나이스옥션 법원경매 광주 2026타경1882 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 135 빛가람우미린 상가동 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사" 서측 인근에 위치하며, 부근은 한국전력공사 등 공기업과 대규모 공동주택 등을 배후지로 한 일반음식점, 판매시설 등의 근린생활시설과 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로변에 위치하고, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건(사용승인일:2015.03.30)중 1층 108호로서, 외벽: 돌치장, 외장타일 등, 내벽: 몰탈위페인팅 등, 창호:강화유리 등임.

이용상태

상가로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측, 북측, 및 동측으로 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임차인이 운영중인 것으로 탐문되나 자세한 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

광주지방법원 2026타경1882 (1)

소재지

전라남도 나주시 빛가람동 135 빛가람우미린 상가동 1층 108호

용도

근린시설

감정가

252,000,000원

토지면적

61. 93㎡ (약 18.73평)

건물면적

31. 50㎡ (약 9.53평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

태OOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재하며, 한국전력공사 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 한국전력공사 등 다수의 공기업 본사 및 대규모 공동주택 단지들로 형성되어 있어, 일반음식점, 판매시설 등의 근린생활시설과 공원이 복합적으로 분포하고 있습니다.

교통상황

본 물건은 간선도로변에 위치하여 차량 접근성이 양호하며, 인근으로 도로망이 잘 정비되어 있어 일반적인 교통 상황은 매우 편리합니다 [prompt].

건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2015년 3월 30일에 사용승인을 받은 2층 건물 중 1층 108호입니다. 외벽은 돌치장 및 외장타일, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 강화유리로 설치되었습니다 [prompt].

토지 이용 상태

토지는 장방형의 형상으로, 현재 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다 [prompt].

도로 접면

본 건물은 남측, 북측, 및 동측으로 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성이 뛰어납니다 [prompt].

토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 그리고 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다 [prompt].

주변 편의시설

나주 빛가람혁신도시에는 수영장, 평생학습관, 청소년문화센터, 다목적체육관 등을 갖춘 복합혁신센터와 로컬푸드 판매장, 어린이도서관, 육아지원센터 등을 포함하는 생활SOC복합센터가 2026년 초 완공 예정으로 있어, 향후 주민들의 생활 편의성이 크게 증대될 것으로 예상됩니다. 또한, 지역 내 녹지 비율이 높아 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당권 (태봉새마을금고, 2015년 7월 6일 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

소멸되는 권리

매각으로 인해 위 을1 근저당권 및 그 이후의 모든 권리(갑3 소유권이전, 갑4 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다 [prompt].

인수되지 않는 권리

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 지상권에 대한 별도 언급은 없으나, 일반적으로 경매 절차에서 소멸되지 않는 권리가 있다면 명시됩니다 [prompt].

임차인 현황

* 임차인: 김유란

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2019년 11월 20일

대항력: 없음 [prompt]

* 임차인: 박상하

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

사업일자: 2024년 2월 6일

확정일자: 2025년 3월 21일

대항력: 없음 [prompt]

인수 보증금 합계

0원. 상기 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다 [prompt].

집합건물 등기부 요약

본 건물은 소유권보존 등기(2015년 5월 26일) 이후 여러 소유권 이전 및 근저당, 임의경매 개시결정 등기가 순차적으로 이루어졌으며, 말소기준권리인 근저당권 이후의 등기들은 모두 말소될 예정입니다 [prompt].

1.3. 상권분석

주요 배후 수요

본 물건이 위치한 나주 빛가람혁신도시 지역은 한국전력공사 본사를 비롯한 다수의 공공기관과 대규모 공동주택 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

상권 특성

주변이 주로 일반음식점, 판매시설 등 근린생활시설로 형성되어 있으며, 혁신도시 개발 계획 지역 내에 위치하여 향후 상권 활성화 가능성이 높습니다 [prompt].

시장 동향

과거 상가 공실률이 높았던 시기도 있었으나, 2020년 이후 점차 공실이 줄어드는 추세이며, 2차 공공기관 이전에 대한 기대감도 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

편의시설

나주 빛가람혁신도시 내에는 다양한 문화, 체육, 복지 시설 확충이 활발히 진행 중입니다. 2026년 초 완공 예정인 복합혁신센터와 생활SOC복합센터는 지역 주민들의 삶의 질을 향상시키는 데 크게 기여할 것입니다. 또한, 주변에 공원이 잘 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다 [prompt].

교통

간선도로 이용이 편리하고 인근 도로망이 잘 갖추어져 있어 시내외 이동이 용이합니다 [prompt].

1.5. 잠재적 리스크

현재 임차인 정보

현재 임차인이 운영 중인 것으로 탐문되었으나, 상세한 운영 및 계약 내용은 미상입니다 [prompt]. 다만, 두 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자에게 직접적인 권리 승계 부담은 없습니다.

상가 공실률

나주 빛가람혁신도시는 상가 공실률이 높은 시기를 겪었으나, 최근 수요가 증가하고 공실률이 감소하는 추세입니다. 그러나 특정 상가나 업종에 따라 공실 위험은 상존할 수 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 탐문 및 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

종합 평가

본 물건은 나주 빛가람혁신도시 내 핵심 지역에 위치한 근린생활시설로, 한국전력공사 및 다수 공기업, 그리고 대규모 주거단지를 배후로 하고 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다. 신규 복합 시설 완공 예정 등 지역 개발 호재도 긍정적입니다. 권리 관계가 명확하고 인수해야 할 보증금이 없어 경매 초보 투자자도 접근하기 용이한 물건으로 판단됩니다. 상가 공실률 감소 추세와 향후 2차 공공기관 이전 가능성 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승이 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지

한국전력공사 및 공공기관 밀집 지역에 위치하여 고정적인 수요층 확보가 용이합니다.

개발 잠재력

혁신도시의 지속적인 발전과 신규 편의시설 확충, 2차 공공기관 이전 가능성 등으로 미래 가치 상승이 기대됩니다.

안정적인 권리관계

모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없으며, 말소기준권리 이하 권리가 소멸되어 안전하게 권리를 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가

252,000,000원

인수 보증금

0원

전략

본 물건은 감정가 대비 저평가된 부분이 있다면 적극적인 입찰을 고려할 수 있습니다. 임대 수익률, 향후 임대 가능성, 주변 유사 상가 시세 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서 인수할 보증금이 없는 점은 큰 장점이며, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 신중하게 접근하는 것을 추천합니다. 다만, 정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 임대 시세 조사 및 유사 물건의 낙찰가율 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.