나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30524 [1] 광주광역시 남구 서동 285 서동아남프라자아파트 상가동 2층205호 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 광주광역시 남구 서동 소재 "사직공원" 남서측 인근에 위치한 '서동아남프라자아파트' 제상가동 제2층 제205호로, 주변은 아파트단지, 학교, 공원 등이 혼재한 주거지역으로, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 중 2층 205호로서, 외벽 : 타일붙임, 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 마감 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

생활편익시설(현장조사일 현재 공실임)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 부정형의 토지로, 아파트 및 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북동측으로 왕복 2차선의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로3류(접합), 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원 2026타경30524 (1) 사건으로, 광주광역시 남구 서동 285번지에 위치한 서동아남프라자아파트 상가동 2층 205호입니다.

용도는 근린시설이며, 감정가는 30,000,000원입니다.

토지면적은 17.75㎡ (약 5.37평)이며, 건물면적은 53.22㎡ (약 16.10평)입니다.

경매 구분은 청산을 위한 형식적 경매이며, 매각대상은 기타입니다.

주요 특이사항으로는 형식적 경매, 대항력있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 남구 서동 소재 "사직공원" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 학교, 공원 등이 혼재된 주거 지역으로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 접근이 가능하며, 단지 북동측으로는 왕복 2차선 도로가 개설되어 있어 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 1월 22일 접수된 나주동부새마을금고의 근저당(26,000,000원)입니다.

그 외 소유권 이전, 협의분할에 의한 상속 등기, 가압류, 압류 등의 권리가 등기되어 있으나, 대부분 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 채권 총액은 41,744,640원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사천지산업, 박준일

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2005-01-12

* 확정일자: 2015-03-16

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

본 건에는 대항력있는 임차인(박준일)이 존재합니다. 임차인의 전입일자(2005-01-12)는 말소기준권리(2018-01-22)보다 앞서므로, 임차인은 대항력을 갖습니다.

제공된 정보에 따르면 "인수 보증금 합계"는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인이 신고한 보증금은 30,000,000원입니다. 형식적 경매의 특성상 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수되는지 여부에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 보증금 30,000,000원의 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 생활 편익시설로 이용되었으나, 현장 조사일 현재 공실 상태입니다.

주변은 아파트 단지와 주거 시설이 밀집한 지역으로, 상권 형성에 있어 배후 수요는 비교적 확보되어 있는 편입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* "사직공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 및 생활 환경을 제공합니다.

* 광주 남구청, 광주 남구 보건소, 광주진흥고등학교, 서석고등학교, 광주교육대학교 등 관공서 및 교육 시설이 차량 10분 이내 거리에 있습니다.

* 이마트, 롯데백화점 등 쇼핑 시설과 전남대학교병원, 조선대학교병원 등 대형 병원 이용이 용이합니다.

* 주변 반경 내 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인: 임차인의 보증금 30,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 부담이 될 수 있으며, 명도 과정에서 법적 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다.

공실: 현재 공실 상태로, 향후 임대 수익 창출을 위해서는 공실 해소를 위한 적극적인 임대 마케팅 전략이 필요합니다.

형식적 경매: 일반 경매와 달리 형식적 경매는 권리 관계 및 절차 진행에 있어 보다 신중한 접근과 법률적 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 서동에 위치한 아파트 단지 내 상가 건물로, 주변 주거 환경은 양호합니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력있는 임차인이 존재한다는 점이며, 보증금 30,000,000원의 인수 여부 및 명도 가능성을 심층적으로 분석해야 합니다.

형식적 경매로 진행되는 만큼, 관련 법규 및 절차에 대한 전문가의 조언을 구하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

아파트 단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

사직공원 인근의 쾌적한 환경은 건물의 가치를 높일 수 있는 요소입니다.

감정가를 기준으로 시세 및 권리 분석을 철저히 하여 저가 매수의 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 30,000,000원

제시된 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

예상 입찰가 산정 시, 대항력있는 임차인의 보증금 30,000,000원 인수 가능성, 향후 공실 해소 가능성, 명도 비용, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 물건의 실제 가치와 잠재적 위험 요소를 충분히 분석한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.