나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30112 [1] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 8층811호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북서측 인근에 위치 하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 판매시설 등이 주를 이루는 상가지대로서 제반 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통 이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제8층 제811호로서 외 벽 : 돌붙임 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 왕복6차선 포장도로, 북서측으로 왕복4차선 포장도로, 남동측으로 왕 복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m ~40m)(2015-12-31)(대(주)1-1)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-12-31)(소(특)3-117)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(중(집)1-6)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31) (중(국)2-35)(접합), 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 중점경관관리구역 (2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 80,000,000원, 전입일자 2021. 2. 10. 확정일자 2021. 2. 3.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477, 8층 811호

물건 종류: 오피스텔

용도: 오피스텔

1.2. 면적 정보

토지 면적: 9.08㎡ (약 2.75평)

토지 지분: 9.076196660667534㎡

건물 면적: 24.39㎡ (약 7.38평)

건물 지분: 24.39㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 83,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면에 위치하며, "충북혁신도시 버스터미널" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 밀집된 상가지대가 형성되어 있어 제반 주위 환경은 양호한 편입니다. 충북혁신도시는 전체 면적의 약 25%가 공원녹지로 구성되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로와의 연계성이 좋아 일반 차량을 이용한 접근성은 보통입니다. 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려할 때 보통 수준입니다. 다만, 충북혁신도시는 대중교통 주기가 긴 편이라 자가용이 필수적일 수 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 대로1류, 소로3류, 중로1류, 중로2류 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권자는 유한회사행복플러스입니다. 말소기준권리는 전주지방법원 2022카단199 (옥구농업협동조합 가압류)이며, 이보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸됩니다.

본 건 등기부에는 다수의 가압류 및 조영호 씨의 강제경매 개시 결정 등기가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

주요 임차인은 조영호 씨로, 대항력(전입일자 2021.02.10)을 보유하고 있습니다.

제공된 정보에 따르면, 조영호 씨와 관련된 임대차보증금 총액은 80,000,000원으로 확인됩니다 (초기 75,000,000원에 5,000,000원 증액분 포함).

확정일자는 2021.02.03로 기재되어 있으나, 임차인 정보 일부에는 2023.01.04로도 기재되어 있어 혼선이 있을 수 있습니다. 그러나, 매각물건명세서 상 주의사항 및 등기부 요약에서 "을구 3번 임차권등기"가 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금 80,000,000원, 전입일자 2021.02.10, 확정일자 2021.02.03으로 명시되어 있습니다.

중요한 점은, 이 임차권등기가 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리라는 것입니다. 따라서 배당에서 임차보증금 80,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 충북혁신도시의 핵심 상업지구에 위치하여 관련 업무시설 및 근린생활시설에 대한 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 다양한 인기 브랜드들이 입점해 있으며, 영화관(CGV), 쇼핑, 식당 등 원스톱 라이프스타일 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 시세 분석 및 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 30.848㎡) 오피스텔의 실거래가는 다음과 같습니다.

2025년 2월: 90,000,000원 (10층)

2025년 11월: 83,000,000원 (10층) - 본 건 감정가와 동일

2026년 4월: 80,000,000원 (7층)

최근 1~2년 사이 8천만원에서 9천만원 수준에서 거래가 형성되고 있으며, 7층 물건이 8천만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건 8층은 시세 범위 내에서 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물대장상 본 건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 8층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시로 시공되었습니다. 건물 내에는 전기, 난방, 위생 및 급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 혐오시설

주변에는 "충북혁신도시 버스터미널" 및 다수의 상업시설이 있어 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 충북혁신도시는 도시 전체 면적의 25%가 공원녹지로 조성되어 쾌적한 환경을 자랑하며, 윗맹골공원, 연리근공원 등 여러 공원이 있습니다.

주변 환경 검색 결과, 본 물건 인근에 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 을구 3번 임차권등기(조영호)로 인한 80,000,000원의 보증금 인수 가능성입니다. 이 금액이 경매 배당 절차에서 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 총 매수 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

또한, 임차인 정보에 기재된 확정일자(2021.02.03 또는 2023.01.04)와 주의사항에 명시된 확정일자(2021.02.03) 간의 불일치 가능성, 그리고 등기부상 보증금(75,000,000원)과 주의사항 상 보증금(80,000,000원) 간의 차이점을 명확히 확인하고, 최악의 경우인 80,000,000원 전액 인수를 기준으로 준비해야 합니다.

등기부채권 총액이 8억원을 상회하는 점은 채권자들의 변제율이 낮을 수 있음을 시사하며, 이는 본 건 경매 진행 및 배당 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시의 중심 상업지구에 위치하여 입지적 가치가 우수하며, 주변 인프라가 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 하지만 80,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 크므로, 실질적인 투자 비용과 향후 임대 수익률 등을 면밀히 검토해야 합니다. 최근 시세가 8천만원에서 9천만원 수준임을 감안할 때, 인수 보증금을 고려하면 수익 확보가 어려울 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

충북혁신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입에 따른 미래가치 상승 기대.

안정적인 임대 수요가 예상되는 상업지구 내 위치.

합리적인 입찰가 산정을 통해 인수 부담을 최소화할 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 83,000,000원

최근 실거래가 범위: 80,000,000원 ~ 90,000,000원 (유사 면적 오피스텔 기준)

인수해야 할 임차보증금: 80,000,000원

본 건의 경우, 80,000,000원의 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 총 지출 비용은 '입찰가 + 80,000,000원'이 됩니다. 따라서 입찰가는 시세 및 감정가 대비 낮게 산정하여 인수 보증금 부담을 상쇄할 수 있어야 합니다.

시장 가격 수준(약 80,000,000원~85,000,000원)을 고려하여, 낙찰 후에도 수익성을 확보할 수 있도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

추천 예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 75,000,000원

본건에 대한 예상 입찰가는 73,000,000원으로 제안합니다.

(총 실질 매수 비용 = 입찰가 73,000,000원 + 인수 보증금 80,000,000원 = 153,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.