나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32832 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 제6층 제601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문감정 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재"광주소프트웨어마이스터고등학교"서측인근에 위치하는 송정크레지움센트럴 제6층 제601로서, 주변은 아파트 및 단독주택, 다가구주택, 상가, 학교 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 지하철역, 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 중 6층 601호로서, 외벽 : 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인트마감, 내벽 : 도배벽지 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 및 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 포장된 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32832 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 제6층 제601호

용도: 아파트

감정가: 206,000,000원

건물명: 송정크레지움센트럴

1.3. 면적 정보

토지면적: 27.12㎡ (약 8.20평)

건물면적: 73.95㎡ (약 22.37평)

건물 전용면적: 73.95㎡ (약 22.37평)

건물 공급면적: 107㎡ (약 32.37평) - *면적 정보에서 추정 (참고)*

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 구조 및 상태

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 중 6층

사용승인일: 2018년 5월 21일

외벽: 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 마감

내벽: 도배벽지 및 타일붙임 등

창호: 새시창

1.5. 부대설비

일반적인 급배수, 위생, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 토지 관련 정보

토지 형상 및 이용상태: 부정형 평지로서 아파트 및 오피스텔 부지입니다.

인접 도로상태: 북측으로 포장된 진입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 해당 정보 없음.

1.7. 특이사항

공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "광주소프트웨어마이스터고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다가구주택, 상가, 학교 등이 소재한 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 주변으로 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 지하철역 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 광주송정역(KTX)에서 도보로 이동 가능한 거리에 위치하며, 광주공항, 상무지구, 첨단지구 등 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 편의시설 및 교육환경

주변에 아파트 단지, 상가, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 특히 "광주소프트웨어마이스터고등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 송정서초등학교, 송광중학교 등이 인근에 있어 교육 환경도 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 향원주택주식회사 (2018-05-29)

* 근저당권: 우리은행 (102,000,000원, 2018-05-29) - 말소기준권리

* 주택임차권: 오경미 (178,000,000원, 2018-06-15 전입/확정) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (190,132,932원, 2026-02-25) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-05-11) - 말소

총 등기부채권 금액: 280,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2018-06-15

* 배당신고일자: 2024-06-11

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되며, 보증금 전액 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요: 없음)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 광주광역시 광산구 송정동은 주거지와 상업지, 교육시설이 복합적으로 분포된 지역입니다. 아파트 단지와 더불어 단독주택, 다가구주택이 혼재되어 있으며, 인근에 상업시설과 학교가 있어 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

4.2. 상업 및 유동인구

주변에 상가들이 분포하고 있어 기본적인 쇼핑 및 외식 시설 이용이 편리합니다. 인근 지하철역과 버스 정류장 덕분에 대중교통을 이용하는 유동인구가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 시설

광주소프트웨어마이스터고등학교가 인접해 있으며, 송정공원역(광주1호선)과의 거리도 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 1913 송정역시장과 같은 지역 명소도 이용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트 단지 내 기본적인 편의시설 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 학교와 공원이 있어 주거 환경이 쾌적한 편입니다.

5.2. 교통 및 접근성

광주송정역(KTX)이 인근에 있어 전국 각지로의 이동이 용이하며, 지하철 및 버스 노선이 잘 갖추어져 있어 광주 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

5.3. 교육 환경

단지 인근에 광주소프트웨어마이스터고등학교를 비롯하여 송정서초등학교, 송광중학교 등이 위치하여 자녀 교육에 적합한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본 물건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 공동담보 물건의 경우, 다른 담보 물건의 채무 불이행 등이 전체 담보 가치에 영향을 미칠 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 오경미 씨는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어, 보증금 인수 의무는 없습니다. 다만, 권리관계 분석 시 임차인의 대항력 유무는 매우 중요한 요소이므로, 현장 조사 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 개발 계획

광산구청의 관련 자료에 따르면, 대규모 폐기물 처리 시설(자원회수시설) 건립 관련 논의가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성이나 부정적 영향은 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 아파트로, 광주송정역 인근의 우수한 교통 접근성과 생활 편의시설, 교육 환경을 갖추고 있습니다. 건물 연식 대비 비교적 신축(2018년 사용승인)이며, 공동담보 물건이라는 특이사항이 있으나 현재 임차인의 경우 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 낙찰 시 소유권 이전 및 명도 절차에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* KTX 광주송정역 인접으로 전국적 광역 교통망 이용이 매우 편리합니다.

* 비교적 신축(2018년 준공)인 송정크레지움센트럴 아파트로 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 생활 편의시설 및 교육 환경이 우수합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금(0원)을 제외하고, 감정가 206,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 다른 유사 물건의 낙찰가 추이를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종 입찰 결정은 법원 현황 조사, 현장 방문 등을 통해 상세한 권리 분석과 더불어 신중하게 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.