나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50847 [1] 경기도 오산시 원동 382-2 디자인타운 101동 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "원동초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주변는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 중소규모 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 9층 업무시설로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(후면'사진' 및 '내부구조도' 참조)로 이용중 인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 12미터 내외 및 북측으로 로폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제 한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26. ~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이영욱)로부터 2026.4.20.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 보고서는 수원지방법원에서 진행 중인 2026타경50847 (1) 부동산 강제경매 물건에 대한 분석 결과입니다. 해당 물건은 경기도 오산시 원동 382-2 디자인타운 101동 2층 203호에 소재한 오피스텔이며, 토지 및 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 감정가는 180,000,000원입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 오산시 원동 382-2 디자인타운 101동 2층 203호

용도: 오피스텔

건축년도: 2018년 10월 30일 (사용승인일 기준)

총 층수: 9층

해당 층수: 2층

면적 정보:

토지 면적: 18.71㎡ (약 5.66평)

건물 면적: 60.13㎡ (약 18.19평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 물건은 경기도 오산시 원동 소재 "원동초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준의 편의성을 제공합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

해당 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 본 물건의 대상 용도(업무시설)에는 해당되지 않아 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약 (말소기준, 인수/소멸 권리)

본 건의 말소기준권리는 2026년 2월 25일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다. 등기부등본 상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 을1 주택임차권(이영욱)은 '말소'로 표기되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.2. 임차인 및 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO

임차인: 주택도시보증공사(이 ) (보증금: 187,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021.03.08, 확정일자: 2021.01.29, 배당신고일자: 2023.12.08)

권리분석 상 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 등기부 등본 요약

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2021.03.08)

* 갑4: 소유권이전 (매매) (2021.03.08)

* 을1: 주택임차권 (이영욱, 187,000,000원) - 말소 예정

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 187,000,000원) - 말소기준권리

3.4. 채권 총액

등기부 상 채권 총액은 187,000,000원입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 현황

물건이 소재한 지역은 아파트 단지, 주택가와 더불어 근린생활시설 및 업무시설이 혼재된 복합 상권입니다. 오피스텔의 주요 수요층인 직장인 및 1인 가구를 위한 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 현재 시세 동향 (매매/임대)

(외부 검색 결과 기반)

오산시 원동 디자인타운 및 인근 오피스텔의 전용면적 60㎡ 내외 물건의 경우, 현재 매매 호가는 1억 7천만원에서 1억 9천만원 수준을 형성하고 있습니다. 최근 유사 면적의 거래 사례는 1억 6천 5백만원 수준으로 확인되었습니다. 월세는 보증금 1,000만원, 월 차임 60만원 내외로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 생활 인프라

* 교육 시설: "원동초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 시설: 다수의 노선버스가 운행되는 버스 정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 확약서 관련

주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따르면, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제가 되지 않더라도 임차권등기 말소를 해주겠다는 내용이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인 관련 금전적 부담을 인수할 가능성이 낮음을 시사하며, HUG가 해당 문제 해결을 책임질 것으로 보입니다. 다만, HUG의 인수 조건 변경 및 확약서 내용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한 사항

* 비행안전제3구역(전술): 군사 작전 지역 인근으로, 건축물 높이 등 일부 제한이 있을 수 있습니다. (구체적인 제한 사항은 관련 법규 확인 필요)

* 중소규모 공장 지대 혼재: 물건지 북동측으로 중소규모 공장 지대가 일부 혼재되어 있어, 해당 지역의 주거 쾌적성에 미미한 영향을 줄 수 있습니다. 직접적인 혐오시설과의 근접성은 파악되지 않았습니다.

6.3. 기타 유의사항

* 임대관계 미상: 감정평가서 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현 임차인(HUG/이영욱) 정보가 명확히 파악되어 있어, 이는 별도 임대차 관계가 없을 경우를 의미하는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가 및 분석

본 물건은 오산시 원동 지역의 업무시설(오피스텔)로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 특히, 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있다는 점이 큰 장점입니다. HUG의 확약서 제출로 임차인 보증금 관련 리스크 또한 상당 부분 해소된 것으로 보입니다.

7.2. 향후 전망

오산시의 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충 계획에 따라 지역 부동산 가치 상승 여력이 있습니다. 오피스텔의 경우, 1인 가구 및 소규모 사업체의 수요가 꾸준하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 투자 요소

* 권리관계 명확: 말소되는 권리가 많아 인수 부담이 적습니다.

* HUG 보증 및 확약: 임차인 보증금 관련 위험이 낮습니다.

* 안정적인 수요: 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 입지 조건: 학교, 교통, 편의시설 등 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

8.2. 예상 투자 수익

향후 시세 상승 및 임대 수익을 통한 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 적정 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 180,000,000원이며, 현재 유사 면적 오피스텔의 시세가 1억 7천만원에서 1억 9천만원 수준임을 감안할 때, 권리 인수 부담이 없는 점을 고려하면 감정가 수준에서의 입찰이 적정할 것으로 판단됩니다.

9.2. 최종 예상 입찰가

180,000,000원

(참고사항: 상기 입찰가는 현재 시점에서의 시장 상황 및 본 분석을 기반으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 입찰 참여자 수, 당시의 시장 분위기, 최종적인 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.