나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30544 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1478 용봉동아델리움인비엔날레 107동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 '태봉초등학교' 북측 인근에 위치하는 '용봉동 아델리움인 비엔날레' 제107동 제1102호(전유면적: 84.8097㎡)로서, 주위는 학교, 아파트단지, 단독주택, 각종 점포 등이 혼재하는 아파트지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제16층 중 제11층 일부(제107동 제1102호) 로서, 2017년 07월 26일 사용승인되었으며, 외벽 : 화강석붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 내장용 타일 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1(가) : 동향의 계단식 아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호 1(가) : 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지의 동측으로 왕복2차선, 남측으로 왕복4차선 포장도로에 접하나 직접적인 차량의 출입은 불가하고, 서측으로 접한 왕복2차선 포장도로를 통해 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-04-06)(접합), 중로1류(폭 20 m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-01-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전 법).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소 유 자 : 귀 제시목록상 '설재홍' 소유임. 2. 임대관계 : 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2026타경30544 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1478 용봉동아델리움인비엔날레 107동 11층1102호

용도: 아파트

감정가: 399,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 49.72㎡ (약 15.04평)

토지 지분: 49.7211㎡ (약 15.04평)

건물면적: 84.81㎡ (약 25.66평)

건물 지분: 84.8097㎡ (약 25.66평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

준공일자: 2017년 07월 26일 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

해당 동: 107동

해당 층: 11층 (총 16층 중)

건물 외벽: 화강석붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등

건물 내벽: 벽지 및 내장용 타일 등

창호: 새시창호 등

이용 상태: 동향의 계단식 아파트로 이용중

1.4. 단지 정보 (용봉동 아델리움 인 비엔날레 아파트)

주소: 광주광역시 북구 용봉동 1478번지

총 동수: 7개동

총 세대수: 398세대

총 주차 대수: 127대 (지상 3대, 지하 14대, 기타 110대 추정)

최고층: 19층

1.5. 특이사항

중복사건, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 '태봉초등학교' 북측 인근에 위치하며, '용봉동 아델리움인 비엔날레' 아파트 단지 내 107동 11층 1102호입니다. 주변은 학교, 아파트단지, 단독주택, 각종 점포 등이 혼재하는 전형적인 아파트 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 서측으로 접한 왕복 2차선 도로를 통해 주 진출입이 이루어지며, 동측으로는 왕복 2차선, 남측으로는 왕복 4차선 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있으며, 전통상업보존구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세서 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으나, 통상적인 경매 절차상 말소기준권리(농협은행주식회사 근저당, 접수일자 2023-08-30) 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부현황

등기부등본 상 현재까지 파악된 주요 권리사항은 다음과 같습니다. (모든 권리는 말소 예정 또는 말소 처리되어 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.)

* 소유권 보존: 2017-09-05 (한국주택건설주식회사 외 1명)

* 소유권 이전 (매매): 2017-11-09 (설재홍)

* 근저당: 농협은행주식회사 (2023-08-30, 369,600,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 주식회사노형산업개발 (2023-11-22, 225,000,000원) - 말소

* 압류: 북광주세무서장 (2025-07-08) - 말소

* 가압류 다수: 정선화, 강명화, 신용보증기금, 광주신용보증재단, 신용보증기금, 삼성카드, 신한카드, 농협은행주식회사, 엠지캐피탈주식회사, 신한은행 (2025년 7월 ~ 10월) - 모두 말소

* 임의경매: 주식회사노형산업개발 (2026-02-26, 207,000,000원) - 말소

* 임의경매: 농협은행 (2026-03-17) - 말소

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 노

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-28

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 인수 보증금 합계 0원.

3.4. 임차인 권리분석 의견

본 물건에는 '대항력 있는 임차인'이 존재합니다. 임차인 노 는 280,000,000원의 보증금으로 2023년 3월 28일에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금이 낙찰자가 직접 인수하지 않고 경매 절차를 통해 배당받거나 해결될 가능성을 시사합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 경우, 명도 과정에서 점유 문제 또는 추가 협의가 필요할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 임차인과의 대면 확인 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본 아파트 단지는 주거지로서의 기능이 강하며, 인근에 학교 및 각종 점포가 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 배후 수요가 풍부한 아파트 밀집 지역으로, 안정적인 상권 형성이 되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 태봉초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 점포들이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 건축물 내 설비: 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 승강기설비 등이 완비되어 있습니다.

* 주차: 총 127대의 주차 공간이 확보되어 있어 주차 문제는 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 2.8억원의 보증금을 가진 임차인이 존재하며, 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서의 변수 가능성을 간과할 수 없습니다. 임차인의 실제 거주 여부 및 명도 시점 등을 철저히 확인해야 합니다.

* 중복사건: '중복사건'이라는 특이사항이 있으나, 등기부상으로는 해당 경매 사건(2026타경30544)과 관련된 다른 경매 사건의 권리들은 모두 말소된 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 북구의 안정적인 아파트 단지에 위치하며, 비교적 신축(2017년 준공)으로 주거 환경이 우수합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋고, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로 경매가 진행 중입니다. 다만, '대항력 있는 임차인'의 존재는 명도 과정에서의 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사를 통해 위험을 최소화하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학교, 상업시설, 교통시설이 근접한 편리한 주거 환경을 제공합니다.

* 최신 건축물: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 현대적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 시장 가격 대비: 감정가 및 최근 실거래가와 비교 시, 시세차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.

* 임차인 명도 가능성: '인수 보증금 0원' 명시는 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않는다는 의미로 해석될 수 있으며, 이를 통해 취득 비용 절감이 가능할 수 있습니다. (단, 명도 협의 필수)

9. 예상 입찰가

현재 파악된 최근 매매 실적은 2026년 6월 13일, 19일, 20일에 각각 399,000,000원, 400,000,000원, 400,000,000원으로, 감정가 399,000,000원과 유사한 수준을 보이고 있습니다.

대항력 있는 임차인(보증금 2.8억원)이 존재하나, '인수 보증금 합계 0원'이라는 점을 고려할 때, 낙찰자가 보증금을 직접 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 명도 과정에서의 추가 비용 발생 가능성을 감안해야 합니다.

이에, 본 물건의 현재 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 400,000,000원 ~ 410,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태, 임차인과의 협상 가능성, 주변 시세 변동 추이 등을 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.