나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501614 [1] 인천광역시 남동구 서창동 560-7 서창에스클래스 5동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 서창동 소재 "인천서창초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물 1층 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2017.10.23.) 외벽 : 드라이비트 등 마감 창호 : 하이새시 창임.

이용상태

공부상 주용도는 "다세대주택"임. (후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획), 가축사육제한구역(2013-03 -08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2026타경501614 (1) 사건으로, 인천광역시 남동구 서창동 560-7 서창에스클래스 5동 2층201호에 소재한 다세대주택입니다.

감정가는 269,000,000원이며, 토지면적은 48.66㎡(약 14.72평)이고 건물면적은 74.65㎡(약 22.59평)입니다.

본건은 토지 및 건물이 일괄매각 대상이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점이 있으며, 특수물건정보에도 동일하게 기재되어 있습니다.

주택의 사용승인일은 2017년 10월 23일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 서창동에 위치하며, 주변에 인천서창초등학교가 남서측 인근에 있습니다.

주거환경은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황은 건물 1층 주차장을 통해 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

인접 도로상태는 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서창구획), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 21일까지, 외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 25일 접수된 포천세무서장의 압류(갑10)입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권이전, 신탁말소, 주택임차권(을9), 압류(포천세무서장, 남동구), 강제경매(주택도시보증공사) 등의 권리 내역이 확인됩니다.

특히, 을구 9번 주택임차권(권리자: 김지훈, 금액: 303,000,000원)은 2022년 6월 8일에 접수되었으나, 말소기준권리보다 후순위이며, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황에 따르면 주택도시보증공사(김지훈)가 보증금 303,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 대항력은 없습니다. 전입일자는 2020년 5월 21일, 확정일자는 2020년 4월 17일입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주변에 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

구체적인 상권 형성이나 주요 상업시설에 대한 상세 정보는 제공된 자료에 없어 직접적인 분석은 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에 인천서창초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

대중교통 이용은 인근 시내버스정류장을 통해 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 거래 과정의 복잡성이나 추가적인 법적 이슈를 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인에게는 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트이나, 건축 후 시간이 경과됨에 따라 일반적인 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구 서창동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)이며 인천서창초등학교 인근에 위치하여 주거 입지는 무난합니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 특수성으로 인해 권리관계 및 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요하며, 이러한 요소들이 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

등기부상 대항력 있는 임차인은 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 상의 위험은 적은 편입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급(2017년 준공) 다세대주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

인천서창초등학교 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 선호도가 있을 수 있습니다.

향후 지역 개발 또는 시장 상황 변화에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적의 다세대주택 거래 가격은 약 1억 7천만 원대(8,100만원, 17,150만원, 17,700만원)로 나타났습니다.

본건의 감정가는 2억 6천 9백만 원이지만, 최근 시세와 상당한 차이를 보입니다.

이러한 시세와의 괴리, 그리고 HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특이사항을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 약 70% 수준의 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 188,000,000원 (일억팔천팔백만원)

주변 지역의 혐오시설 유무 등에 대한 외부 지도 검색은 직접 수행하지 못했습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.