나이스옥션 법원경매 청주 2026타경39 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 301 덕일한마음아파트 104동 3층314호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 소재‘덕일자동차 운전전문학원’서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트및 농경지 등이 혼재한 국도주변 농촌지대임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 본건까지 차량접근및 대중교통편 무난함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 11층건중 3층건으로 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 등 마감. 내벽 : 벽지 등 마감. 바닥 : 장판및 타일 등 마감.

이용상태

가) 아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형의 토지로 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 세로와 접하여 통행 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(덕일한마음아파트) 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 기호2,3,6) 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(덕일한마음아파트), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 기호4) 계획관리지역, 자연녹지지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(덕일한마음아파트), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 기호5) 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(덕일한마음아파트), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2026타경39 (1)

채권자: 우OOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 301 덕일한마음아파트 104동 3층 314호

용도: 아파트

감정가: 30,500,000원

토지면적: 37.00㎡ (약 11.19평)

건물면적: 38.61㎡ (약 11.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 소재 ‘덕일자동차 운전전문학원’ 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 및 농경지가 혼재된 국도변 농촌지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 11층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 세멘몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 바닥은 장판 및 타일 등으로 마감되었습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.

2.4. 설비 내역

난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용상태

일단의 부정형 토지 위에 아파트 단지가 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.6. 인접 도로 상태

본건은 서측으로 도로와 접하여 통행이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 22,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2026-03-20

확정일자: 2013-01-24

배당신고일자: 2026-03-20

대항력: 없음

비고: -

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존은 주식회사 덕일건설(1997-11-04 접수), 소유권 이전은 주식회사 한마음산업개발(2004-11-23 접수) 및 황혜선(2011-09-27 접수)으로 이어졌습니다.

말소기준권리는 우리은행의 근저당권(2011-09-27 접수, 20,800,000원)이며, 이에 따라 임의경매개시결정(우리은행, 2026-02-26 접수, 10,176,090원) 및 이후의 권리들은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 20,800,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권개요: 해당 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건 주변은 농경지와 함께 아파트 단지가 혼재하는 지역입니다. 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 시설이 주를 이루고 있습니다.

4.2. 교통 접근성

인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 은곡덕일한마음아파트

주소: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 301

사용승인일: 1997년 10월 29일

총 세대수: 910세대

동수: 6개 동

주차 대수: 총 400대 (지상 4대, 지하 12대, 기타 384대 추정)

최고층: 12층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

5.2. 단지 규모

본건이 속한 덕일한마음아파트 단지는 총 910세대로 구성되어 있으며, 주차 공간은 400대로 세대당 약 0.44대 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역에 속합니다.

특히, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장 K-59)에 해당합니다. 이는 소음 피해 및 군사 작전 지역으로 인한 개발 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 기타

공동담보 물건으로, 채무총액이 높을 경우 경매 진행에 영향을 줄 수 있으나, 본건의 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 내수읍에 위치한 덕일한마음아파트 104동 3층 314호입니다. 감정가는 3050만원이며, 면적은 전용면적 38.61㎡ (약 11.68평)입니다. 아파트 자체는 기본적인 주거 설비를 갖추고 있으며, 비교적 양호한 교통 접근성을 가지고 있습니다.

권리분석상 특이사항은 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다.

다만, 본건은 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 및 비행안전구역에 해당하여 소음 및 고도 제한으로 인한 생활 불편 및 향후 재산 가치 상승에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 아파트 단지가 농경지와 혼재된 지역에 위치하여 도시 인프라 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 권리를 인수할 부담이 없습니다.

* 감정평가액이 3,050만원으로 비교적 낮게 책정되어 있습니다.

* 2026년 7월 기준 최근 실거래가가 3,050만원에서 3,200만원 수준으로 형성되어 있어, 시세 대비 저평가 가능성을 살펴볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 고려할 때, 본건과 유사한 면적의 아파트가 2026년 7월 10일 5층이 3,200만원, 7월 3일 6층이 3,050만원에 거래되었습니다. 본건은 3층임을 감안할 때, 층수 차이를 고려한 적정 입찰가 산정이 필요합니다. 군용비행장 소음대책구역 등의 제한사항도 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 검토한 결과, 예상 입찰가는 31,500,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.