나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70422 [1] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 6층601호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 소재하며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철 1호선역인 "가능역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상 9층 중 6층 601호 외 15개 호수로서 (건물사용승인일 : 2024.03.22) -외벽 : 석재 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 -창호 : 샷시 창호임

이용상태

연립주택(각 호별 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 실외기실, 현관 등) 으로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 옥내소화전, 난방설비(도시가스에 의한 개별 난방구조), 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02) (가능6구역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고), 정비구역 (2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70422 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 6층601호

* 용도: 연립주택 (건축물대장상 복합용도: 업무시설, 공동주택)

* 건축물 사용승인일: 2024년 3월 22일

* 감정가: 334,000,000원

* 토지면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

* 토지지분: 29.75㎡ (약 9.00평)

* 건물면적: 57.37㎡ (약 17.35평)

* 건물지분: 57.37㎡ (약 17.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하여 소재하고 있습니다. 각급 학교, 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 인접해 있어 공동주택지로서의 전반적인 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 남동측 근거리에 지하철 1호선 "가능역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가능6구역), 정비구역(가능6구역 재개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)에 속해 있으며, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 공공공지, 상대보호구역(의정부공고)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 경매 진행 정보

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OOOOOOOO입니다.

* 등기부 현황

- 소유권 보존: 주식회사아산피렌체 (2024.05.13)

- 근저당: 김천신용협동조합 (2024.05.13, 3,960,000,000원)

- 가압류: 오재흥 (2026.01.23, 94,500,000원)

- 소유권이전신탁: 조태진 (2026.03.03)

- 임의경매: 김천 (2026.02.26) - 본 경매 신청 채권자

* 채권 총액: 약 40억 5천 4백 50만원 (근저당 39.6억원 + 가압류 0.945억원)

* 매각으로 소멸되는 권리

을1 근저당, 갑2 가압류, 갑3 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 기재된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 표기 있으나 상세 내용 없음)

* 인수되는 보증금

임차인 장세진은 전입일자(2025.09.18) 대비 확정일자(2025.09.19)가 빠르며, 배당신고일자(2026.03.06)를 거쳤습니다. 그러나 대항력이 없는 것으로 분석되어, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

* 임차인 정보: 장세진, 보증금 20,000,000원, 차임 900,000원, 전입 2025.09.18, 확정 2025.09.19, 배당신고 2026.03.06.

* 임차인 분석: 임차인 장세진은 대항력이 없으므로, 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 배당 순위에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 일부 금액이 잔존할 가능성은 있으나 이는 통상적인 경매 절차에서 매수인에게 인수되지 않습니다.

1.4. 상권 및 생활정보

* 주변 시설 및 환경

단지 북서측으로 의정부공업고등학교가 위치하며, 주변에 다양한 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 주택 등이 혼재하고 있습니다. 학교, 편의시설, 공공시설이 인접하여 주거 편의성이 양호합니다. 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 교통망

본건 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 지하철 1호선 가능역까지 근거리입니다.

* 지역 개발 현황

본건은 가능6구역 재개발정비사업 구역 내에 위치하고 있으며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 주변 시세 분석

최근 동일 또는 유사 단지/건물의 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

- 진원M하우스 (2016년식, 64.18㎡, 6층): 2026년 7월 3일, 23,200만원

- 더테라스빌 (2016년식, 49.412㎡, 3층): 2026년 7월 10일, 21,000만원

- 센텀파크빌 (2017년식, 60.835㎡, 5층): 2026년 7월 8일, 25,400만원

본건 물건은 2024년 3월 준공된 신축 건물(57.37㎡)로, 최근 거래된 2016-2017년식 건물들에 비해 연식이 짧아 시세 프리미엄이 적용될 수 있습니다. 면적당 가격으로 환산 시, 약 361만원~425만원/㎡ 수준입니다. 본건의 면적(57.37㎡)에 신축 프리미엄을 고려하면, 시세는 2억 5천만원에서 2억 8천만원 범위로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재개발 사업의 불확실성

본건이 위치한 가능6구역은 재개발 사업이 추진 중이나, 사업 진행 과정의 지연이나 변경 가능성이 존재합니다.

* 높은 채무 총액

근저당 및 가압류 채권 총액이 약 40.5억원으로 매우 높아, 채무 부담이 큰 상태입니다. 그러나 이는 경매 절차상 채권이 대부분 소멸될 가능성을 높이는 요인이기도 합니다.

* 감정가와 시세의 괴리

감정가 334,000,000원 대비 최근 실거래가 시세가 2억 5천만원~2억 8천만원 수준으로 추정되어, 상당한 가격 차이를 보입니다. 이는 경매 입찰 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

* 복합 용도 건물

건축물대장상 업무시설 및 공동주택으로 표기되어 있어, 향후 건물 관리나 용도 변경 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 본건 호수는 연립주택으로 이용 중)

1.6. 종합 의견

본건은 의정부시 가능동에 위치한 비교적 신축(2024년 준공)인 공동주택(연립주택)으로, 가능6구역 재개발 등 지역 개발 호재가 있는 곳입니다. 지하철 1호선 가능역과의 접근성도 양호하며, 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가 3억 3천 4백만원 대비 주변 유사 부동산의 시세가 2억 5천만원~2억 8천만원 수준으로 추정되는 점은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 높은 채무 총액은 경매 진행의 확실성을 높이지만, 감정가의 적정성에 대한 의문점을 남깁니다. 신축이라는 장점과 개발 호재를 고려할 때, 시세 범위 내에서의 합리적인 입찰을 통해 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물

2024년 3월 사용승인된 신축 건물로, 자산 가치 및 선호도가 높습니다.

* 미래 가치 상승 기대

가능6구역 재개발 사업 추진으로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 교통 여건

지하철 1호선 가능역이 근거리에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 권리 관계 안전

인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 대비 낮은 투자 진입 가능성

높은 감정가에도 불구하고, 보수적인 시세 분석에 기반한 합리적인 입찰가로 시세 차익 실현이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 334,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 유사 면적(약 50~65㎡), 유사 연식(2016~2017년) 거래가: 21,000만원 ~ 25,400만원

* 본건 면적(57.37㎡) 및 신축(2024년) 프리미엄 고려 시 시세 추정 범위: 250,000,000원 ~ 280,000,000원

* 예상 입찰가 제언:

감정가(334,000,000원)가 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여, 보수적인 시세 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

신중한 접근을 위해 250,000,000원 ~ 260,000,000원 선에서 입찰가를 고려하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.