나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60481 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 456-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 '향동중학교' 서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 주상용부동산이 주를 이루는 성숙중인 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서 단독주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상토지 북서측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업, 공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가 요항표' 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2021-10-27 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평스라브(우레탄방수마감)지붕 지상3층건물로서 외벽: 노출콘크리트 및 무늬타일 붙임 등, 내벽: 몰탈위 페인팅(복도) 등, 창호: 알루미늄샤시 및 시스템 창호 등.

이용상태

단독주택(다가구주택-4가구)로 이용중임. (세부사항 : 후첨 '건물개황도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방방식이며, CCTV설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 대상 건물의 내부구조 및 이용상황 등 확인은 수차례 현장조사에 임하였으나 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 인해 부득이 일반건축물대장상 등재된 건축물 현황도면을 기준하였으며, 실제 구조 및 이용상황과 상이 할 수 있으니 업무시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 고양지원 2026타경60481 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 456-11

용도: 단독주택 (다가구주택)

감정가: 1,996,424,080원

토지면적: 231.70㎡ (약 70.09평)

건물면적: 437.00㎡ (약 132.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOOOOOO (고양동부새마을금고)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 덕양구 향동동에 소재하며, '향동중학교' 서측 인근입니다.

* 주위환경: 인근 지역은 단독주택 및 주상용 부동산이 혼재된 성숙 중인 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지형태: 인접한 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서 단독주택 건축 부지로 이용 중입니다.

* 도로접면: 대상 토지는 북서측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 지역입니다.

* 제한상태: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제4구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상, 특정 용도 사용 토지)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 을1 근저당권 (고양동부새마을금고, 접수일자 2022-01-14)입니다.

* 소멸되는 권리:

* 등기부상 을1, 을2, 을4 근저당권 (토지)

* 등기부상 을1, 을2, 을4 근저당권 (건물)

* 등기부상 을3 전세권 (토지 및 건물)

* 등기부상 을5 주택임차권 (건물)

* 갑13 임의경매개시결정 (토지)

* 갑10 임의경매개시결정 (건물)

* 모든 임차인의 권리 (대항력 없음으로 인해 경매로 소멸됩니다.)

* 인수되는 권리: 없습니다. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: -)

* 임차인 현황:

* 총 6명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 표기되어 있어, 경매 절차상 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

* 총 인수 보증금: 0원입니다.

* 임차인별 상세 내역:

* 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자: 2022-07-26

* 확정일자: 2022-05-25

* 배당신고일자: 2026-05-14

* 대항력: 없음

* 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자: 2022-10-11

* 확정일자: 2022-09-02

* 배당신고일자: 2026-04-07

* 대항력: 없음

* 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자: 2025-03-10

* 확정일자: 2025-03-10

* 배당신고일자: 2025-03-21

* 대항력: 없음

* 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-18

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 채

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-02

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 차임이 0원으로 기록되어 있어 실제 임대차 관계 및 수익성 확인이 필요합니다.

* 채

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2023-11-02

* 확정일자: 2023-10-11

* 배당신고일자: 2026-05-13

* 대항력: 없음

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 토지 1,720,000,000원 + 건물 1,770,000,000원 = 3,490,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동에 위치한 신축 다가구주택입니다.

* 인근 지역은 단독주택 및 주상용 부동산이 밀집된 주택지대로, 비교적 최근 개발이 이루어진 지역입니다.

* 향동중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편이며, 대중교통 이용 편의성 또한 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 향동중학교가 인접해 있어 학생들의 도보 통학이 용이합니다.

* 교통: 차량 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: (추가적인 주변 편의시설 정보 확인 필요)

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상 물건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 상태: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 비협조로 인해 실제 구조 및 이용 상황이 건축물대장과 다를 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

* 임차인 명도: 모든 임차인이 대항력은 없으나, 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다. 특히 일부 임차인의 정보(zero rent)는 추가적인 확인이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 약 34억 9천만원으로, 감정가(약 20억 원)를 훨씬 상회합니다. 이는 채권자의 강한 경매 의지를 나타내지만, 매각 과정에서 유찰 가능성도 시사합니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인 등 특정 대상 및 용도에 한해 토지거래 허가가 필요할 수 있으므로, 매수인의 자격 및 이용 목적 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 10월에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 3층 다가구주택입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 신축 건물의 장점과 4가구로 구성된 임대 수익 창출 가능성을 가지고 있습니다. 입지 및 교통 환경은 양호하나, 높은 채권 총액과 임차인 관련 정보(zero rent 등)는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 또는 임대가 용이합니다.

* 다가구주택: 4가구 구성으로 안정적인 월세 수입 확보가 기대됩니다.

* 입지: 향동동 택지개발지구 인근으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지 소유권과 건물 소유권을 동시에 취득하여 운용이 간편합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,996,424,080원

* 토지면적: 231.70㎡ (약 70.09평)

* 건물면적: 437.00㎡ (약 132.19평)

* 주변 시세 분석 (가상): 향동동 지역의 유사 신축 다가구주택 시세는 토지 면적 및 건물 상태에 따라 평당 약 2,500만원 ~ 3,500만원 범위로 형성될 수 있습니다. 이를 감안할 때, 해당 물건의 감정가는 시장가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

* 시장 상황 및 리스크 고려: 높은 총 채권액과 임차인 관련 주의사항을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 낙찰률은 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 16억 5천만원 ~ 18억 5천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.