나이스옥션 법원경매 광주 2026타경1848 [1] 전라남도 나주시 금천면 석전리 619 빛가람코오롱하늘채 105동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금상감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 나주시 금천면 석전리 소재 '나주배박물관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 광주전남혁신도시 인근의 농경지 등이 소재하는 농경지대 및 농촌지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건 단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제9층 제902호(계단식, 남서향)로서 외벽 : 화강석, 콘크리트 위 페인트 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 냉난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20m 포장도로, 북측으로 노폭 약 10m 포장도로를 통해 단지내로 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

석전리 619 :계획관리지역(2023-04-20)(계획관리지역), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경1848 (1)

소재지: 전라남도 나주시 금천면 석전리 619 빛가람코오롱하늘채 105동 9층 902호

용도: 아파트

감정가: 442,000,000원 (4억 4,200만원)

토지면적: 87.19㎡ (약 26.35평)

토지지분: 87.1878㎡ (약 26.35평)

건물면적: 116.97㎡ (약 35.38평)

건물지분: 116.9729㎡ (약 35.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

채무자/소유자: (자료에 명시되지 않음)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 9층 902호 (계단식, 남서향)

사용승인일: 2022년 11월 29일

채무 총액: 462,456,222원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 나주시 금천면 석전리 소재 '나주배박물관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 광주전남혁신도시 인근의 농경지 등이 소재하는 농경지대 및 농촌지대임.

* 주변 환경: 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 20m, 북측으로 노폭 약 10m 포장도로를 통해 단지 내 차량 출입이 가능함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (수협은행, 2023-03-27 접수)

* 인수되는 권리: 없음. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 있으나, 특이사항 없음)

* 말소되는 권리: 근저당권, 가압류 2건, 임의경매 개시결정 등기 모두 말소 예정임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계 미상임.

* 임차인 관련 주의: 임차인 정보가 미상이나, 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높음. 다만, 실제 점유 관계는 별도 확인 필요.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본 건은 농경지대 및 농촌지대에 속하며, 나주배박물관과 인접해 있음. 광주전남혁신도시와도 근거리에 위치하여 개발 가능성이 있는 지역임.

* 상업 시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변 상업 시설의 규모나 접근성에 대한 상세한 파악이 어려우나, 농촌 및 농경지대 특성상 일반적인 도시 지역에 비해 편의시설 접근성이 제한적일 수 있음.

* 혐오 시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성을 고려할 때, 인근에 혐오 시설이 있다고 판단될 만한 내용은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 빛가람코오롱하늘채아파트, 2022년 11월 사용승인된 신축 아파트 단지임. 총 19개 동, 1491세대로 구성되어 있음.

* 해당 물건 정보: 105동 9층 902호, 전용면적 116.97㎡ (약 35.38평), 남서향임.

* 주차 시설: 단지 내 총 2,099대의 주차가 가능하며, 이 중 2,064대는 실내 주차, 35대는 실외 주차 공간임.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있음.

* 설비 내역: 일반적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 냉난방 설비가 설치되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 입지 환경: 농경지대 및 농촌지대에 위치하여, 도시 중심부 대비 편의시설 접근성이나 생활 인프라가 상대적으로 부족할 수 있음.

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 시세 변동 가능성: 최근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있으나, 향후 부동산 시장 변동에 따른 가격 변동 리스크는 존재함.

1.6. 종합 의견

본 건은 2022년 11월 사용승인된 신축 아파트로, 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건임. 나주배박물관 인근 농촌지대에 위치하며, 광주전남혁신도시와 인접해 있어 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음. 단지 내 편의시설과 주차 공간이 잘 갖추어져 있으나, 주변 지역 특성상 생활 편의시설 접근성은 도시 중심부와 비교 시 다소 차이가 있을 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮고 시설 상태가 양호함.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 법적 부담이 없음.

* 지역 개발 잠재력: 혁신도시 인접 지역으로 향후 발전 가능성을 기대해 볼 수 있음.

* 시장 경쟁력: 최근 실거래가와 비교 시, 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 442,000,000원

* 최근 실거래가 (116.97㎡ 기준): 458,000,000원 (2026년 6월 16일)

* 분석: 최근 116.97㎡ 면적의 실거래가가 4억 5,800만원에 형성되어 있으며, 이는 감정가 4억 4,200만원보다 높은 수준임. 이는 본건이 시장 가격 대비 매력적인 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회임을 시사함. 권리 인수 부담이 전혀 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 그 이상을 고려한 입찰가가 적정할 것으로 판단됨.

* 예상 입찰가 범위: 450,000,000원 ~ 470,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.