나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70392 [1] 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 가동 4층 403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 가산면 마산리 소재 '가산초등학교' 동측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽 : 돌붙임 및 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 인테리어 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중이며 상세내용은 후첨 '내부구조도' 참조바람. - 이해관계인의 부재로 인하여 건축물대장 현황도면, 외부관찰, 탐문 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 피로티구조 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(가산도시) , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경북중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -

물건 비고

채권자 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 건물 현황

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사건번호: 의정부지방법원 2026타경70392 (1)

소재지: 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 가동 4층 403호

건물명: 송학레미안 2차

사용승인일: 2020년 06월 25일

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 403호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

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1.2. 면적 및 토지/건물 정보

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토지면적: 32.23㎡ (약 9.75평)

토지일부지분: 32.225㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.88㎡ (약 16.30평)

건물일부지분: 53.885㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.3. 감정가 및 경매 정보

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감정가: 92,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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본건은 경기도 포천시 가산면 마산리 소재 '가산초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 입지 여건은 대체로 보통입니다.

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2.2. 교통 상황

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2.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

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2.3. 건축물 구조 및 상태

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건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물로, 본건은 4층 403호입니다.

외벽은 돌붙임 및 치장벽돌쌓기 마감, 내벽은 인테리어 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.

위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

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2.4. 토지 이용 현황

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인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

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2.5. 토지이용계획 및 제한사항

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* 도시지역 (가산도시)

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (2023-06-22) (전부제한구역)

* 상대보호구역 (경북중학교)

* 비행안전제5구역 (지원) (15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26)

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3. 권리분석

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3.1. 임차인 현황

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* 임차인: 주택도시보증공사 (안 )

* 보증금: 158,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-27

* 확정일자: 2022-06-27

* 배당신고일자: 2024-05-20

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 처리되었습니다.

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* 임차인: 유진용 (유 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-11-22

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로, 실제 점유 및 사용 권한에 대한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

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인수 보증금 합계: 0원 (유진용 임차인의 보증금이 0원이므로)

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3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

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말소기준권리: 2026년 02월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을3) 입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권 (을3, 안희재, 2024-05-20 접수)은 말소기준권리보다 선순위로 보이나, 등기부상 '말소'로 기재되어 있으며 대항력이 없는 것으로 판단되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다.

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3.3. 특이사항 종합

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* HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는 임차인 등의 특수물건 정보가 기재되어 있습니다.

* 채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 채권자의 적극적인 협조를 통해 매수인에게 보다 유리한 조건으로 매각하려는 의도로 해석됩니다.

* '대항력 있는 임차인' 유진용 씨의 경우, 보증금 0원에 전입일자가 2025년 11월 22일로 임의의 대항력을 갖추고 있어, 명도 진행 시 관련 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 건물 거래 현황

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최근 거래된 주변 다세대주택 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월, 71.07㎡ (약 21.5평) 4층, 280,000,000원 (제이파크빌, 2023년 신축)

* 2026년 7월, 71.31㎡ (약 21.6평) 2층, 280,000,000원 (제이파크, 2022년 신축)

* 2026년 7월, 68.57㎡ (약 20.7평) 2층, 220,000,000원 (럭스포레타운빌, 2024년 신축)

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4.2. 시세 분석

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본건의 전용면적은 53.88㎡ (약 16.30평)으로, 주변 유사 면적의 거래 사례는 직접적으로 확인되지 않습니다.

다만, 최근 거래된 68.57㎡ ~ 71.31㎡ 면적의 다세대주택이 220,000,000원에서 280,000,000원 사이에 거래된 점을 감안할 때, 본건 또한 유사한 시세 수준을 형성할 것으로 예상됩니다.

최근 거래된 면적 대비 본건의 면적이 작으므로, 단순 비례 환산 시 약 160,000,000원에서 210,000,000원 사이의 시세를 추정해볼 수 있습니다.

하지만, 본건의 감정가는 92,000,000원으로, 최근 시세보다 현저히 낮은 수준입니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

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5.2. 교육시설

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* 가산초등학교 인근에 위치합니다.

* 경북중학교가 인근에 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

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'대항력 있는 임차인' 유진용 씨의 경우, 보증금이 0원이지만 전입일자가 임의의 대항력을 갖출 수 있는 시점이므로, 명도 시점 및 절차에 있어 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 임차인의 실제 점유 권한 및 승계 여부에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

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6.2. 감정가와 시세 간 괴리

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본건의 감정가(92,000,000원)와 주변 최근 실거래가(220,000,000원 ~ 280,000,000원) 간에 상당한 차이가 있습니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 물건의 특정 상태, 또는 누락된 정보 등이 원인일 수 있습니다. 낮은 감정가는 투자 기회일 수 있으나, 그 원인에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

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6.3. 권리관계의 복잡성

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'선순위임차권', '대항력 있는 임차인', 'HUG 인수조건 변경', '대항력 포기조건 매각' 등 복합적인 권리 및 계약 관계가 얽혀 있어, 최종적인 매수인의 권리 확보 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

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7. 종합 의견

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본건은 포천시 가산면의 공동주택으로, 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가가 큰 특징입니다. 채권자인 주택도시보증공사의 적극적인 협조 하에 매각이 진행되는 점은 긍정적이나, '대항력 있는 임차인' 유진용 씨의 존재와 그 보증금 0원이라는 특이한 조건은 명도 과정에서의 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 임차인 현황 파악이 선행되어야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.

* 채권자(주택도시보증공사)의 적극적인 협조로 매각 절차가 진행되어 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 있습니다.

* 성장관리권역 등 개발 잠재력이 있는 지역에 위치합니다.

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9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 92,000,000원이나, 주변 유사 면적의 최근 거래가는 220,000,000원 ~ 280,000,000원 수준입니다.

'대항력 있는 임차인' 유진용 씨의 경우 보증금이 0원이므로, 보증금 인수 부담은 없습니다. 하지만 점유 권한에 대한 확인 및 명도 절차에 대한 고려가 필요합니다.

현 시세와 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적으로 시세의 70% 수준으로 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 최저가 입찰 가능 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

이 금액은 예상치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 권리관계 확인, 명도 비용 등을 고려하여 최종적으로 결정해야 합니다.

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