나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30574 [1] 광주광역시 북구 오치동 857-10 오치동갤럭스하임 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 오치동 소재 '오치2동행정복지센터' 북측 인근에 위치하는 '오치동갤럭스하임' 내 제2층 제203호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상9층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 공용승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형 토지로서 '오피스텔 및 도시형생활주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 약 8m의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

오치동 857-10 : 근린상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 전통상업보존구역(유통산업발전법) 오치동 857-18 : 근린상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2025-09-11)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> 전통상업보존구역(유통산업발전법) 오치동 857-27 : 근린상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 등기사항전부증명서상 임차권설정(임차보증금 금40,000,000원, 임차권자 정승기)이 되어있으나 실제 이해관계인 부재로 미상임. 2) 기타 : -.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30574 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 오치동 857-10, 오치동갤럭스하임 2층 203호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상9층 건물 내 제2층 제203호

이용상태: 오피스텔

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 공용승강기설비

1.3. 건물 및 토지 면적

토지면적: 10.05㎡ (약 3.04평)

건물면적: 21.34㎡ (약 6.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 41,000,000원

2. 입지조건

3.

2.1. 주변 환경

위치: 광주광역시 북구 오치동, '오치2동행정복지센터' 북측 인근, '오치동갤럭스하임' 내 위치.

주위: 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대.

토지 이용: 3필지 일단의 가장형 토지, '오피스텔 및 도시형생활주택 건부지'로 이용 중.

도로: 남측 및 동측으로 노폭 약 8m의 아스팔트포장도로에 접함.

2.2. 교통 여건

접근성: 차량 접근 가능.

대중교통: 인근 시내버스정류장 소재.

종합: 제반 교통상황 보통.

3. 권리분석

4.

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2026년 2월 25일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기부채권 총액: 42,859,996원)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 정 (전입/확정일자: 2022년 12월 6일)

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음 (확인됨)

인수 보증금: 0원 (HUG의 확약서 제출로 인해 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: (정보 없음, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되었으나 구체적 내용 없음)

4. 상권분석

5.

4.1. 지역 특성

토지이용계획: 근린상업지역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역(고려중·고등학교), 전통상업보존구역.

주변: 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 및 도시형생활주택 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역.

4.2. 주변 시설

행정: 오치2동행정복지센터 인근.

상업: 다양한 근린생활시설 및 상권 이용 가능.

교육: 고려중·고등학교 인근에 위치.

주변에 혐오시설이나 기타 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

6.

5.1. 편의시설

근린생활시설, 상점 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

고려중·고등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

5.3. 교통시설

시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.4. 기타

건물은 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

7.

6.1. 권리관계 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)에 대한 구체적인 내용이 없어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

현재 대항력 없는 임차인이 등재되어 있으나, HUG의 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 해소된 상태입니다. 다만, 명도 절차 자체는 필요할 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크

오피스텔 시장의 전반적인 공급 및 수요 변동성, 지역 내 유사 오피스텔의 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

8.

본 물건은 광주광역시 북구 오치동에 위치한 오피스텔로, 행정복지센터 및 근린생활시설이 인근에 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

권리분석상 임차인의 대항력이 없고 HUG의 적극적인 확약서 제출로 인해 낙찰 후 보증금 인수 부담이 전혀 없는 상태로 판단됩니다.

감정가는 41,000,000원이지만, 주변 오피스텔 시세는 50,000,000원에서 60,000,000원 사이로 형성되어 있어 시세 대비 저평가된 것으로 보입니다.

부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

9. 투자 포인트

10.

* 소형 면적의 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합합니다.

* HUG의 확약서 제출로 권리관계가 명확해져 낙찰 후 법적 리스크가 거의 없습니다.

* 근린상업지역에 위치하여 상권 이용이 편리하며, 교통 여건 또한 양호합니다.

* 감정가 대비 현재 시세가 높아 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

11.

현재 시세(50,000,000원 ~ 60,000,000원)와 감정가(41,000,000원)를 고려할 때, 본 물건은 상당한 투자 매력을 가지고 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가율은 감정가의 100% 이상도 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세, 주변 경쟁 물건, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 접근 시 감정가의 100% ~ 110% 수준인 41,000,000원 ~ 45,100,000원 사이, 적극적인 접근 시에는 현재 시세 수준인 50,000,000원 ~ 55,000,000원까지도 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 현장의 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.