나이스옥션 법원경매 광주 2026타경1865 [1] 광주광역시 북구 오룡동 1110-43 와이어스파크 15층에프에이-1503호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 오룡동 소재 '정부광주지방합동청사' 남동측 인근에 위치하는 '와이어스 파크' 제15층 제에프에이-1503호 외 1개 호수로서, 주위는 학교, 관공서, 아파트단지, 지식산업센터, 숙박시설, 각종 상업용 및 업무용 부동산, 근린 생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1(가)ㆍ2(나) : 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 ~ 지상 22층 건 중 제15층 일부(제에프에이 1503호ㆍ1504호)로서, 2021년 08월 13일 사용승인되었으며, 외벽 : 치장벽돌쌓기, 화강석붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1(가)ㆍ2(나) : 인접 호(에프에이 1505호~1507호)와 벽체 일부를 제거하여 호별 경계 구분없이 5개호 일체의 지식산업센터 오피스로 이용중임.

설비내역

일련번호 1(가)ㆍ2(나) : 일반적인 위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 가장형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복4차선 포장도로에 접하고, 북측으로 접한 왕복2차선 포장도로를 통해 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2015-12-31)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 산업육성구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소 유 자 : 귀 제시목록상 '고일선' 소유임. 2. 임대관계 : 이해관계인 부재로 자세한 임대관계는 미상임. 3. 기 타 : 별첨 '사진용지' 와 같이 본건(일련번호 1(가)ㆍ2(나))은 인접 호(에프에이 1505호 ~1507호)와 벽체 일부를 제거하여 호별 경계 구분없이 5개호 일체의 지식산업센터 오피스로 이용중이나, 건물의 구조 및 건축물현황도에 비추어 구조 및 이용상 독립 성의 회복이 가능할 것으로 사료되는 바, 이에 구애 없이 평가하였음.

물건 비고

- 인접 호(에프에이 1505호~1507호)와 벽체 일부를 제거하여 호별 경계구분 없이 5개호 일체의 지식산업센터 오피스로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2 사건번호

광주지방법원 2026타경1865 (1)

2.1. 소재지

광주광역시 북구 오룡동 1110-43 와이어스파크 15층 에프에이-1503호

2.2. 용도

지식산업센터

2.3. 감정가

274,000,000원

2.4. 면적

토지면적: 24.45㎡ (약 7.39평)

건물면적: 81.48㎡ (약 24.65평)

2.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.6. 경매구분

부동산 임의경매

2.7. 채권자

국OOO

2.8. 특이사항

유동화물건

1.1. 입지조건

2.1. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 북구 오룡동에 소재하는 '정부광주지방합동청사' 남동측 인근에 위치한 '와이어스 파크' 15층 에프에이-1503호입니다. 주위는 학교, 관공서, 아파트 단지, 지식산업센터, 숙박시설, 각종 상업용 및 업무용 부동산, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.

2.1. 2. 교통상황

본 건이 속한 단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 일반적인 교통 상황을 갖추고 있습니다. 단지 남측으로는 왕복 4차선, 북측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

2.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 세종손해사정주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

해당 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 경매 절차에서 특별히 인수되는 권리는 없습니다.

2.2. 2. 인수되는 권리

본건의 말소기준권리인 국민은행 근저당권(을3, 접수일 2024.11.01) 이하 모든 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수되는 별도의 부담은 없습니다.

2.2. 3. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 342,230,021원

* 현재 경매 신청 채권자: 국민은행 (근저당권자)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 고일선 (매매, 2024.11.01)

* 근저당권: 국민은행 (219,600,000원, 2024.11.01) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 국민은행 (189,369,979원, 2026.02.26)

* 가압류: 기술보증기금 (122,630,021원, 2026.03.25)

* 압류: 서인천세무서장 (2026.07.03)

1.3. 상권분석

2.3. 1. 지역 특성

본건은 준공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 연구개발특구 등으로 지정된 지역에 위치하여 산업 및 연구개발 관련 기업들의 활동이 활발한 지역입니다.

2.3. 2. 복합 용도 및 주변 환경

주상혼용지대로서 학교, 관공서, 주거 단지, 상업 및 업무 시설 등 다양한 용도의 시설이 혼재하고 있습니다. 이러한 입지적 특성은 안정적인 임대 수요를 확보하는 데 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2.4. 1. 편의시설 및 인프라

건물 자체 및 주변 근린생활시설, 상업시설 이용이 용이하며, 정부광주지방합동청사와 같은 관공서가 인접하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다. 또한, 인근에 종합병원, 문화시설 등 생활 편의를 위한 다양한 인프라가 갖춰져 있습니다.

2.4. 2. 교통망

광주 시내 및 시외로의 빠른 진출입이 가능한 교통망을 갖추고 있으며, 향후 지하철 2호선, 북부순환도로, 상무~첨단 산단도로 등 교통망 확대가 예정되어 있어 교통 편의성은 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 1. 통합 호실 이용 및 복구 문제

본건(FA-1503호 외 1개 호수)은 인접 호수(FA-1505호~1507호)와 벽체를 일부 제거하여 총 5개 호수가 하나의 지식산업센터 오피스로 통합되어 이용 중입니다. 이는 추후 법적 원상 복구가 필요하거나, 통합된 상태로만 임대가 가능할 수 있어 활용 및 임대에 제약을 줄 수 있습니다. 다만, 감정평가 시 건물의 구조 및 건축물현황도를 고려하여 구조적, 이용상 독립성 회복이 가능하다고 평가되었습니다.

2.5. 2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화증권(ABS) 등으로 거래되는 경우를 의미합니다. 일반적인 물건에 비해 법적 구조나 정보 파악에 다소 복잡성이 따를 수 있으나, 본 경매 절차 자체에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다.

2.5. 3. 주변 시설

광주 북구 오룡동 일대는 국가산업단지 및 연구개발 특구로 지정되어 있어 관련 산업 시설이 밀집해 있습니다. 주변 지역에서 대규모 폐기물 처리 시설이나 정신병원 등 혐오시설에 대한 지역 주민들의 반대나 논란이 있었던 사례가 있으나, 본건의 직접적인 인접 지역에서 혐오시설로 인해 부정적인 영향을 받는다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

3.1. 물건 특성

본 물건은 광주 북구의 산업 및 연구개발 중심지에 위치한 지식산업센터로서, 미래 가치 상승 잠재력이 있는 투자 대상입니다.

3.2. 권리 및 명도

권리상 인수되는 부담이 없으며, 임차인 또한 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 명도 관련 리스크는 매우 낮은 편입니다.

3.3. 활용 가능성

총 5개 호수가 통합 사용 중이나, 구조 및 이용상 독립성 회복이 가능하다고 평가되어 원상 복구 시 개별 호실 활용을 통한 수익 극대화가 기대됩니다.

1.7. 투자 포인트

4.1. 지역 개발 호재

국가산업단지 및 연구개발 특구 내 위치하여 관련 기업들의 수요가 지속될 것으로 예상되며, 향후 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

4.2. 통합 호실 활용 전략

현재 5개 호수가 통합되어 사용 중인 상태를 개별 호실로 분할하여 임대할 경우, 추가적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

4.3. 시세차익 및 임대수익

감정가격을 기준으로 주변 시세 및 향후 시장 전망을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정한다면, 시세차익과 더불어 안정적인 임대 수익을 동시에 추구할 수 있는 기회가 될 것입니다.

1.8. 예상 입찰가

5.1. 참고 기준

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 274,000,000원을 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 거래 사례, 현재 시장 상황, 본건의 현황(통합 호실 이용 등) 및 향후 복구 비용, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

5.2. 입찰가 결정 시 고려사항

현재 인수되는 임차인 보증금은 없으므로 이를 제외할 필요는 없습니다. 다만, 통합된 호실을 원래대로 분할하고 임대하기 위한 복구 및 인테리어 비용, 공실 위험 등을 충분히 감안하여 실질적인 투자 수익률을 극대화할 수 있는 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. (구체적인 입찰가 산정은 별도의 전문적인 시장 조사 및 컨설팅을 통해 진행하는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.