나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60473 [1] 경기도 파주시 조리읍 능안리 248-4 1층105호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 능안리 소재 "능안초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건내 제1층 제105호로서, 외 벽 : 치장 벽돌쌓기 마감등 내 벽 : 벽지 및 타일 마감등 창 호 : 샷시 창호등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(8미터위임(19.12.05))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거 래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대 주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60473 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 능안리 248-4, 1층105호

용도: 다세대주택

건축년도: 1997년

감정가: 50,000,000원

토지면적: 48.56㎡ (약 14.7평)

건물면적: 36.32㎡ (약 11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 파주연천축산업협동조합 (추정)

총세대수: 16세대 (건축물 표제부 기준)

1.2. 입지조건

1.3. 주변 환경 및 교통

본 물건은 경기도 파주시 조리읍 능안리 소재 "능안초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

1.4. 건물의 구조 및 이용 상태

본 물건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제105호입니다.

외벽은 치장 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 토지 이용 상태

토지는 사다리형의 형상으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.6. 권리분석

1.7. 등기부상 권리 분석

말소기준권리인 근저당권(파주연천축산업협동조합, 2011.03.21. 접수, 18,000,000원)보다 늦은 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

소유권 이전, 근저당, 임의경매, 가압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 매각으로 인한 소멸 대상입니다.

등기부채권 총액은 34,103,975원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.8. 임차인 현황

임차인: 권영철

보증금: 27,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-25

확정일자: 2022-12-14

배당신고일자: 2026-04-14

대항력: 없음

비고: 권 (마스킹 처리)

1.9. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받아야 하며, 배당받지 못하는 금액이 있더라도 매수인에게 인수되지 않습니다.

1.10. 상권분석

1.11. 주변 상업시설 및 지역 특성

본 물건이 속한 지역은 주거 단지와 농경지가 혼재된 지역으로, 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

인근에 능안초등학교가 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추어진 지역입니다.

1.12. 생활정보

1.13. 교육 및 편의시설

* 능안초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 주택가와 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.14. 잠재적 리스크

1.15. 토지이용계획 및 제한사항

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(산업 Zone)

* 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)

* 군사기지 및 군사시설 보호법 관련 구역 (8미터 위임, 제한보호구역: 25km)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25, 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대 주택 대상)

1.16. 기타 리스크

* 건축년도 1997년으로 약 29년 경과되어 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 임대관계가 미상으로 표시되어 있으나, 대항력 없는 임차인이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.17. 종합 의견

1.18. 물건 종합 평가

본 물건은 경기도 파주시 조리읍 능안리에 위치한 다세대주택 1층 호실로, 능안초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주거와 농경지가 혼재된 지역이며, 기본적인 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

권리관계는 명확하게 정리되며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

다만, 가축사육 제한 구역, 군사시설 보호 구역 등 지역적 특성과 건물 노후화는 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경을 제공하는 물건으로 판단됩니다.

1.19. 투자 포인트

1.20. 투자 매력

* 초등학교 인근 입지로 안정적인 수요 기대가 가능합니다.

* 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로 토지 사용에 대한 권리가 확보됩니다.

* 간결한 권리관계로 낙찰 후 명도 및 소유권 행사에 대한 부담이 적습니다.

* 성장관리계획구역 지정 등 지역 개발 잠재력 또한 존재합니다.

1.21. 예상 입찰가

1.22. 시세 분석 및 예상가 산정

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 29일 거래: 31.65㎡, 1996년식, 4,500만원

* 2026년 4월 17일 거래: 49.25㎡, 1996년식, 5,350만원

* 2026년 5월 12일 거래: 36.32㎡, 1997년식, 4,400만원

본 물건의 전용면적은 36.32㎡이며, 가장 유사한 거래 사례인 2026년 5월 12일 거래(36.32㎡, 4,400만원)를 기준으로 시세를 판단할 수 있습니다.

감정가는 5,000만원으로, 최근 실거래가보다는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

권리 인수 부담이 없고, 임차인의 보증금 인수 또한 없으므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 4,300만원에서 4,600만원 사이로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.