나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32828 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "송정공원역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단 독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하는 등 용 도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상12층 건물 내 제7층 제701호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 개별인테리어 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 갖추어져 있으며, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(201 9-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-11-30 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2023-07-20),전통상업보존구역(유통산업발전법) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32828 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (기록상 '주OOOOOOO'으로 표기되었으나, 등기부상 강제경매 개시 결정 등기 채권자로 확인됨)

* 소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1, 송정크레지움센트럴 7층701호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상12층 건물 내 제7층 제701호

* 이용상태: 아파트로 이용중

* 감정가: 205,000,000원

* 토지면적: 27.12㎡ (약 8.20평)

* 건물면적 (전용면적): 73.95㎡ (약 22.37평)

* 토지/건물 일괄매각: 예

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 광주광역시 광산구 송정동 소재 "송정공원역" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 지하철역(송정공원역) 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (소각장 등 혐오시설 공모에는 여러 지역이 경쟁하는 양상이 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됨)

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 향원주택주식회사 (2018-05-29 접수)

* 근저당: 우리은행 (102,000,000원, 말소기준권리) - 매각으로 말소

* 주택임차권: 김 (178,000,000원) - 매각으로 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (185,304,987원) - 매각으로 말소

* 압류: 국민건강보험공단 - 매각으로 말소

* 압류: 북광주세무서장 - 매각으로 말소

* 등기부채권 총액: 280,000,000원

* 임차인 현황 및 인수 여부:

* 임차인: 김

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-01-17, 확정일자: 2019-01-03

* 대항력: 없음

* 권리분석상, 본 임차인은 대항력이 없으며 경매 절차에서 말소되는 권리이므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 말소기준 권리:

* 우리은행 근저당권 (을1, 2018-05-29 접수)

* 권리 분석 요약:

* 본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매, 압류)가 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 따라서 낙찰자는 등기부상 권리 관계에 대한 부담 없이 해당 물건의 소유권을 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설:

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상권 발달 정도:

* 주위 환경이 보통 수준으로 평가되나, 역세권 입지를 바탕으로 지역 내에서 안정적인 상권 기능을 수행할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

* 송정공원역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 근린생활시설과의 접근성이 양호하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설:

* 주위 지역에 상대보호구역, 절대보호구역이 지정되어 있어 교육 환경 보호 조치가 적용되는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 법적 리스크:

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 조건이므로, 별도의 법적 리스크는 없는 것으로 판단됩니다.

* 물리적 리스크:

* 건물 사용승인일(2018-05-21) 기준으로 준공된 지 얼마 되지 않은 신축급 건물로, 건물 노후도에 따른 물리적 리스크는 크지 않습니다.

* 기타 리스크:

* 임대관계가 미상으로 명시되어 있으나, 등기부상 주택임차권자인 김 은 대항력이 없어 경매 절차에서 말소되므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 공동담보 물건으로, 채무와 관련된 다른 물건의 경매 진행 또는 채무 변제 상황에 따른 변동 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 아파트로, 지하철역(송정공원역) 인근 역세권 입지를 자랑합니다.

* 건축물은 2018년 준공되어 신축급에 해당하며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 매우 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다.

* 따라서 낙찰 후 명도 및 권리 관계에 대한 부담 없이 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가되나, 교통 편의성과 신축 건물이라는 점을 고려할 때 주거 및 투자 가치가 안정적일 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 상태: 말소기준권리 이하 모든 권리가 경매로 소멸되어 낙찰자는 권리상의 추가 부담이 전혀 없습니다.

* 우수한 역세권 입지: 지하철역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 교통 접근성이 매우 높습니다.

* 신축급 건물: 비교적 최근에 건축되어 건물 상태가 양호하며 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 편리한 교통 환경과 신축이라는 장점으로 실거주 만족도가 높으며, 안정적인 투자처로서의 가치도 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 205,000,000원입니다.

* 등기부상 채무 총액은 280,000,000원으로, 감정가와 유사하거나 높은 수준입니다.

* 임차인 김 의 보증금 178,000,000원은 대항력이 없고 경매로 인해 말소되는 권리이므로, 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 따라서, 낙찰자는 권리 관계에 대한 부담 없이 본 물건을 취득하게 됩니다.

* 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 현장 조사 결과, 현재 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 일반적으로 경매 초기 단계에서는 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본 물건은 권리상 하자가 전혀 없고 입지가 우수하므로 이에 준하거나 그 이상의 가격으로도 충분히 경쟁력이 있을 수 있습니다.

* 보수적으로 접근 시, 감정가 대비 80~100% 수준인 약 164,000,000원 ~ 205,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (반드시 현장 조사 및 주변 시세 조사 후 최종 입찰가 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.