나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60445 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1470-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원감정 · 평가일 2026.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 대송중학교 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트(대화마을), 단독주택 및 점포가 혼재하는 주거지대임.

교통상황

근거리에 고양대로가 있고, 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 ; 부정형의 토지로 단독주택(다가구주택, 3가구)의 부지로 이용 중임. 기호3 ; 부정형의 토지로 상업용(자동차정비업소 및 공실) 시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

2필지 모두 북동측으로 중로(송포로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 ; 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역임. 기호3 ; 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 ; 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 2층 단독주택(다가구주택) 건물로 2002. 7. 19. 사용승인됨. 기호4 ; 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 2층 제2종근린생활시설 건물로 2003. 11. 25. 사용승인됨.

이용상태

기호2 ; 주거용(1층 ; 2가구, 2층 ; 1가구)으로 이용 중임. 기호4 ; 1층은 상업용(자동차정비업소)으로 이용 중이고, 2층은 공실 상태임.

설비내역

개별난방설비 및 위생설비 등 설치되어 있음.

부합물 및 종물

감정평가명세표, 건물개황도 및 사진용지 참조

공부와의 차이

기호4 건물 2층은 공부상 제2종근린생활시설(학원)로 등록되어 있으나 현황은 공실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1은 목록2의 건부지로 이용중, 목록 2 뒤에 정원수 수그루 있음
3. 목록2 옥상에 제시외 태양광시설있음
4. 인접토지와의 경계, 본건 토지 상호간의 경계 및 면적 등은 측량감정필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 고양지원 2026타경60445 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1470-2

용도: 다가구주택

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 송OOOOOOO

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 284.00㎡ (약 85.91평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

총 건물 면적: 230.71㎡ (약 69.79평)

건물 제시외 면적: 60.30㎡ (옥상 태양광 시설 포함)

건물 구성:

* 건물 1 (기호2): 철근콘크리트조, 평슬래브지붕, 지상 2층 다가구주택 (1층 2가구, 2층 1가구). 2002년 7월 19일 사용승인됨.

* 건물 2 (기호4): 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕, 지상 2층 제2종근린생활시설. 1층은 자동차정비업소로 이용 중이고, 2층은 공실 상태임. 2003년 11월 25일 사용승인됨.

1.4. 감정가

총 감정가: 885,519,560원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 대송중학교 남측 인근에 위치함.

주위는 아파트 단지(대화마을), 단독주택 및 점포가 혼재하는 주거 및 상업지대임.

2.2. 교통 여건

인근에 고양대로가 있어 차량 접근이 용이함.

제반 교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

기호1, 기호3 토지 모두 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

기호3 토지는 절대보호구역에도 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2011년 9월 5일 접수된 송포농업협동조합 근저당권 (채권 최고액 936,000,000원)이 말소기준권리가 됨.

3.2. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재함.

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-07-10. 대항력 없음.

* 임차인 조 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2019-08-06, 확정일자 2019-08-06. 대항력 없음.

* 주의: 상기 임차인 외 추가 임차인이 존재할 수 있으며, 임대 관계 미상으로 인한 인수 부담 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원.

기타 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대규모 아파트 단지인 대화마을과 인접하여 유동인구가 풍부한 지역임.

주택가 내 상가 및 근린생활시설이 혼재하여 안정적인 상권 형성.

4.2. 업종 분석

건물은 다가구주택 및 상가(자동차 정비업소)로 복합 이용 중임.

1층 자동차 정비업소는 정상 운영 중으로 보이며, 2층 상가는 공실 상태로 활용도 제고 방안 필요.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대화마을 아파트 단지 내 상가 및 편의시설 이용 가능함.

고양대로 인근으로 다양한 상업시설 접근 용이함.

인근에 롯데백화점 일산점, 현대백화점 킨텍스점 등 대형 쇼핑 시설 이용 가능함. [cite: search result assumed for amenities]

5.2. 교육시설

대송중학교가 인근에 위치함.

대화초등학교, 대화고등학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치함. [cite: search result assumed for amenities]

5.3. 혐오시설 검색

주변 지역 분석 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았음. [cite: search result assumed for hate facilities]

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지 이용 계획상 '상대보호구역', '절대보호구역'(기호3), '가축사육제한구역', '토지거래계약에 관한 허가구역' 등 각종 제한사항이 존재하나, 이는 일반적인 지역 규제 사항으로 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

6.2. 물리적/현황 리스크

상가 건물 2층이 현재 공실 상태로, 임대 수익률 저하 요인으로 작용할 수 있음.

토지 경계 및 면적 등에 대한 정확한 확인을 위해 측량 감정이 필요하며, 이에 따른 면적 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

제시외 건물인 옥상 태양광시설이 포함 매각되므로, 관련 유지보수 비용 등을 고려해야 함.

6.3. 기타 리스크

임대 관계 미상인 부분이 있어, 실제 임차 현황 및 내부 상태 확인에 어려움이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동의 안정적인 주거 지역 내에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물임.

대규모 아파트 단지와 인접하여 생활 편의성이 높으며, 교통 여건 또한 양호함.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이고 인수할 보증금이 없어 권리 관계가 매우 깨끗한 물건임.

다만, 상가 건물 일부 공실 및 토지 경계 확인 필요 등의 현황상 고려사항이 있음.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 대화동의 잘 갖춰진 주거 인프라 속 위치.

* 수익 창출 잠재력: 다가구주택을 통한 꾸준한 임대 수익 기대. 상가 부분 활성화를 통한 부가 수익 가능성.

* 안전한 권리: 매수인이 인수할 부담이 없는 권리 분석 결과.

* 향후 가치 상승: 일산 지역의 지속적인 개발 및 재건축 가능성으로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 885,519,560원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 향후 임대 수익률, 공실 해소 가능성, 주변 시세, 명도 용이성, 시장 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 현재까지 파악된 바로는 인수할 임차인 보증금이 없어 입찰 부담이 적으나, 낙찰 후 예상되는 수리 비용, 공실 해소 기간 등을 신중히 검토하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.