나이스옥션 법원경매 천안 2024타경109158 [2] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1377 프라지움9차 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 "충청지방통계청 천안사무소" 동측 인근에 위치하는 구분건물 ‘프라지움9차’ 제1층 제118호 외 1개호로 주위는 공동주택 및 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 소재하는 상업지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 "두정역"이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건 중 제1층 제118호로서,
외 벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 인테리어 및 페인팅 등 마감.
바 닥 : 타일 등 마감.
창 호 : 전면 유리창호임.

기호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건 중 제1층 제119호로서,
외 벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 인테리어 및 페인팅 등 마감.
바 닥 : 타일 등 마감.
창 호 : 전면 유리창호임.

이용상태

기호(1) : 소매점("육가미")으로 이용 중임.
기호(2) : 소매점("HI LADY")으로 이용 중임.

설비내역

일동 건물에 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1) : 대체로 부정형의 평지로서, 현황 "주상용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 현황 노폭 약 25M 내외, 동측으로 노폭 약 10M 내외, 서측으로 노폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 천안지원 2024타경109158 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1377 프라지움9차 1층119호

용도: 근린상가

감정가: 959,000,000원

토지면적: 15.57㎡ (약 4.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 81.43㎡ (약 24.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 "충청지방통계청 천안사무소" 동측 인근에 위치하는 구분건물 '프라지움9차' 1층 119호입니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 소재하는 상업지대로서, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 "두정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 이는 도보 18분 거리에 천안신대초등학교가 있어 학군 수요도 고려할 수 있습니다.

2.3. 인접도로

본 건 남측으로 노폭 약 25M, 동측으로 노폭 약 10M, 서측으로 노폭 약 12M의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 보존: 박기완 (2017-05-19)

* 근저당: 수협은행 (540,000,000원, 2017-05-19) - 말소기준권리

* 가압류: 농협은행주식회사 (1,457,224,857원, 2022-12-23) - 말소예정

* 임의경매: 에이치에프에프삼이유동화전문 (1,123,595,542원, 2024-07-03) - 말소예정

총 등기부채권액은 1,997,224,857원입니다. 경매로 인해 근저당권(말소기준권리) 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 전슬기

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업자등록일: 2018-09-03

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 전 은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 두정동은 천안의 대표적인 소비 상권으로, 배후 아파트 단지 및 공단 지역을 기반으로 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다. 대로변에는 가족 중심형 업종이 발달하였고, 상권 안쪽으로는 젊은 세대 및 직장인을 대상으로 하는 퓨전주점, 카페, 호프집 등 다양한 업종이 분포하고 있습니다. 최근에는 중소벤처기업부로부터 '유망골목상권'으로 선정되는 등 지역 상권 활성화 노력이 이루어지고 있습니다.

4.2. 주요 이용객층

주요 이용객층은 20대부터 40대까지의 젊은층 및 직장인으로 형성되어 있으며, 주변 아파트 단지 거주민 또한 주요 고객층으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교통시설

두정역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련

임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 상기 임차인 전슬기 씨는 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 특수물건 정보

본 건은 유동화물건, 공동담보, 재매각 물건으로, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 처리 과정에서 일반 물건보다 복잡성이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 천안시 서북구 두정동의 핵심 상업지구 내 위치한 근린상가로, 풍부한 배후수요와 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 상업지역으로서 다양한 업종의 고객층 흡수가 가능하며, 재매각 물건이라는 점은 기존 경매에서 유찰되었을 가능성을 시사하나, 이는 오히려 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성 및 유동화 물건 등의 특수성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

천안의 주요 상권인 두정동에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 두정역 인근의 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

8.2. 상권 활성화

두정동 상권은 꾸준히 발전해 왔으며, 최근 '유망골목상권'으로 선정되는 등 지자체의 지원 및 관심이 지속되고 있습니다.

8.3. 토지/건물 일괄 매각

토지와 건물을 일괄로 매각하므로, 향후 건물 철거 등의 복잡한 문제 없이 안정적인 자산 관리가 가능합니다.

8.4. 재매각 기회

재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었다면 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 959,000,000원입니다. 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다. 따라서, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 실제 현장 조사 및 최근 실거래가, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 결정해야 합니다. 재매각 물건의 특성을 감안하여, 이전 입찰가 및 감정가 대비 하락률 등을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

9.2. 주변 혐오시설 정보

주변 지역 조사 결과, 본 건의 즉각적인 인근에 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 지대 등)이 눈에 띄게 확인되지는 않았습니다. 다만, 장기적인 도시 계획 및 개발 동향에 따라 변동 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

9.3. 주변 편의시설

인근에 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 소재하여 생활 편의성은 양호한 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.