나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501633 [1] 인천광역시 부평구 부평동 118-7 에덴캐슬 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다솔감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북동측 인근에 소재하며, 본건 주위는 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 내 제5층 제505호로서 (사용승인일 : 2017.08.24) 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지를 "업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간 : 2025.08.26~2026.08.25)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지

본 물건은 인천지방법원 2026타경501633 (1)호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 부평동 118-7 에덴캐슬 5층 505호입니다.

1.2. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 내 제5층 제505호에 해당합니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이며, 사용승인일은 2017년 8월 24일입니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 7.35㎡ (약 2.22평)이며, 건물 면적은 57.18㎡ (약 17.30평)입니다.

토지 및 건물 지분이 각각 7.35㎡, 57.18㎡입니다.

1.4. 감정가

본건의 감정평가액은 206,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건 남측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리총액

본 경매 사건의 말소기준권리는 동안산세무서장의 압류(접수일자: 2022-05-04)이며, 이를 포함한 모든 채권 총액은 2,295,000,000원입니다.

경매를 통해 매각되는 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 내역

임차인으로는 주택도시보증공사(문혜영)가 있으며, 보증금 224,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2021년 11월 22일, 확정일자는 2021년 9월 17일입니다.

본 건 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 5번 주택임차권등기이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 환경 및 편의시설

본건은 부흥오거리 인근에 위치하여 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

주변에 오피스텔 및 공동주택이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규상 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

5.2. 기타 특이사항 (HUG 인수조건, 공동담보)

"HUG 인수조건 변경", "공동담보" 등의 특이사항이 기재되어 있습니다.

이는 HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 경매를 진행하고 있으며, 본 물건이 다른 담보물건과 함께 묶여 있을 가능성을 시사합니다. 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, HUG의 인수조건 변경 관련 세부 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 시세분석

6.1. 최근 매매 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

2024년 12월에는 56.47㎡ 면적의 11층 물건이 190,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 4월에는 57.18㎡ 면적의 15층 물건이 168,000,000원에 거래되었습니다.

6.2. 평당가 및 층별 가치 평가

2026년 4월 거래된 15층 물건의 거래가격을 기준으로 볼 때, 3.3㎡당 약 294만원 수준으로 분석됩니다.

본건은 5층에 위치하여 15층 물건보다 층별 가치가 낮을 것으로 예상됩니다. 2024년 11층 거래가가 190,000,000원이었던 점과 비교하면, 층별 가격 편차가 존재함을 알 수 있습니다.

6.3. 시세 종합

최근 거래 사례와 감정가(206,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 5층의 높이를 감안하여 15층 거래가(168,000,000원)보다 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 중심지에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 오피스텔로, 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 권리 관계가 깨끗한 편입니다. HUG가 채권자인 점과 임차인의 대항력 없음이 시사하는 바를 종합하면, 비교적 안전한 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 공동담보 등의 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 상품성이 우수함.

* 부흥오거리 인근 역세권에 가까운 입지.

* 권리 분석상 낙찰자가 부담해야 할 인수 권리가 없음.

* 인천 지역 오피스텔 시장의 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

최근 2026년 4월에 동일 면적(57.18㎡)의 15층 물건이 168,000,000원에 거래된 점을 고려했습니다. 5층이라는 층수 이점을 감안하여 해당 거래가보다는 낮은 가격으로 접근하되, 감정가(206,000,000원) 대비 시세 차익을 확보할 수 있는 수준에서 산정하였습니다.

두 거래 사례의 평균 면적당 가격을 활용하여 추정 시, 약 180,000,000원의 가격이 산출됩니다.

9.2. 최종 예상가

180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.