나이스옥션 법원경매 천안 2024타경109158 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1377 프라지움9차 1층118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 "충청지방통계청 천안사무소" 동측 인근에 위치하는 구분건물 ‘프라지움9차’ 제1층 제118호 외 1개호로 주위는 공동주택 및 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 소재하는 상업지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 "두정역"이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건 중 제1층 제118호로서,
외 벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 인테리어 및 페인팅 등 마감.
바 닥 : 타일 등 마감.
창 호 : 전면 유리창호임.

기호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건 중 제1층 제119호로서,
외 벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 인테리어 및 페인팅 등 마감.
바 닥 : 타일 등 마감.
창 호 : 전면 유리창호임.

이용상태

기호(1) : 소매점("육가미")으로 이용 중임.
기호(2) : 소매점("HI LADY")으로 이용 중임.

설비내역

일동 건물에 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1) : 대체로 부정형의 평지로서, 현황 "주상용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 현황 노폭 약 25M 내외, 동측으로 노폭 약 10M 내외, 서측으로 노폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2024타경109158 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1377 프라지움9차 1층 118호, 119호

용도: 근린상가

감정가: 1,072,000,000원

토지면적: 17.41㎡ (약 5.27평)

건물면적: 91.03㎡ (약 27.54평) (총 면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 "충청지방통계청 천안사무소" 동측 인근에 위치하는 '프라지움9차' 1층 118호 및 119호입니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 소재하는 상업지대로서, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 "두정역"이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측으로 노폭 약 25M, 동측으로 노폭 약 10M, 서측으로 노폭 약 12M의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2017-05-19 접수, 수협은행 근저당 604,800,000원

이후 권리: 건설공제조합 근저당 140,000,000원, 농협은행주식회사 가압류 1,457,224,857원

총 채권액: 2,202,024,857원

3.2. 임차인 현황

* 이진애 (이 )

보증금: 20,000,000원

차임: 2,200,000원

전입/사업일자: 2022-11-14

확정일자: 2022-12-02

배당신고일자: 2024-09-27

대항력: 없음

3.3. 인수되는 보증금

0원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

4. 상권분석

본건은 천안시 두정동의 주요 상업지대에 위치하며, 주변에 공동주택, 업무시설, 학교 등이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 현재 118호는 "육가미"로, 119호는 "HI LADY"라는 상호의 소매점으로 이용 중이며, 이는 해당 상가에 대한 지속적인 사업 활동이 있음을 시사합니다. 인근 두정역을 중심으로 형성된 상권의 특성을 고려할 때, 유동인구 및 접근성을 바탕으로 한 상권 가치 평가가 가능합니다. 두정동은 천안의 대표적인 유흥 및 소비 상권 중 하나로, 젊은 층과 직장인을 중심으로 활발한 소비 활동이 이루어지는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

두정역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 주변 시설

충청지방통계청 천안사무소와 인접해 있으며, 상업지대로서 다양한 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 주변에 분포하여 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각 과정에서 문제가 있었거나 시장의 관심이 저조했을 가능성이 있습니다. 이에 따라 입찰가 산정에 보다 신중한 접근이 요구됩니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부 상 채권 총액이 약 22억 원에 달하여, 감정가(약 10.7억 원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 채권 회수를 위한 강력한 경매 진행 의지를 반영할 수 있습니다.

6.3. 공란된 주의사항

제공된 정보에 "주의사항" 항목이 비어 있습니다. 실제 현장 조사나 추가적인 정보 확인을 통해 파악하지 못한 숨겨진 문제가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 두정동의 역세권 상업지대에 위치한 근린상가입니다. 안정적인 주위 환경과 교통 접근성을 갖추고 있으며, 현재 소매점 용도로 활발히 이용 중이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없어 깔끔한 권리 승계가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 높은 채권 총액, 그리고 누락된 주의사항 항목 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 두정역 역세권

더블 역세권(지하철 1호선) 및 주요 도로망 접근성이 뛰어나 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

8.2. 안정적인 배후 수요

주변의 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 관공서, 학교 등이 풍부한 배후 수요를 형성합니다.

8.3. 상가 활용 용이

현재 소매점(육가미, HI LADY)으로 정상 운영 중인 점은 상가로서의 가치를 증명하며, 업종 변경 시에도 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

8.4. 일괄 매각

토지와 건물이 일괄 매각되어 복잡한 권리 관계 없이 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,072,000,000원을 기준으로 산정하며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 재매각 물건이라는 점과 낙찰 후 추가적인 리모델링 또는 공실 발생 가능성, 상권 변화 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정할 것을 권고합니다. 현재 유사 면적의 상가 시세는 약 2억원대에서 월세 1000/70~80만원 수준으로 거래되고 있으며, 전용면적 66.28㎡(약 20평) 상가의 매매가 2억원으로 파악됩니다. 그러나 본건의 감정가 및 면적을 고려할 때, 이러한 시세와 직접 비교하기는 어려우며 보다 정밀한 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.