나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501612 [1] 인천광역시 서구 검암동 664-2 그랜드캐슬 에이동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "대인고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형 의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 인천지하철2호선 "검바위역" 및 노선버스 정류장이 소재 하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 스톤코트 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

공동(다세대)주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동(다세대)주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-2 0)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560- 6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2 026. 8. 25.)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경501612 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 664-2 그랜드캐슬 에이동 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5천만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.34㎡ (약 9.18평)

건물면적: 47.41㎡ (약 14.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 허가기간 2025.8.26.~2026.8.25.)

HUG 인수조건 변경

공동담보

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "대인고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 형태의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인천지하철 2호선 "검바위역" 및 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3. 토지 및 도로

토지는 인접 토지와 등고평탄한 사다리형으로 공동주택 부지로 이용 중입니다. 북측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 4. 도시 계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(접수일자 2022.04.05.)로 파악됩니다.

1.2. 2. 등기부 현황 요약

* 소유권 변동: 권정섭(2012.06.21.), 오상태(2015.09.25.), 김진희(2021.09.27.) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당/담보: 해당 없음.

* 임차권: 주택임차권(배영송, 보증금 149,000,000원)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 압류: 국민건강보험공단(2022.04.05.), 서구(인천광역시, 2024.10.22.) 압류 내역이 확인되며, 이는 말소기준권리 및 강제경매 개시결정 등기보다 선순위이거나 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사에 의한 강제경매(2026.02.26.)로 본 건이 진행 중입니다.

1.2. 3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(배영송)

보증금: 149,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021.08.23

확정일자: 2021.07.12

대항력: 없음

비고: 임차권 등기가 말소 예정이며, 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

본건은 인천 서구 검암동의 일반적인 주거지역에 속하며, 인근에 학교 및 지하철역이 있어 주거 선호도가 있는 지역입니다.

1.3. 2. 상업 시설

주택가 주변의 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.3. 3. 개발 가능성

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주거 환경

공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 내부에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 2. 교육 환경

인근에 대인고등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

1.4. 3. 편의 시설

검바위역 이용이 용이하며, 인근 버스 정류장 접근성이 좋습니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 생활에 필요한 상점들을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역 내에 소재하며, 해당 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 외국인이 주택용도로 취득할 경우 허가가 필요합니다. (현 경매 진행 시점 기준 허가 기간 유효)

1.5. 2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 존재하므로, 계약 체결 시 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

1.5. 3. 기타 제한사항

가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 각종 법규 제한 사항이 존재합니다.

1.5. 4. 주변 시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건의 즉각적인 생활 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천지하철 2호선 검바위역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 대인고등학교 인근으로 교육 환경 또한 양호한 다세대주택입니다. 감정가는 1억 5천만원으로 책정되었으며, 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역에 해당하며 HUG 인수조건 변경 등 특이사항이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 검바위역 도보 이용 가능 거리.

* 교육 환경: 대인고등학교 인근으로 학군 수요 기대.

* 권리관계 단순: 인수할 권리 없음(임차권 말소 예정).

* 안정적 주거 지역: 다세대 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적 및 시점의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 830만원에서 1000만원 사이의 시세가 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적(약 14.34평)을 기준으로 보수적으로 산정할 때, 예상 시세는 약 1억 3천 5백만원 수준으로 파악됩니다. 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권유드립니다. (감정가: 1억 5천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.