* 확정일자: 2022-08-09

* 배당신고일자: 2024-07-30

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담 없음.

12. 등기부 요약 (주요 권리)

* 소유권 보존 (2012.06.13)

* 소유권 이전 (2012.08.10)

* 지분 이전 (2021.05.06, 2022.09.08)

* 을구 3번 주택임차권 (김도윤, 115,000,000원, 2024.07.30 접수, 말소) - HUG 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상.

* 갑9 압류 (남동구, 2025.03.20) - 말소기준권리

* 갑11 강제경매 (주택도시보증공사, 115,000,000원, 2026.02.25 접수, 말소)

* 인수 보증금 합계: 0원

13. 상권분석

14. 주변 상권 특징

오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업시설 이용이 가능함. 예술회관역 인근으로 유동인구 발생 가능성이 있음.

15. 최근 거래 동향 (JSON 분석)

* 2024년 11월 12일: 23.03㎡, 4층, 87,000,000원 (직거래)

* 2025년 4월 15일: 22.48㎡, 5층, 75,000,000원 (중개거래)

* 2025년 9월 25일: 22.48㎡, 4층, 70,000,000원 (중개거래)

16. 시세 분석

최근 2년간 유사 면적의 거래 가격은 7천만원에서 8천7백만원 사이에서 형성되었으며, 점진적인 하락 추세(2024년 11월 8천7백만원 -> 2025년 9월 7천만원)를 보이고 있음. 감정가(8천8백만원) 대비 최근 실거래가가 낮은 편이므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요함.

17. 생활정보

18. 주변 편의시설

구월여자중학교 북측 인근 지역으로, 상업시설 및 주거시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성은 보통 수준임.

19. 교육시설

구월여자중학교가 인근에 위치하며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있음.

20. 잠재적 리스크

21. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 사항이 존재함. 채권자가 HUG이고 강제경매를 신청한 점, 임차인 권리가 소멸될 것으로 예상되는 점 등을 고려할 때, 인수되는 채무 부담은 없을 것으로 보이나, 최종 계약 진행 시 HUG와의 협의가 필요할 수 있음.

22. 임차권 인수 가능성

등기부상 을구 3번 주택임차권(김도윤, 115,000,000원)이 존재하나, '대항력 없음'으로 명시되어 있고 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 따라서 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 실제 말소 여부는 재확인이 필요함.

23. 시장 가격 변동성

최근 2년간 오피스텔 실거래가가 하락하는 추세를 보이고 있어, 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있음.

24. 토지이용계획상 제한

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 소로1류, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함) 등으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있음.

25. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 오피스텔로, 인천지하철 1호선 예술회관역 인근의 준수한 입지 조건을 갖추고 있음. 건물 상태 및 설비는 일반적인 오피스텔 수준으로 파악되며, 주위 환경 또한 혼재된 지역으로 보통 수준임. 권리분석상 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의가 있어 인수 부담이 없는 것으로 판단되나, HUG 인수조건 변경 관련 사항은 최종 확인이 필요함. 최근 실거래가 하락 추세는 주의해야 할 부분이며, 감정가 대비 시세 차익 기대는 제한적일 수 있음.

26. 투자 포인트

27. 역세권 입지

인천지하철 1호선 예술회관역 이용이 편리하여 직장인 등 수요층 확보에 유리함.

28. 권리관계 명확화

임차인 대항력 부재 및 HUG의 말소 동의로 인해 권리 인수 부담이 없어 명확한 물건임.

29. 소형 면적

23. 03㎡의 전용 면적으로 소액 투자 또는 1~2인 가구 실수요자에게 적합함.

30. 예상 입찰가

31. 감정가: 88,000,000원

최근 실거래가 범위: 70,000,000원 ~ 87,000,000원

시세 분석: 최근 실거래가 하락 추세와 감정가격을 고려하여, 보수적인 접근이 필요함. 임차인 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 시장 상황을 반영한 가격 산정이 중요함.

예상 입찰가 범위: 78,000,000원 ~ 83,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.