나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501583 [1] 인천광역시 부평구 부평동 669-210 진흥빌라 비동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부평남초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(부평역/1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물내의 제5층 제501호로서, (사용승인 : 2002.01.18) 외벽 : 몰탈위 드라입시트마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2026타경501583 (1) 사건으로, 인천광역시 부평구 부평동 669-210에 소재한 진흥빌라 비동 5층 501호 다세대주택입니다. 본 건물의 감정가는 120,000,000원이며, 토지 면적은 16.37㎡ (약 4.95평), 건물 면적은 36.87㎡ (약 11.15평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부평남초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 유사한 형태의 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 부평역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물의 구조

본 건은 철근콘크리트조 스라브 지붕 5층 건물 중 5층 501호이며, 2002년 1월 18일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 드라이비트 마감, 내벽은 벽지와 타일로 마감되었고, 창호는 하이샷시를 사용하였습니다.

* 이용상태

본 건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

토지는 정방형으로 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태등

본 건 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역에 속해 있으며, 건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 철도안전법상 철도보호지구로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었으나, 현재는 지정 기간이 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

* 권리분석 개요

본 건은 인천지방법원 2026타경501583호 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 말소기준권리

등기사항전부증명서 상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(접수일자: 2026-02-25)입니다.

* 인수되는 권리

* 임차인: 주택도시보증공사(백 )

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-01

확정일자: 2019-10-15

본 건의 물건명세서상 을구 7번 주택임차권등기(접수일자: 2023-11-28)는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있습니다. 그러나 주택도시보증공사로부터 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 권리분석 상 대항력이 없는 것으로 판단되며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

* 말소 예정 권리

* 강제경매개시결정 등기 (채권자: 주택도시보증공사)

* 주택임차권등기 (백 ) (말소 동의서 제출로 소멸 예상)

* 기타 권리

다른 선순위 담보 물권이나 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 채권 총액

본 건 경매 관련 채권 총액은 115,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 단지 내 및 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 시세 비교

* 최근 매매 정보 (2026년 7월):

- 우진그린빌 (2001년식, 38.94㎡): 7,000만원

- 해피팰리스 (2015년식, 49.26㎡): 28,400만원

- 신한 빌라 (2002년식, 56.08㎡): 12,300만원

* 분석

본건(2002년식, 36.87㎡)은 건축 연식이 유사한 '신한 빌라'(2002년식, 56.08㎡)가 12,300만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 12,000만원은 시세와 부합하거나 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 본건의 면적(36.87㎡)이 '신한 빌라'(56.08㎡)보다 작기 때문에 절대 금액은 낮을 수 있으나, 평당 단가 면에서는 유사하거나 더 높게 평가될 수 있습니다. '우진그린빌'은 연식이 비슷하나 거래가가 낮고, '해피팰리스'는 신축 연식 및 넓은 면적으로 인해 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경

'인천부평남초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변 지역의 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 편의시설

단지 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 교통

부평역(1호선)을 이용한 수도권 접근성이 우수하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 관련 인수조건

HUG 인수조건 변경 및 주택임차권 등기가 존재하나, HUG의 말소 동의 확약서 제출과 권리분석 상 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원'으로 판단됨에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG와의 잔여 절차 확인은 필요합니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근 또는 접근 가능한 거리에 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 역세권의 우수한 교통 여건과 잘 갖춰진 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2002년 건축으로 연식이 있으나, 최근 유사 물건의 거래 사례를 볼 때 감정가 수준의 시세가 형성되어 있습니다. HUG 관련 권리관계는 명확히 정리될 것으로 예상되어, 향후 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지 가치: 부평역 역세권 인근에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 권리 관계 명확화: HUG의 말소 동의서 제출로 임차권 인수 부담이 없어 명도가 용이합니다.

* 시세 대비 합리적 가격: 감정가 120,000,000원 대비 시세 분석 결과, 적정 입찰가를 통해 시세차익을 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 120,000,000원

* 인근 유사 물건(신한 빌라, 2002년식, 56.08㎡) 거래가: 123,000,000원

* 본건 면적(36.87㎡) 및 연식(2002년)을 고려한 시세 추정 범위: 115,000,000원 ~ 130,000,000원

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 종합적인 시세 분석, 권리 관계의 명확성, HUG 관련 리스크 해소 등을 고려할 때, 경쟁 가능성을 감안한 예상 입찰가는 감정가 대비 약 95% ~ 105% 수준으로 판단됩니다.

* 이에, 예상 입찰가는 115,000,000원으로 산정하는 것을 권유합니다. (별도 매수신청 보증금 10% 준비)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.