나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70398 [1] 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 111-17 하나팰리스 102동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 <소흘읍 행정복지센터> 남서측 근거리에 위치하며, 공동 주택(연립,다세대) 및 단독주택, 공장, 창고, 농경지, 상가, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중 인 주택지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층건내 제1층 제101호로서, 외 벽: 벽돌무늬타일붙임마감 및 드라이비트마감 등 내 벽: 벽지도배 및 타일붙임마감(탐문) 창 호: 하이새시창호 등

이용상태

현황 "공동주택(다세대주택)" 로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비, CCTV설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약6미터의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제 한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국 인등, 용도주택, 국토교통부공고제2025-1058호, 포천시공고제2025-2452호, 문의1533-2200))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미 상 임. 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 포천시 소흘읍 이동교리 111-17 하나팰리스 102동 1층 101호

1.2. 건물 내역

용도: 다세대주택

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층건

사용승인일: 2017년 4월 7일

1.3. 토지 내역

토지면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

토지지분: 59.909000000000006㎡ (약 18.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 133,000,000원 (13,300만원)

건물면적: 49.12㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.125㎡ (약 14.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 경매 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70398 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 <소흘읍 행정복지센터> 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변에는 공동 주택(연립, 다세대), 단독주택, 공장, 창고, 농경지, 상가, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 접근성

본건 건물은 북서측으로 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건에는 다양한 권리 설정 및 변동 사항이 기록되어 있습니다.

* 을3: 2017-10-27 접수, 한국양봉농업협동조합의 근저당권 (금128,400,000원)

* 갑5: 2025-11-17 접수, 하나카드의 가압류 (금11,011,719원)

* 갑6: 2026-02-24 접수, 한국양봉농업협동조합의 임의경매 개시 결정 (의정부지방법원 2026타경70398)

3.2. 말소 기준 권리

등기부상 말소기준권리는 2017년 10월 27일에 접수된 한국양봉농업협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부 현황상 현재 해당 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 인수 가능한 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 위에서 언급된 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.5. 총 채무액

등기부상 확인되는 채권 총액은 139,411,719원 (근저당 128,400,000원 + 가압류 11,011,719원) 입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 하나팰리스 (A동, 2017년식, 70.238㎡) 2026년 6월 3일 거래가 113,000,000원 (약 160.8만원/㎡)

* 동궁뉴타운 (2014년식, 61.67㎡) 2026년 6월 1일 거래가 175,000,000원 (약 283.7만원/㎡)

* 소망빌라 (107동, 1997년식, 76.68㎡) 2026년 7월 2일 거래가 65,000,000원 (약 84.7만원/㎡)

4.2. 단지 내 시세 비교

본건이 속한 하나팰리스 단지 내 A동의 2층, 70.238㎡(전용면적) 물건이 11,300만원에 거래되었습니다. 본건(1층, 49.12㎡)은 이보다 면적이 작지만, 1층이라는 점을 감안할 때 유사하거나 다소 낮은 가격대의 형성 가능성이 있습니다. 동궁뉴타운의 거래 사례는 동일 단지는 아니나, 비교적 유사한 면적(61.67㎡)에 더 높은 가격(17,500만원)으로 거래되어, 지역 내 주택 수요와 가치를 보여주고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 상가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 편의 설비

건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, CCTV 설비 등이 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 용도지역 및 지구 지정 사항이 있습니다. 특히 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역은 향후 건축물 이용이나 신축 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

* 임대 관계: 본건에 대한 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 낙찰 후 임차인이 있을 경우 명도 절차에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 1층 위치: 1층에 위치한 물건은 조망권이나 사생활 침해, 보안 등에 있어 상대적으로 선호도가 낮을 수 있으며, 이는 시세에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년 준공된 비교적 신축인 하나팰리스 다세대주택으로, 포천시 소흘읍의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 환경이 양호합니다. 권리 분석상 특별히 인수할 권리는 없으며, 채무 총액은 감정가보다 높은 수준입니다. 주변 시세와 단지 내 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 보이나, 1층이라는 점과 '하나팰리스(A동)' 거래 사례에서 보이는 가격대를 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공)으로 건물 상태 양호 예상

* 편리한 교통 및 기본적인 생활 인프라 접근성

* 권리관계 명확하여 낙찰 후 명도에 큰 부담 없을 가능성 (단, 임대관계 미상 확인 필요)

* 하나팰리스 단지 내 물건으로, 동일 단지 추가 개발 가능성 또는 가격 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 133,000,000원입니다. 최근 2026년 6월 동일 단지(하나팰리스 A동, 70.238㎡)의 거래가 113,000,000원은 면적 차이 및 층수(2층) 차이를 감안하면 참고할 만한 가격대입니다. 또한, 동일 지역의 동궁뉴타운(61.67㎡) 거래가 175,000,000원은 지역 시세를 파악하는 데 도움을 줍니다.

본건은 1층 물건으로, 층수 이점을 고려한 일반적인 다세대주택 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 110,000,000원에서 125,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 낙찰가는 본인의 자금 계획과 해당 물건에 대한 확신 정도에 따라 조정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 분석을 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 임장 활동을 통해 더욱 정확한 판단을 내리시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.