나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30552 [1] 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 '유안초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1-(가),2-(나)는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 ~ 지상5층 건물 중 제1동 제1층 제102호, 제1동 제4층 제401호로서, - 외벽 : 석재붙임마감, 페인트마감 등 - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임마감, 페인트마감 등 - 창호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가)는 근린생활시설(상호 : 도담약국)로 이용 중입니다. 기호2-(나)는 근린생활시설(상호 : 위휘트니스 봉선점)으로 이용 중입니다.

설비내역

기호1-(가),2-(나)는 상하수도시설에 의한 급ㆍ배수설비, 소방설비(화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등), 승강기설비, 시스템에어컨설비, 전기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역(2012-07-15), 제1종지구단위계획구역(2006-12-01), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2009-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

본건 건물의 대지권의 목적인 토지가 2017. 3. 16.분할되어 면적이 2,772㎡로 변경되었으나, 대지권의 표시란의 대지권 비율이 변경되지 않아 공부상 정리가 요하는 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30552 (1)

1.2. 물건 개요

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 156, 1동 1층 102호

용도: 근린상가

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적: 52.48㎡ (약 15.87평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 603,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 '유안초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로서, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

봉선동은 광주 지역 내에서 교육열이 높은 부촌으로 알려져 있으며, '광주의 강남'으로 불릴 만큼 학원가가 잘 형성되어 있습니다.

인근에 제석산이 위치하여 일부 지역에서는 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 점도 특징입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 남측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

본건 토지는 인접지 및 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대/절대보호구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권이며, 해당 권리 및 이후 접수된 다수의 근저당권, 압류, 가압류 등은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을11번 권리인 오민정 씨의 상가건물 임차권(2026.04.01. 접수)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 오민정 (오 )

보증금: 100,000,000원

차임: 2,200,000원 (물건명세서상)

전입일자(사업자등록일): 2020년 1월 13일

확정일자: 2020년 3월 11일

대항력: 있음 (있음)

비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 100,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 최종 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금과 기타 부대 비용을 더한 금액이 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 현황

본건 1층 102호는 현재 '도담약국'으로 운영 중입니다.

인근 4층 401호는 '위휘트니스 봉선점'으로 운영 중인 것으로 파악됩니다.

약국은 지역 주민의 필수적인 생활 편의시설로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 상권 특징

본 물건은 유안초등학교 인근의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하여 배후 수요가 탄탄합니다.

봉선동은 광주의 대표적인 교육 특구이자 상업 지구로서, 꾸준한 유동 인구를 확보하고 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

이마트, 스타벅스 등 주요 상업 시설이 인접해 있으며, 다양한 음식점, 카페, 의료기관 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

남구문화예술회관, 남구문화정보도서관 등 문화시설 접근성 또한 우수합니다.

5.2. 교육시설

단지와 가까운 거리에 유안초등학교가 위치하고 있어 초등학생 자녀를 둔 가구의 접근성이 매우 뛰어납니다.

봉선동 자체가 명문 학군으로 유명하며, 다수의 학원 및 교육 시설이 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 하자

본건 건물의 대지권의 목적인 토지가 2017년 3월 16일에 분할되어 면적이 변경되었으나, 대지권 표시란의 대지권 비율이 변경되지 않아 공부상 정리가 필요한 상태로 조사되었습니다. 이 부분은 추후 등기 정리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 오민정 씨가 존재하며, 보증금 100,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

초기 정보에 임차인 차임이 '0원'으로 기재되었으나, 물건명세서상 차임은 '2,200,000원'으로 확인됩니다. 실제 임대차 관계 및 계약 내용을 면밀히 확인하여 인수 금액을 정확히 파악해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

제공된 정보에 따르면 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시 전반의 도시 개발 계획에 따라 향후 시설 입지 가능성 등은 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 최고의 교육 특구이자 부촌인 봉선동에 위치한 근린상가로서, 입지적 가치가 매우 높습니다.

현재 필수 업종인 약국으로 운영 중이며, 안정적인 수요층을 확보하고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억원을 인수해야 하는 점과 공부상의 토지 대지권 비율 정리 문제가 존재하여, 해당 리스크를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

이러한 잠재적 리스크를 고려하더라도, 봉선동의 높은 브랜드 가치와 상권 활성도를 감안할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 최고 교육 특구이자 핵심 부촌인 봉선동의 탁월한 입지.

* 유안초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요 확보.

* 필수 업종인 약국으로의 현재 운영 상태.

* 봉선동 지역의 꾸준한 발전 가능성과 향후 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 603,000,000원에 경매가 진행됩니다.

'인수 보증금'은 입찰가 산정 시 직접 합산하지 않으나, 최종 취득 비용에 포함되는 점을 반드시 유념해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세, 임차인 보증금 인수 부담 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80%~100% 수준에서 경쟁이 이루어질 수 있으며, 인수 보증금을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 정확한 입찰가를 판단하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.